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内部培训资料，仅供参考，不得外传S2酒店服务式公寓培训资料销售市场部2007年3月5日内部培训资料，仅供参考，不得外传烟台现在中高端客户居住情况怎样？回答购买S2公寓客户的若干问题什么是投资服务式公寓？烟台中高端客户喜欢住什么样的公寓？S2公寓生活硬件配置及配套如何？点击答案S2为什么是烟台最好的酒店服务式公寓？“仲量联行”能提供什么样的增值服务？出租手续太烦琐，谁能替我们租？内部培训资料，仅供参考，不得外传问题一烟台现在中高端客户居住情况怎样？一、需求市场二、供给市场三、市场供求数据量化分析及结论答案烟台中高档公寓市场综述内部培训资料，仅供参考，不得外传中高档公寓市场需求现状重要的经济港口城市竞争力，成为外籍、外地商务人士长期租住的支撑点，需求数量有继续增长趋势。外籍租户结构：以日、韩为主，欧洲租客较少；外籍租客租住的聚集效应明显（特别是韩籍人士）。中档公寓、酒店长租房，选择性小，高端需求市场被无奈向中端租赁物业分流。租金：中高端需求在现阶段市场租金水平基础上仍有一定提升空间。需求现状：2万长住人口环渤海湾经济圈重要的国际开放港口枢纽城市20余万入境人次多家知名外企烟台每年固定外籍租客人群：关键点：求大于供，需求市场潜力巨大，特别是高端市场需求未被真实满足。内部培训资料，仅供参考，不得外传中高档公寓供给市场特点供给市场现状公寓租赁市场欠成熟，芝罘区、莱山区和开发区租户聚集性强；供给量：少且分散，高档公寓供量极少，市场上没有真正意义上的“酒店式服务公寓”；供给类型：中档社区（散租）、酒店长租房（协议价）、小规模的“酒店式服务公寓”；市场现存问题：1、供给分散、供应量少，区域租金水平差距大；2、社区硬件以及周边生活配套差；3、社区不能提供相应的中高档次配套服务；4、市场缺少成熟、规范的租赁团队。关键点：烟台公寓的租赁市场存在断层现象－－“高档服务式公寓供应极少”内部培训资料，仅供参考，不得外传市场供求现状问题公寓租赁市场求大于供。需求稳定；供给产品类型单一，可选择性差。完善服务配套的高挡公寓供给存在断层，中高端需求在向酒店、中档社区挤压。区域生活配套有待完善，芝罘区优势明显。市场租金出现明显断档，因没有相应产品支持中高端租金市场。中高端需求市场外籍租客占主流。结论:租赁市场高挡服务式公寓供给存在真空区，无法满足高端需求市场。市场综述：解决：？内部培训资料，仅供参考，不得外传烟台阳光100城市广场供给市场需求市场0%10%20%30%40%50%60%普通社区中档项目公寓高档项目公寓酒店长租房酒店服务式公寓0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%普通社区中档项目公寓高档项目公寓酒店长租房酒店服务式公寓高档服务公寓供给为0％一、供给量化指标二、软性指标平衡点一、需求量化指标二、租金水平指标高档投资服务式公寓高档公寓需求量将会从中档社区与酒店理性释放城市核心区，实现高品质生活；社区硬件设施，周边生活配套；软行服务配套；精装修等生活增值点多的好产品。品牌租赁队伍对口服务。0510152025普通社区中档项目公寓高档项目公寓酒店长租房酒店服务式公寓市场对高档公寓租金的合理预期“阳光100城市广场”将弥补高档服务式公寓市场的空白2$3$－5$7$－9$15$－18$22$－25$点击返回首页内部培训资料，仅供参考，不得外传一、韩国人居住特点二、对物业要求三、家具、家电及装修标准要求问题二烟台中高端客户喜欢住什么样的公寓？答案喜欢住“酒店服务式公寓”－－对驻烟外企及韩国商会访谈内部培训资料，仅供参考，不得外传韩籍人租住特点－－韩国商会访谈租住区域：开发区、莱山区，沿海小区为其首选。可以选择市内商业核心区居住，但无好项目可以选择；聚集效应：聚集特点非常明显，原因是“安全”、“易于沟通”，韩籍人获得房源的主要渠道也是，朋友介绍；租金：4－7（美金/月*平米），租金弹性较大，社长以上级别还有租金上浮空间。