房地产项目投资分析方法及相关工具的实践应用

房地产项目投资分析方法及相关工具的实践应用课前讨论：A项目成本利润率150%，B项目成本利润率50%，所以A项目经济效益优于B项目？通过经济测算能够推出最佳容积率？2我们研究的经济测算实质上是投资估算，发生在工程建设的项目建议书和可行性研究阶段，是项目最前期的造价文件•投资估算一般是指在工程项目前期策划决策阶段（项目建议书、可行性研究）为估算投资总额而编制的造价文件；•投资估算是论证拟建项目在经济上是否合理的重要文件，是决策、筹资和控制造价的主要依据；投资估算3项目建议书和可行性研究阶段初步设计阶段技术设计阶段施工图设计阶段招投标阶段合同实施阶段竣工验收阶段投资估算概算造价修正概算造价预算造价合同价结算价竣工决算建设工程造价类型：4经济测算的目的房地产开发投资项目经济评价的目的有两个，分别是考察项目的盈利能力和清偿能力；目前我们在项目实操中主要关注的是项目盈利能力指标；5经济测算的作用项目的开发次序、进度安排项目投资的可行性项目可以承受的地价项目合理的规划指标经济测算项目前期经济测算不同于工程概预算和房地产开发财务。项目经济评价的使命是模拟一条现金流，帮助项目开发者决策。6一些基本概念——资金的时间价值资金的时间价值概念资金是有时间价值的，资金的价值会随着时间发生变化这种价值的变化并不是由于通胀通缩引起的今天的100元的价值要大于明天、后天同样数量资金的价值0204060801002010年2011年2012年2013年100元资金在不同时间点的价值资金实际价值在技术经济分析中，对资金时间价值的计算方法与银行利息的计算方法相同。实际上，银行利息也是一种资金时间价值的表现形式，利率是资金时间价值的一种标志。由于资金存在时间价值，就无法直接比较不同时点上发生的现金流量。因此，要通过一系列的换算，在同一时点上进行对比，才能符合客观的实际情况。一些基本概念——实际利率与名义利率（1）7当利率表明的时间单位与计息周期不一致时，就出现了名义利率和实际利率的区别：理论上我们都是以年作为计息周期的，但在实际经济活动中，计息周期有年、季度、月、周、日等，也就是说，计息周期可能短于一年；实际利率i与名义利率r的关系：一些基本概念——实际利率与名义利率（2）我们通常选取的基准收益率都是按照年度来计算的（例如某项目年基准收益率取10%），但我们在考察现金流量的时候很多按季度来考虑，这就需要将年基准收益率换算成季度（实际）收益率；P(1+10%)=P(1+i)^4(1+10%)=(1+i)^4(1+10%)^(1/4)=1+ii=(1+10%)^(1/4)-1=2.41%假设基准收益率取10%，换算为季度收益率：年基准收益率与季度收益（折现）率的换算：实际折现率r=（1+年基准收益率）^（1/4）-1一些基本概念——常用公式与系数已知终值F和利率i时，可以得到复利计息条件下现值P的计算公式：在“现金流量表”中计算“财务净现值”时用此公式一次支付现值系数等额序列支付是指在现金流量图上的每一个计息周期期末都有一个等额支付金额A：在“来源与运用表”中计算“净转售收入”时用此公式等额序列支付现值系数一次支付现金流量图等额序列支付现金流量图10一些基本概念——动态与静态指标资金时间价值使得经济测算的评价指标分为两大体系——静态和动态静态指标税前成本利润率税后成本利润率税前投资利润率税后投资利润率财务内部收益率财务净现值动态投资回收期动态指标静态指标适用于销售类物业的项目，如住宅，商铺等的经济评价动态指标适用于经营类物业的项目，如酒店，集中商业等和开发周期较长的项目的经济评价不考虑资金时间价值考虑资金时间价值动态经济指标——财务净现值财务净现值（FNPV），是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率，将项目计算期内各年的净现金流量折算到开发活动起始点的现值之和；基准收益率是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，是导致投资行为发生所要求的最低投资回报率，称为最低要求收益率（MARR）；如果FNPV大于等于0，说明该项目的获利能力达到或超过了基准收益率的要求，因而在财务上是可以接受的。