(原版)“南铁幸福城”(暂定名)项目物业管理方案

广西千慧企业营销策划有限公司“南铁幸福城”（暂定名）项目物业管理设计方案千慧策划2015/6/4初步方案，仅供参考广西千慧企业营销策划有限公司电话：[phone]邮箱：[e-mail]地址：南宁西乡塘区衡阳东路61号2【目录】前言……………………………………………………………………………………………4第一章、管理机构组建…………………………………………………………………………5一、项目简介二、物业管理集团机构设置三、物业项目人员配置四、建章立制第二章、设备选择方案…………………………………………………………………………9一、公共设备选择（一）节能环保产品1、太阳能的利用2、雨水收集系统（二）智能管理设备1、智能停车管理系统2、自动洗车系统。3、社区及居家安防系统4、“数字化社区”管理平台第三章、物业管理节能措施…………………………………………………………………21一、公共照明系统的节能二、变配电设备节能三、三相用电交流电机变频节能四、二次供水系统节能五、水电计量表具的量化管理第四章、物业介入和接管……………………………………………………………………22一、接管前期准备二、物业接管程序三、物业管理的启动四、制定客服流程五、物业费用六、社区业主入伙七、项目业主委员会筹建八、项目综合管理服务费用第五章、物业管理……………………………………………………………………………27一、总体管理服务安排二、安全保卫三、卫生和绿化广西千慧企业营销策划有限公司电话：[phone]邮箱：[e-mail]地址：南宁西乡塘区衡阳东路61号3四、设备设施维护五、社区文化六、物业管理收费七、非业主物业服务收费第六章、商业运营………………………………………………………………………………34一、文化娱乐二、社区超市三、商务服务四、医疗卫生五、家电维修六、社区理发七、特约服务结语…………………………………………………………………………………………40附件：家庭智能系统方案（推荐）………………………………………………………41广西千慧企业营销策划有限公司电话：[phone]邮箱：[e-mail]地址：南宁西乡塘区衡阳东路61号4前言“南铁幸福城”是南铁房开公司响应国家“以房养路”政策建设的一个房地产开发项目，为树立公司地产品牌，经充分研究，决定以优质的物业管理服务打造项目卖点，以赢得市场认可。公司拟在项目智能、节能化管理方面，投入巨资，大力购置设备，建设一个高度智能化的物业社区，让业主在享受到智能化便利的同时，又能享受到家庭节能和降低物业费用的好处，这是普通住宅所没有的。南铁幸福诚是广西智能社区的先锋，理念超前，品质高雅，具王者风范。它的成功建设，必将成为广西地产界的标杆品牌。广西千慧企业营销策划有限公司电话：[phone]邮箱：[e-mail]地址：南宁西乡塘区衡阳东路61号5第一章、管理机构组建一、项目简介南铁幸福城（下称“项目”）位于柳州市潭中西路富丽家园东侧，总用地68.7亩，容积率4.8，建筑密度26%，绿地率30%。总建筑面积约28万㎡，其中住宅面积17.83162万㎡，商业面积2.25万㎡。住户1846户，停车位1849个(地上91个)。设置有300㎡社区文化活动中心。项目规划12栋建筑，其中，低层商业楼3栋（3层）；高层住宅楼9栋（6栋33层和3栋34层）。项目周边银行、学校、超市、酒店、菜市场、邮局等配套一应俱全，有10多条公交线路直达项目，广场和公园环绕其中，是一个理想的居家好去处。二、物业管理集团机构设置本机构为物业管理组织行政架构，适用于对南铁房开公司旗下所有地产物业项目管理。三、物业项目人员配置（一）部门组建根据所确定的管理档次及项目物业管理实际情况,项目物业管理处拟设置工作人员。序号部门岗位人数岗位职责1项目经理1全面负责经营管理。