1309第四章零售商业物业管理

第四章零售商业物业管理第一节概述一、零售商业物业概念原意：为各类物品零售提供空间场所的物业。现在：销售物品、服务为主的多功能物业。二、零售商业物业的类型按产权性质分有：（１）即时转移产权型（先售后赎）经营上称为投资保本型（２）分散产权型大型物业分开拆散出售（可以反租）（３）统一产权型一个企业（或业主）拥有一个大型商业物业产权按规模和辐射范围分为：社区型、片区型、区域型、城市中心型按结构分：敞开式的市场和广场型封闭的购物中心型按出售商品类别分：专业型和综合型按功能分：综合性的专业购物中心型商住两用型零售商业发展动态：从传统的百货商店，向多业态、综合性、大型化、时尚性、智能化等方向转化、发展。三、零售商业物业运作的主要理论1．中心地理论消费者单一目的购物不会选择离家较远的地段（购物效用最大化）。一次购物能买回多种不同商品可以吸引购物者远行。2．同类零售店聚集理论•降低价格不会引发垄断•消费者同时注重商品质量、特色、品牌、销售服务方式等因素•消费者多有货比三家的购物心理，比较选择能降低不确定性•规划良好的零售商业物业可以协调零售店组合，能实现聚集效应实践经验：●较低档次商品零售店限制在一家（不至于产生正面价格竞争）●高档商品零售店需引入较多同类店3．需求外部效应理论•主力店产生需求外部效应，为小零售店带来客流•选好品牌、信誉、档次、服务质量俱佳主力店至关重要•可以给主力店较大租金折扣优惠应用：•将主力店安排在物业内主要通道的两端，两侧布置小的专卖店•尽量避免死胡同式通道设计•将各类服务店尽量安置在中心或侧面靠近出入口的地方•干洗店和宠物店尽量远离餐厅和快餐店•楼梯转角和中庭附近空余位置出租给临时摊位（让其试用）第二节购物中心及其管理一、购物中心的概念美国国际购物中心协会（ICSC）对购物中心的定义：购物中心是由单一产权所有者所拥有并实施计划、开发和管理的零售和其他商业、服务设施的组合。定义的属性可以归纳为五个基本要素：①产权归属——单一产权所有者。②经营管理模式——统一管理。③提供服务的内容——提供零售和其它商业设施。④附属设施——提供泊车位。⑤体量与定位——无统一规定。购物中心的大小和定位一般由该中心所服务的商圈市场特点来决定。根据选址和商圈不同，购物中心可分为：近邻型、社区型、区域型、超区域型种类。美国将其分为3种形态：摩尔、户外中心、混合型中心。第一个购物中心建成于20世纪初的马里兰州巴尔的摩市中心以北9km的郊区，由6家商店组成。第一个购物商城SouthdaleMall建成于1956年的明尼阿波利斯城（Minneapolis），有两家百货商店共同开发建设。二、购物中心的建筑特征和特点购物中心表现为以下三个特征：1.商业空间步行化2.商业空间室内化3.公共空间社会化购物中心具有以下特点:1.由发起者有计划地开设，实行商业型公司统一管理。2.内部结构由百货店或超级市场作为核心店，以及各类专业店、专卖店等零售业态和餐饮、娱乐设施构成。3.服务功能齐全，集零售、餐饮、娱乐、专业服务为一体。4.根据销售面积，设相应规模的停车场。5.选址为中心商业区或城乡结合部的交通要道旁。6.商圈根据不同经营规模、经营商品而定。7.设施豪华、店堂典雅、宽敞明亮，卖场实行租赁制。8.目标顾客，以流动顾客为主，不特别区分层次。三、购物中心的本质特点购物中心的本质特点：统一管理和分散经营的管理方式。购物中心在规划、建设、开发和管理经营方面具有统一性的特点。与集贸市场相比，购物中心的管理模式最为有效，既能让承租户之间相互促进，又能防止不良竞争，并获得共同利益。四、购物中心的市场特征及其管理模式购物中心的市场特征：1.有计划聚集的统一性2.采用集中管理与分散经营相结合的先进管理方式3.功能复杂多样，规模巨大购物中心的管理模式1.开发商自行管理2.国外管理机构参与合作管理3.专业的物业管理公司进行市场管理4.主要承租者进行经营同时开展管理第三节零售商业物业的管理一、大型购物中心的管理（一）开业前期的管理1.购物中心的经济决算进行各种投入成本（费用）、收入对比分析。