如果FNPV小于0，则项目不可接受。理论计算公式：动态经济指标——财务内部收益率财务内部收益率（FIRR），是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率，是评估项目盈利性的基本指标；内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率。如果贷款利率高于内部收益率，项目投资就会面临亏损。因此所求出的内部收益率是可以接受贷款的最高利率。将所求出的内部收益率与行业基准收益率或目标收益率ic比较，当FIRR大于ic时，则认为项目在财务上是可以接受的。如FIRR小于ic，则项目不可接受；财务内部收益率的计算：（年度）财务内部收益率=（1+IRR（Ax：Ay，r））^4-1其中：r为季度基准收益率（年度）财务内部收益率=IRR（Ax：Ay，i）其中：i为年度基准收益率理论计算公式：Excel表中计算公式：动态经济指标——动态投资回收期动态投资回收期（Pb），是指当考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间，是反映开发项目投资回收能力的重要指标。对房地产投资项目来说，动态投资回收期自投资起始点算起，累计净现值等于零或出现正值的年份即为投资回收终止年份；计算公式：动态投资回收期的计算：（净现值出现正值的期数-1+ABS（上期累计折现值的绝对值/当期净现金流量的折现值））/4注：最后/4是要由季度转换为年度静态经济指标——成本利润率成本利润率（RPC），是指开发利润占总开发成本的比率，是初步判断房地产开发项目财务可行性的一个经济评价指标；项目总开发成本，是房地产开发项目在开发经营期内实际支出的成本，在数值上等于开发建设投资，包括土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用、开发间接费用、财务费用、管理费用、销售费用、开发期税费、其他费用和不可预见费用等；成本利润率是开发经营期的利润率，不是年利润率。成本利润率除以开发经营期的年数，也不等于年成本利润率，因为开发成本在开发经营期内逐渐发生，而不是在开发经营期开始时一次投入；计算公式：成本利润率一般与目标利润率进行比较，超过目标利润率，则该项目在经济上是可接受的。目标利润率水平的高低，与项目所在地区的市场竞争状况、项目开发经营周期长度、开发项目的物业类型以及贷款利率水平等相关；一般来说，对于一个开发周期为2年的商品住宅开发项目，其目标成本利润率大体应为35%-45%；成本利润率可分为税前成本利润率和税后成本利润率，其差别在于利润中所得税是否扣除；静态经济指标——投资利润率投资利润率是指项目经营期内一个正常年份的年利润总额或项目经营期内年平均利润总额与项目总投资的比率，它是考察项目单位投资盈利能力的静态指标。对经营期内各年的利润变化幅度较大的项目，应计算经营期内年平均利润总额与项目总投资的比率；计算公式：在财务评价中，将投资利润率与行业平均利润率对比，以判别项目单位投资盈利能力是否达到本行业的平均水平；投资利润率可分为税前投资利润率和税后投资利润率，其差别在于利润中所得税是否扣除；注意：投资利润率≠成本利润率/开发经营期年数正常情况下是大于；投资利润率是根据“项目总投资”计算的，而成本利润率是根据“项目总成本”计算的，其差别在于项目总投资不含“财务费用”，而总成本中包含“财务费用”；静态经济指标——资本金（净）利润率资本金利润率是指项目经营期内一个正常年份的年利润总额或项目经营期内的年平均利润总额与资本金的比率，它反映投入项目的资本金的盈利能力。