搜索
招商地产|南京G67项目产品方案建议2010-04-18立面设计遵循整个小区的规划设计原则，立面采用新古典建筑风格，在设计中注重时代气息的渲染和亲切怡人尺度的营造。结合平面，设计重点在建筑的顶部、外墙、底部细部刻画上。色彩上墙面以黄色为主，辅以灰色等颜色。面积区间户数类型250㎡以上66跃层200-250㎡110跃层180-200㎡124平层144㎡以下56跃层合计356立面设计户型配比社区产品基本定义为纯粹空中别墅社区180㎡以上为主流。产品将面临和别墅豪宅以及公寓豪宅的双重竞争。项目产品设计方案（原来）项目产品设计调整原则说明地块属性客群属性市场属性户型面积套数总面积比例跃层200～22038860011.6%奢侈三居1552563968053.7%舒适三居1431422030627.5%经济三居1204452807.1%73866项目户型设计配比建议减少跃层比例增加中户比例140~160为主体设计方案（建议一）组团式楼体均匀排布组团式景观突出项目的均好性顶层跃层设计方案（建议二）中心带式楼体均匀排布中心带式景观突出项目的均好性顶层跃层ABA户型155B户型143设计主力户型示意招商地产|南京G67项目市场研究报告2010-4-18Preaface前言招商G67住宅地块，无论在土地价值、城市景观、人文形象、空间设计还是内在品质层面，都必将成为国际化南京城市新都市主义景观豪宅的典范。她的产品物质空间与精神空间，不仅是城市贵族追求奢华空间的景观物业，更是增值财富的良性资产，也是稀缺的收藏鉴赏品和身份的象征；城市与景观何以兼得？我们会在这里找到答案。报告将针对南京豪宅市场从宏观与微观层面分层次研究。Contents目录第一部分：项目本体属性分析第二部分：南京别墅市场研究第三部分：南京高端公寓市场研究第四部分：高端物业市场整体研究第五部分：项目目标客群分析第六部分：项目价格实现分析第七部分：金网络公寓豪宅案例解析第一部分项目本体属性分析1、项目所处板块区域属性项目所处的区域为紫金山东南脚。该板块为城东紫金山板块小部落之一，自然条件交通条件优越。该区域是高端住宅的首选风水宝地。钟山晶典紫金上林苑钟山美庐钟山生活广场国浩顾家营项目宏图上逸园第一部分：项目本体属性分析2、项目所处板块现状（四至）02商业地块01住宅地块芝嘉花园天泓山庄海军医地块紫园百水芊城临街商业城东医院停车场住宅区临街商业住宅楼天悦花园钟山学院第一部分：项目本体属性分析3、项目地块经济指标土地位置栖霞区马群中山门大街以北四至东至现有民宅；西至太阳城路；北至现有小区；南至中山门大街出让面积（m2）66570.5（其中01地块：44038.5，02地块：22532.0）规划用地性质01地块：二类居住用地、02地块：商业、商务办公用地出让年限住宅70年，商业40年容积率01地块≤1.7，02地块≤2.4建筑密度01地块≤24%，02地块≤40%建筑高度01地块≤35米，02地块≤35米绿地率01地块≥35%，02地块≥25%总建筑面积74865.45+54076.8=128942.3平方米成交价格139000万元第一部分：项目本体属性分析4、项目SWOT分析T威胁W劣势S优势O机会1.项目占有的紫金山优质的山景资源；2.2号线交通轨道马群街上盖毗邻项目，对项目的住宅和商业都是很大的优势。3.板块认知度和品牌度较高。1.城东紫金板块的底蕴、加上周边高端项目奠定了板块高端住宅的氛围；2.2010年难以实现中国的经济结构调整，房地产行业还会稳步向上发展；3.中产品因为景观和地段价值上具有一定的稀缺性。1.目前项目所在区域配套亟待完善；2.项目周边情况破旧影响项目形象。3.地块北段狭长且呈三角形、容积率和限高不利于产品设计。1.项目区域商品房处于待成熟状态；2.新政之后的楼市面临不确定性，波动周期长短将对项目有直接影响；3.2010年新政的出台，改善性需求和中高端物业被牵连。