租期及付款：一般是一年一签，一次性付租金，较稳定。有短期需求（三个月或半年），租金可谈到7$以上。均需开具发票户型选择：单身偏爱70平米左右户型，有小孩的家庭则多选择120平米三居租住。配套要求：韩籍人居住特点：安全：首要关注点，要求社区封闭式管理、安保系统完善，对半封闭式的商住社区居住存在安全顾虑；地暖：极为关注点，烟台项目极少有地板采暖的配置，而韩国人却有用地暖的传统；装修：最喜带有韩国文化的精装修，家具家电偏爱本国品牌。租房喜全套家具家电配置、精装修；会所：强调社区私人会所，配备专业会议厅、休闲咖啡等。男士偏爱高尔夫练习场，女士偏爱健身、美容；物业服务：钟点工、保姆（很在意费用）、翻译、大巴车接送孩子上学等全套服务；周边配套：喜欢商业、医院、学校、超市、娱乐休闲设施等项目周边配套齐全的社区。内部培训资料，仅供参考，不得外传品牌：“金牌家政服务”，有偿服务内容：保姆、钟点工、洗衣、电器维修等；物业费：0.6元/m2。租赁：物业公司为本社区业主代为办理出租（仅限本项目）。业主需签受托租赁协议，一个月中介费用。租客：韩国人居多，几乎占小区住户的30％；日本人少，但租住很稳定，一般签2、3年，素质较高。优势：地处开发区最繁华地段；距离外企工作单位较近；第一家封闭式小区，三年的聚集效应，使韩国租客有很强认同感。劣势：非精装修，服务内容及水平较低，专业人员配置差，使一些从长包房及服务式公寓分流的欧洲和日本客户不得不放弃。信心：正在筹备的新项目中开发商拿出两栋楼做酒店式服务公寓，对市场、物业管理、社区配套充满信心。“银和怡海”项目基本情况：韩籍人租住特点－－“银和怡海”项目物业管理公司访谈物业管理及服务启发：物业管理：烟台市场缺少真正的酒店式管理物业，在市场真空区尽快树立阳光100的国际化服务物业公司品牌，可在中高端消费市场上取得领先及垄断。会所、商业等配套要齐全，体现城市大型建筑综合体的项目定位。出租：组建租务队伍，树立市场品牌，针对项目自身资源，统一招租，以确保项目整体租金水平和业主长期稳定的投资回报。小结：内部培训资料，仅供参考，不得外传韩籍人租住特点韩国装饰装修文化：带有明显的韩国文化及生活习惯，如：地采暖、玄关设计、花纹墙纸等。驻烟韩籍人多为35岁以上群体，易接受传统文化元素的装修。设计风格：朴实、简约，但注重装修材质。若租房可接受时尚简洁的欧洲风格。费用：自购房装修费用10万左右，不包括家电和部分家具；租住偏爱精装配家电，但对风格无过多要求。细节：关注细节，如：宽敞衣橱要有高尔夫器具摆放处；浴巾喜叠成小方块不喜挂放；为保证安全的门禁系统等。家具家电配置特点：洗衣机（10公斤的因国内没有一般从韩国托运）；两个冰箱（有个泡菜专用）；电磁炉（少油烟）。设计：卧室、客厅、卫生间、厨房等空间配饰及使用设计特点。韩籍人居家设计风格特点：－－“烟台建设集团装饰工程公司”访谈精装升级：公寓在精装的基础上配套升级，设计风格、家具家电配置。设计风格：简约、时尚的欧式风格，细节处体现韩籍人士的需求及特点。主旨时为了更好的出租。家具家电配置：完成基本配置的前提是保证韩籍人习惯使用的家具，如：化妆台、衣橱、冰箱和电视等。配套：地板采暖、卫星电视。要点小结：点击返回首页内部培训资料，仅供参考，不得外传位置：“地段为王”－－是服务式公寓的首要因素，通常位于商业、商务办公核心区内。周边完善配套：“高档地段”必将拥有满足高层次消费者的完善商业、娱乐配套，反之丰富的生活配套也必将成为实现商务人群高品质生活的强劲增值点。高标准物业服务：硬件上，精装、配家具家电等，有统一的家装设计风格；软件上，知名物业管理公司真正展现高档酒店式服务。强大的出租力量：树立租务品牌，打造租务平台，统一出租以最大限度的实现客户利益。高档投资服务式公寓具备要素：“高档投资服务式公寓”PK“普通公寓”问题三什么是高档投资服务式公寓？