资本金是投资者为房地产开发投资项目投入的资本金或权益资本；计算公式：17经济测算的基本流程测算前提和限制条件的确定开发资金的投入安排物业面市的时间、价格确定现金流模拟财务指标分析开发成本构成分析敏感性分析18测算前提和限制条件的确定测算前提和限制条件的确定是经济测算中非常关键重要的一步，任何的经济测算都不是无的放矢，都是建立在一定的限制条件之上的前提和限制条件我们与委托方共同沟通确定的结果，既包含有项目的特殊条件，也有开发商对于项目的投资限制和回报期望合理、明确的前提和限制条件是经济测算成功的一半前提和限制条件一般包含有开发的时间进度安排物业租售价格变化情况开发自有资金的投入比例融资的成本和时间投资回报的期望值项目其他的特殊情况19开发成本构成分析从哪里获取准确的建安成本直接问委托方访谈当地的工程造价站当地建设工程造价网站（造价指数）注意哪些因素建筑物的层数：超高层比高层建筑成本一般上升25%地质工程的复杂性项目所在地的特殊情况土地获取成本前期工程成本建安工程成本其他相关费用征地拆迁费用地价五通一平费用勘察测量费用规划设计费用土方及基础费用主体工程费用水电、设备安装费用配套工程费用管理费用不可预见费用监理报建费用20开发进度的安排要分清哪些工程是一定要有先后顺序的，哪些是可以同时进行的前期工程的时间要跟委托方沟通，在获取了土地后到正式开工起码要半年的时间各地的施工速度有所不同，最好能问清楚当地建筑工程商一般每年可以完成多少面积常见建筑工程工期预估速查结构部分建筑基础首层标准层（每层）顶层屋顶构造别墅10天15天10天15天15天多层14天7天5天7天15天小高层1月10天5天7天15天高层2-3月10天5天7天15天超高层3-6月15天6天10天15天建筑部分电梯安装基本不占用工期管线敷设基本不占用工期门窗安装平行展开基本需1-3月建筑内外墙粉刷基本需2-3月园林绿化管线敷设工期，一般3周左右造景工期，一般可按6周左右绿化工期，一般2周左右举例：某28层建筑，地下2层，有常规的园林结构（7-8月）：基础2-3月，首层10天，标准层5天×26层，顶层7天，屋顶构造15天，建筑（4月）：门窗安装1-3月，建筑粉刷2-3月，园林（2-3月）：管线3周，造景6周，绿化2周，工期：结构（7-8月）＋建筑（4月）＋园林（2-3月）=13-15月22根据开发进度安排，投资资金的分期投入投资资金投入的变化只会对后期的动态体系的指标有影响，如果只是进行静态的经济分析，不需要追求工序时间安排先后的正确性尽管目前普遍存在工程垫支的情况，但遵循谨慎原则，当期发生的费用应记到当期计算期的界定24物业租售计划的安排（面市时间、价格）售价、租金的确定确定的售价、租金要和委托方充分沟通确定了初始的售价租金后，应根据面市的时间考虑后面的价格增长价格的增长率应通过详细的市场调研获取，不同的产品应区分。增长率可在测算前期中提出推出时间的确定推出时间应该根据开发进度的时间，一般主体完工后可推出出售，出租经营物业在装修后可投入运营推出时间还要结合整个项目的开发次序和推盘的策略，这些都要和委托方沟通清楚重要25物业租售计划的安排（面市时间、价格）物业租售计划许多因素的确定都是要通过详细的市场调研来决定的，因此在市调中要留意这些因素的调查可以结合宏观市场情况、区域竞争项目和项目自身情况决定推出时间和价格这些因素确定的合适与否是专业能力的体现，应增强经验积累消化量的确定消化量的确定一定要基于可靠的市场调查宏观的可调查吸纳率，销售量、预售量等微观的可调查一个项目的销售周期销售经营税费的确定各地的涉及的税费都大同小异，绝大部分都归地税局管理，可向当地地税部门查询要清晰税费的基础是什么，当地有哪些特殊税费重要26现金流模拟现金流入、现金流出各项应与前述的开发成本，租售收入等一一对应，切忌前后不一致现金流模拟可以看出项目什么时候出现资金的缺口，以便安排银行贷款现金流模拟就是将前述的开发投资安排，物业租售计划安排结合一起，模拟出不同时间节点现金流入流出的过程项目名称合计（万元）第一年第二年第三年第四年第五年现金流入7000800080001500010000销售收入30001500010000自有资金7000银行贷款80005000现金流出600074005400750500开发投入1800060007