第一部分：项目本体属性分析区域规模住宅74865.45+商业54076.8=128942.3平方米中小规模资源•内部地块没有特殊资源•项目西侧可以西望紫金山•目前周边为老街老小区一定程度影响项目形象最优质的山景资源直接受益较小、周边环境有影响配套•区域没有核心商圈商业辐射，零散为主•周边教育配套不足•医疗机构也比较单一周边基本生活配套可以满足，但是档次不高交通交通通达性较好，便于汽车出行，轨道交通将助推道路系统公共系统发达因素属性分析界定区位现状•位于紫金山高端居住区域板块•地铁二号线马群街站将拉动区域中低端房产市场•区域板块商业市场目前处于自给自足状态区域高端住宅板块的特性基本得到认可，大型商业目前处于空白状态。项目第一部分：项目本体属性分析5、项目属性分析核心问题►面对1.7的容积率和地块现状做什么样的产品？市场机会►地铁让该区域可以从传统的高端市场进入中段刚需和改善需求市场►商业地块的开发方向对住宅地块价值能形成提升►客户置业观念及需求变化给产品创新及引导带来的机会开发模式►在比较纯粹产品的条件下创新►侧重点在发展配套上，如园林、商业、会所、物业服务等海军医大地块具体规划预计为1.2的容积率的住宅用地。容积率物业形态0.5以下0.5-0.70.7-0.90.9-1.11.1-1.21.3-1.51.5以上传统方式舒适型布局独栋+双拼双拼+联排联排+叠加花园洋房多层+花园洋房多层+小高层小高层以上按档次不同，可搭配物业联排独栋双拼叠加、多层小高层、叠加花园洋房多层花园洋房原有社区建筑123第一部分：项目本体属性分析6、项目属性分析项目有着非常好交通资源和稀缺自然资源非城市热点、但为公认高端住宅片区住宅为改善性需求产品可在产品打造上往城市豪宅方向发展第一部分：项目本体属性分析7、项目总结第二部分南京别墅市场研究早期别墅主要集中于主城地区，具有良好自然资源的城东、宁南均有该类产品，由于稀缺的地段，经济型别墅（联排、叠加）就已经达到豪宅的总价标准；随着新区发展速度加快，仙林、江宁、江北也均有别墅产品陆续上市，产品多以独立、双拼等别墅为主。新区：独立别墅、双拼别墅为主主城：由于总价较高，别墅产品涉及面较广，独立别墅、双拼别墅、联排别墅、叠加别墅。主城主要以城南雨花台片区、月牙湖、紫金山、小桃园片区如锋尚、钟山高尔夫等。新区如山河水、依云溪谷、玛斯兰德等区域分布物业类型典型项目1、南京别墅市场概述第二部分：南京别墅市场研究ACB主城类别墅、经济型产品为主流，远郊奢侈型别墅占主导，风格以地中海风格、西班牙风格等欧式园林建筑为主流，中式园林、建筑设计风格较少。南京别墅均会配备规模不小的会所，主要满足业主的需求，但从目前别墅会所运营情况来看，业态单一、使用率低的弊端暴露的较为明显。别墅项目大多依山、傍水，自然景观优势明显，小区内部景观大多结合自然景观的特点设计。产品特色配套特征景观优势第二部分：南京别墅市场研究1、南京别墅市场概述DEF江北江宁城东资源老山、汤泉、珍珠泉、纬三线、纬七线，长江大桥将军山、百家湖等资源，将军大道、机场高速等交通方紫金山、明孝陵、中山陵、钟山高尔夫、赛马场大学城、轨道交通2号线、灵山、鼓楼医院产品独栋、双拼别墅为主，主力面积400-600平米独栋、联排、双拼、叠加等多种物业形态独栋、双拼别墅为主，主力面积400-600平米联排、双拼、叠加等经济型别墅为主，面积160-300平米配套配套滞后，交通极其不便，长江阻碍城市发展配套成熟，交通便利，与主城距离感逐渐消失成熟城市别墅板块，环境优势明显配套相对成熟，通勤便利，城市感稍弱供应未来供应稳定，但供应总量较少。江宁未来主要供应将向九龙湖、方山转移未来供应稳定，但供应总量较少。