广西千慧企业营销策划有限公司电话：[phone]邮箱：[e-mail]地址：南宁西乡塘区衡阳东路61号62综合服务部部主任1具体经营事务、人事行政等。管理员1记账和档案管理。物业收费员1物业管理收费等。3安全管理部保安部15安全保卫、停车管理、秩序维护。4工程管理部水电工3设施维护、维修、电梯维护等。5环保绿化部绿化和保洁员6公共区域卫生保洁、绿化养护。（说明：公司商业运营中心业务不纳入物业管理系统，所有职员根据项目需要聘用。）（二）人员聘用和培训所有职员由公司聘请的物业管理顾问公司进行培训，骨干送市主管部门岗位培训结构培训，培训及格上岗。培训率100%。培训内容为：物业管理专业管理概念、日程物业管理工作、紧急应变的处置、业主及用户投诉处理、各个岗位的培训等。（三）工作服装所有员工用定制制作的服装，行政人员以西装套装为主，衬衣裤子鞋袜都一整套配套提供。岗位人员专用制服配套提供。（四）保安装备广西千慧企业营销策划有限公司电话：[phone]邮箱：[e-mail]地址：南宁西乡塘区衡阳东路61号7提供的使用器械要实用与新式，耳麦式对讲机，手持平板电脑、监控设备，电动巡逻车，保存装置，免费WiFi等。四、建章立制广西千慧企业营销策划有限公司电话：[phone]邮箱：[e-mail]地址：南宁西乡塘区衡阳东路61号8根据政府有关部门的法律、法令、文件和示范文体，编写《业主公约》、《业主手册》。制定严谨科学的各项物业管理制度（各项守则、管理规定，各级员工岗位职责及工作程序等），并在入伙前完成。建立健全的物业服务管理体系化制度和完善的服务流程，是一个物业管理公司的基本要求。物业公司主要管理制度如下：《业主手册》、《物业员工出勤管理制度》、《物业员工工作纪律制度》、《物业员工行为规范》、《项目易耗财物申购、领用管理制度（财务部负责）》、《项目水电气使用管理制度》、《项目管理费用支付管理制度》、《物业服务费管理制度》、《外来人员、车辆出入管理制度》、《电梯使用管理制度》、《消防设施设备管理制度》、《消防设施管理制度》、《监控设施设备管理制度》、《环境卫生管理标准》、《秩序维护管理制度》、《保洁工具管理制度》、《清洁剂管理度》、《电脑资料管理制度》、《物业服务各种记录表存档制度》、《物业项目资料管理制度》、《绿化植物管理制度》等。广西千慧企业营销策划有限公司电话：[phone]邮箱：[e-mail]地址：南宁西乡塘区衡阳东路61号9第二章、设备选择方案美丽的社区，更需要“阳光物业”来管理。本方案中的“设备选择”，主要是智能设备和节能设备的选择与应用。一、公共设备选择（一）节能环保产品节能环保产品包括太阳能设施（公共照明系统、太阳能热水器等）、雨水收集设备、公共区域节能灯等。本项目计划采用节能智能产品如下：1、太阳能的利用（1）太阳能路灯照明系统具有节能、环保、安全、智能、寿命长、亮度高、安装简便等特点。厂家众多，功率大小、节能效果各不相同，性能和价格也千差万别。根据项目需求，建议选择功率合适的太阳能路灯灯光设备为宜。太阳能路灯系统构成如下：灯杆（全钢结构）、电池板支架、控制器（太阳能专用智能控制器）、光源（高亮度LED）、蓄电池（全封闭免维护铅酸电池）、太阳能板（光伏电池组件，使用寿命一般在20年以上）。（2）太阳能草坪灯广西千慧企业营销策划有限公司电话：[phone]邮箱：[e-mail]地址：南宁西乡塘区衡阳东路61号10太阳能草坪灯使用原理与太阳能路灯类同。（3）其他公共照明主要为大堂、过道、楼梯口、活动东中心等公共场所。该部份公共照明可以使用太阳能设备供电。（4）太阳能发电（建议）利用太阳能发电来提供公共场地电源（各大堂、过道等灯光设备）、社区LED以及其他公共区域用电等。