点击返回首页内部培训资料，仅供参考，不得外传问题四S2为什么是烟台最好的酒店服务式公寓？一、产品定位二、品质保障答案烟台市场上的唯一性、不可替代性内部培训资料，仅供参考，不得外传城市核心区域决定因素项目及周边完善配套配家具家电的精装修公寓高品质生活增值点社区完善服务阳光100城市广场S2公寓拥有强大出租队伍具备点城市核心区的高档投资服务式公寓S2公寓产品－－“高档投资服务式公寓”内部培训资料，仅供参考，不得外传居家设计风格：意大利全布局－－空间经济美学，国际人士首选，方便投资者的出租和自用。S2公寓是烟台最好的“酒店服务式公寓”国际物业管理：“仲量联行”－－五星服务标准，给人最贴心的享受，规划完善，配套齐全。经典升级精装：“赠送家具家电”－－地板采暖，全落地窗，方便宜用，双大堂设计，体现尊贵豪华。无限投资潜力：“以租代售”－－提供广泛的投资和租赁服务，国际商会主力推荐。市场的独特性、唯一性品质保障最佳地理位置－－方便国际人士的出行；国际品牌价值－－贴近国际人士的高品质享受；进口家具家电－－符合国际人士对生活品位的追求。点击返回首页内部培训资料，仅供参考，不得外传问题五S2公寓生活硬件配置及配套如何？答案高档硬件配套为高品质生活的增值点一、居家设计风格二、会所三、空中花园四、赠送家具家电五、精装标准内部培训资料，仅供参考，不得外传S2公寓产品设计及硬件配套硬件配套家居设计风格：由意大利设计师Marco为外籍人士量身打造的时尚舒适的国际化居家生活（目标客户群主要侧重韩籍人）。会所：S1、S2、T1写字楼群房商业6层（面积：1200平米）设为项目私人会所，功能齐全的独立会所被30米高处近3万平米的屋顶花园所包围。健身、休闲咖啡、商务会议厅、特色酒吧等，休闲、娱乐的同时在专属私人会所中结交新朋友。由日本LDC环境设计事务所承担空中花园园林设计；3万平米超大屋顶花园，一片怡人的绿色，视野开阔闹市中30米高处的休闲安静花园，噪音扬尘远隔于外，闹中取静；特色商务餐吧、酒吧、茶餐厅、咖啡厅、茶馆，让您在拥有3万平米花园的同时享受时尚惬意的舒适生活。空中花园：内部培训资料，仅供参考，不得外传S2公寓赠送家电、家具标准室内家具赠送明细及品牌标准家电赠送明细及品牌表中明细及品牌可能会有微调，最终明细应以S2公寓统一说法及合同附件为准。注：内部培训资料，仅供参考，不得外传点击返回首页S2公寓精装修标准一、公共区域：1.外墙：采用高档外墙涂料。2.电梯：合资OTIS电梯。3.楼地面：首层大堂高级石材，各层电梯厅及公共走道地面高级地砖（高级地砖为冠军、罗马或同档次产品），楼梯间及其它部位为水泥压光地面。4.内墙面、顶棚：一层大堂高级石材及乳胶漆饰面（阿克苏诺贝尔产来威/宝丽佳内墙漆或同档次产品），其它各层电梯厅及公共走道为高级乳胶漆饰面。5.楼梯：水泥砂浆面层。二、室内精装：1.楼地面：厨卫高级磁砖（冠军、罗马或同档次），其余优质实木复合木地板（马来西亚进口SMI实木复合地板或同档次产品）。2.内墙面：厨卫外露部分磁砖墙面（冠军、罗马或同档次），其余高级环保乳胶漆。3.顶棚：厨卫铝扣板吊顶（华狮龙或同档次产品），其余高级环保乳胶漆（阿克苏诺贝尔产来威/宝丽佳内墙漆或同档次产品），局部吊顶。4.踢脚：木质踢脚，厨卫无踢脚。5.门窗：（1）外窗及阳台门：外墙处为高级断桥隔热铝合金门窗（封闭阳台内的阳台门为铝合金推拉门）；（2）户内门：高级模压门（美森耐模压门或同档次产品）；（3）入户门：名牌防盗门。6.阳台：地面铺地砖，墙面及顶棚刷外墙涂料。三、电气工程：1.强电部分：户内配电箱、品牌照明开关面板、插座面板、厨卫圆罩吸顶灯、其他房间安装普通白炽灯。2.弱电部分：（1）黑白可视对讲系统（2）在主卧安装紧急求助报警按钮（3）电话：每户2路进线一居户型1点两居以下户型2点（起居室、主卧室）三居户型3点（起居室、主卧室、书房或次卧室）四居户型4点（起居室、主卧室、次主卧室、书房或次卧室）（4）宽带：每户1路进线有书房户型，宽带端口安装在书房；无书房户型，宽带