仙林板块是南京未来城市新，未来供应充足第二部分：南京别墅市场研究2、南京别墅板块与特点板块名案名位置总建面积容积率开发商已售面积销售存量户型目前价格三山板块复地朗香别墅江宁经济开发区佛城西路88号130000M20.39江苏盛唐艺术投资60518.19㎡9500-60018000玛斯兰德江宁区将军大道8号258600M20.39南京金陵置业88694.55㎡4独栋600平米17000香榭岛江宁区经济开发区康后街87200M20.29南京金厦实业待定25800平米预计40000名家别墅江宁开发区翠屏山路8、9号20272㎡0.49南京名家12891.918双拼400独栋7200双拼13000独栋35000运盛美之国花园江宁开发区将军大道2号240000㎡0.56运盛实业(南京)67431.7291300-600双拼20000独栋25000山水华门宁区将军大道58号138000㎡0.58南京山水置业84427.822350、37020000颐和公馆江宁开发区苏源大道与佛城东路十字路口向东200米12200㎡0.43江苏泛亚8816.66㎡7双拼270独栋370双拼24000独栋38000第二部分：南京别墅市场研究3、板块项目供求与价格三山板块作为南京传统别墅板块，以独栋双拼为主，目前供应去化比较平稳，存量130套左右，主要为运盛存量最多，其他基本处于销售尾声，独栋价格在3万左右，双拼在2万左右。板块名案名位置总建面积容积率开发商已售面积销售存量户型目前价格科学园九龙湖板块湖语山江宁区秣陵街道龙眠大道588号3200㎡0.53龙建（南京）置业有限公司76599.87㎡1独栋480725万加州城江宁科学园弘景大道3888号5600㎡0.54江宁市政建设房地产开发有限公司27456.6㎡16303、30811000-17000伴山香槟园方山•大学城•格致路9号（江宁体育中心对面）41328.49㎡0.69南京江宁科学园蓝天房地产开发有限公司920.75㎡3190、22513000罗托鲁拉小镇江宁区竹山南路688号244872㎡0.5南京明月建设集团有限公司43286.52㎡2260-34020000雷丁town江宁区科学园弘景大道288854118㎡0.65南京市江宁区天印房地产开发有限公司31822.3㎡15194-22014500颐和南园宁区秣陵街道九龙湖路1号3500000.59苏源集团江苏房地产开发有限公司185586.63㎡75213、236-27817000第二部分：南京别墅市场研究科学园九龙湖江宁后起板块因为容积率偏高独栋产品较少，户型也基本在200出头，因为距离主城较远，价格也基本在15000元/㎡左右，存量为100套左右，主要来自于颐和南园。3、板块项目供求与价格版块名案名位置总建面积容积率开发商已售面积销售存量户型目前价格河西城南板块汇锦国际建邺区月安街128000㎡1.8南京金基通产置业有限公司110682.41㎡130240-27030000元/㎡雨花小行里项目雨花台区小行里74000㎡1.2南京市雨花台区房地产综合开发有限责任公司待定待定待定待定长发都市雨花项目雨花台风景区内西南侧54141.12㎡1.1南京长发都市房地产开发有限公司0待定别墅待定来风街一号集庆门来凤街1号26070㎡1.1江苏国信地产077多层、叠加别墅待定第二部分：南京别墅市场研究3、板块项目供求与价格河西与雨花片区的低密度项目基本属于类别墅范畴，容积率超过1，别墅产品基本属于玩票性质，来凤街一号与雨花项目可以划归为城市别墅，根据容积率判断已经不太可能有纯正的别墅社区。版块名案名位置总建面积容积率开发商已售面积销售存量户型目前价格大江北板块绿城玫瑰园浦口区珍珠泉旅游度假区绿园路88号90000㎡0.3绿城集团50735.01㎡60600-9001700-1800万/套国信自然天城浦口区江浦街道沿山东路188号53000㎡0.4江苏国信70836.31㎡18600900万/套珍珠泉9号中国南京•珍珠泉·浦口区珍珠街178-1号待定0.3明发集团012独栋450双拼313独栋1500万/套双拼800万/套苏宁·佛手湖苏宁·佛手湖环球度假村位于浦口区老山国家森林公园内123000㎡0.3南京佛手湖环球度假村投资有限公司待定120独栋