2.招商和承租户选择承租户的选择要保证租金的来源。需要保证购物中心商品种类的完整性。需要保证购物中心经营项目的多样性和综合性。3.承租户租金确定不同楼层、位置、大小、经营品种、业态、品牌、租期，租金不同(二)开业阶段管理1.做好营销宣传2.做好开业组织3.做到开业率高4.做好开业的现场环境管理（包括信息导视管理）(三)经营阶段的管理四方面主要工作：•承租商的优化管理•促销推广•服务管理•日常物业管理。二、其他零售物业的管理(一)大型百货商店的物业管理1.从百货商店到购物中心转化的趋势2.百货商店的管理模式的转变3.百货商店的物业管理–要实现类似购物中心的管理模式–租赁模式与管理(二)大型货仓式商店的物业管理补充：零售商业物业管理内容商业物业与居住物业等管理的不同之处是：既要考虑业主，又要照顾顾客；既要做好服务，又要做好经营。（一）一般性管理即常规性物业管理内容（二）特殊管理（营销性内容）１.物业分析（1）辐射区域分析该区域可能的顾客流量包括消费者行为、喜好偏向、购买力分析竞争条件分析商业辐射区域通常可分为三部分：营业额所占比例•主要区域（直接或相邻区域）60%~75%•次要区域（市级5~10公里）15%~20%•边界区域（市级15公里以外）5%~15%影响商业物业辐射区域和影响范围的因素：物业的规模、位置、类型、品牌等。人们一般购买行为倾向的极限距离：•食品：1~2公里•服装等：5~8公里•大宗综合性购物：10公里以上（2）特色、位置和停车等因素考量丰富多彩的商品新颖别致的服务大型商业楼宇强调经营特色高品质的购物环境独特的外在形象内部店面设计布局位置优劣取决于物业的易接近性或交通通达程度。行车、停车是否方便是影响有车一族购物的主要因素2．承租人选配应考虑的因素：•承租人声誉•承租人财务状况•组合及位置分配承租户的类型：基本承租户：又称关键承租户，租期通常在20年及以上。其对于稳定商业楼宇的经营管理及其收入具有主要作用，是公共商业楼宇发展的基础。主要承租户：租期一般在10年以上，对公共商业楼宇的经营稳定性起重要作用。一般承租户：租期一般在10年以下。国外经验：一座公共商业楼宇的基本承租户承租的营业面积应达50％以上，即公共商业楼宇营业面积一半以上要有长期的客户；主要承租户承租的营业面积应达30％以上；其余的20％由一般承租户承租，尽管他们的变动性比较大，但能体现公共商业楼宇对市场变化的适应性。不同货品经营店铺的组合组合不同形式、层次店铺的组合不同商业结构的组合基本、主要、一般承租户的组合位置分配：应充分考虑各零售业务、各不同机构间的效益外溢、效益转移、比较及多目标和冲动性购物行为等因素的影响和效果。常见组合：•服装与鞋帽店搭配•冷饮店与快餐店为邻•高销售密度零售业务趋向于中心位置承租人服务需求特殊的服务需求有：餐饮店的垃圾处理家具店的装卸服务银行的保安服务营业时间上的特殊要求等处理原则：谁受益，谁付费不能显著影响相邻经营人3．商业物业租金（1）基础租金也称保底租金（与承租人经营业绩不相关）（2）百分比租金常以商业年总营业额为基础计算（也可以月、季度营业额计算），取其一定的百分比，作为基础租金的附加部分。现实中超额百分比租金更普遍。百分比有固定和变动百分比两种形式。（3）租金的调整消费者价格指数变动率可依据零售物价指数变动率等来调整租金上浮议定比率。•通常基本和主要承租户可5年调整一次，一般承租户1年调整一次。（4）租约制定须对一些特殊事项做具体规定，如：①关于每一独立承租单元的用途——防止擅自更改，影响整体②限制同类承租人——防止恶性竞争③限制承租人在一定地域范围内重复设店。④营业时间规定应以最大商户为准，以便统一管理（可做动态调整）⑤公用面积维护（发展商保留一定特权）⑥广告、标志与图形统一规划，以求整体效果⑦折让优惠⑧其他租约中止、续租、面积变更、投保、车位使用、推广费分担、租户过失罚则等。作业一：1．综述商业物业管理的主要内容2．调查归纳广州大学商业中心铺位分布、业态组合、经营特色与特点，并提出改进建议。