广西千慧企业营销策划有限公司电话：[phone]邮箱：[e-mail]地址：南宁西乡塘区衡阳东路61号112、雨水收集系统（物业管理用）雨水收集系统是一个很大的系统工程，需要联合设备厂家根据房地产项目实际用水需求情况规划设计雨水收集系统方案，为以后的雨水收集系统安装留有设计空间和接口。本项目雨水收集系统主要向物业管理单位提供用水，该部份雨水收集后，经过净化，用在洗车、浇花淋草、清洁等物业管理使用。以上是部份雨水收集设备和处理系统广西千慧企业营销策划有限公司电话：[phone]邮箱：[e-mail]地址：南宁西乡塘区衡阳东路61号12雨水收集经过处理后，用在汽车洗车、浇花淋草等物业管理方面，可以大大减少物业用水量（自来水)。为降低物业管理费用打下基础。（二）智能管理设备南铁幸福城小区进出口示意小区智能管理设备包括门禁系统、高智能防盗门锁、社区监控设备、停车场智能管理、消费服务等，包含社区管理生活的方方面面。1、智能停车管理系统用电脑扫描车牌自动记录时间与计费，免除拿卡烦恼广西千慧企业营销策划有限公司电话：[phone]邮箱：[e-mail]地址：南宁西乡塘区衡阳东路61号13智能停车管理系统是现代物业小区管理系统的主要组成部份，它融合入了安全管理、消防、收费服务、智能管理等一系列的内容。智能系统可以远距离车牌识别，决定是否放行，可以即时显示车位满员或者空缺情况。停车系统功能介绍：智能停车场管理系统所带来的先进性和科学性，会给物业管理树立起良好的品牌形象。实行智能停车场管理的小区，车辆收费业务都经过电脑扫描车牌自动记录时间与计费，也杜绝失误和作弊现象。“停车一卡通”智能管理服务，月租卡和储值卡消费者均在电脑中记录了相应的资料，卡丢失后可及时补办。临时卡丢失也可随时检索，及时处理。为方便车辆进出和停车管理，本项目小区车辆出入口门岗，加装门岗感应器，自动识别入区车辆车牌（会员或月卡放行），临时停车由门岗保安决定是否发卡放行。2、自动洗车系统。全自动洗车是一种通过电脑设制相关程序来实现自动清洗、打蜡、风干、清洗轮辋等工作的一整套机器工作程序，简单快捷。所有洗车用水优先采用雨水收集系统水源。该系统以设置于地下车库出入口为宜，方便车主出入洗车。优点是自动化，操作简单。南铁幸福城将是广西首家设置自动洗车系统的智能社区。3、社区及居家安防系统（1）可视对讲门禁系统可视对讲门禁系统是住宅小区住户与来访者的音像通讯联络系统。小区大门，每栋楼房用指纹式/面部扫描进出。广西千慧企业营销策划有限公司电话：[phone]邮箱：[e-mail]地址：南宁西乡塘区衡阳东路61号14智能门锁加屏幕双向沟通，安全无忧。住户可在家中，用可视对讲分机，通过设在单元楼门口的可视对讲门口主机，与来访者通话并能通过分机屏幕上的影像，辨认来访者。当来访者被确认后，住户主人利用分机上的门锁控制键，打开单元楼门口主机上的电控门锁，允许来访者进入；否则，均不能进入。(2)安防联动系统目前市场上的智能化防盗门锁，智能化程度很高，大多实现了远程开门、门锁联动报警（包括110、120和119等）、撬门报警、门锁布防、非法钥匙开锁等功能，支持密码和指纹等多种开锁方式。豪华智能门锁单价大多在几千元以上。门禁系统:小区大门，每栋楼房用指纹式/面部扫描进出。广西千慧企业营销策划有限公司电话：[phone]邮箱：[e-mail]地址：南宁西乡塘区衡阳东路61号15(3)社区安全监控全天候监控系统：做到少岗，高薪。安全监控值班室与电脑总控室、手持电脑、派出所连接。（4）居家智能安防系统智能化高端住宅小区，居家安防智能系统往往也做得比较完美，融合了门锁、消防、监控、报警、救助等一系列的现代科技技术。居家安防系统与物业安防联网，才发挥应有的效用。广西千慧企业营销策划有限公司电话：[phone]邮箱：[e-mail]地址：南宁西乡塘区衡阳东路61号16住户电源开关智能系统及电器火灾监控设备（居家智能系