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房地产项目评价与决策（上）【项目可研概要】市场研究客户研究产品定性商业概述……【项目可研概要】市场研究客户研究产品定性商业概述……项目定位研究消费需求调研竞争楼盘研究产品测试研究市场调研基本方法全面普查重点调研抽样调研定性研究定量研究市场调研基本方法定性研究定量研究专题座谈深度访谈观察记录客户访谈定点拦截桌面调研网络调查问卷调查电话访谈……数据来源----内部数据库（依托外部基础数据或公司内部数据库）----外部资源获取（建委等）调研方法----桌面调研----案场调研----问卷调研----有效座谈市场调研基本方法土地数据----政府交易公告----土地出让计划供求数据----房地产交易管理网----公司内部重点监测数据库其他数据----有效实时调研市场调研基本方法配比依据–最大限度实现项目收益规划条件----用地性质----规划指标市场条件----供需状况----竞争状况----客群认知企业自身条件----专业能力----发展规划配比依据–住宅片区年均去化速度是首要依据片区发展前景及认可度是次要依据城市发展水平及速度是重要支撑人均居住面积、住房成套率、户均成套率经验值：年均住宅去化面积/市区常住人口=0.8-1.2配比依据–写字楼基础就业基础就业总就业总就业总人口总人口写字楼需求居住物业需求零售物业需求工业物业需求带动带动配比依据–商业1、定性分析：分析项目所在区域与周围商圈分布之内的市场供求关系状况、商业发展的成熟度水平（注：成熟型商业的判断标准为商户基本满足供求关系，达到供求关系平衡的状态）2、定量分析：通过对项目区域内的常住人口、流动人口、人均消费支出的调研估计潜在的消费总量，再对周围的商户进行调研，得出项目商业可能达到的营业额，进而确定项目商业的体量，计算如下：项目商业体量＝〔人均消费支出×（常住人口＋流动人口）－区域商户的营业额〕/区域单位面积营业额，配比依据–商业假定：根据项目规模及周边小区规模，中高档收入人群约4000户，家庭月收入5000元以上，以20％用于日常消费算，即1000元/户，其中400元/户用于在本项目附近的日常消费，预计总消费额160万元。商业面积上分析，周边商业面积共计1万多平方米，如果平均各小区商业消费的情况，预计在本小区消费额约60万元。保守按110元消费可以承受1㎡面积算，可以消化面积5500㎡左右，由于市场社区铺位供应量大、竞争激烈，根据对未来两年内的社区商业发展趋势进行修正，本项目可以消化商铺面积在5000平方米左右。提出便利性消费、坪效、渗透率等概念2005年12月2006年12月2006年12月2007年12月2008年12月日本各类型购物中心比较参考邻里型社区型区域型商圈半径（公里）1－23－510－2030－40商圈人口（万人）1－25－1050－100200以上停车场容量（辆）50－100300－5002000－50005000－10000超级市场综合超市1家百货店2家百货店2－6家综合店饮食服务服装店服装店商店组成药店其它饮食服务饮食服务洗衣店杂货店杂货店其它其它其它时间距离（分）3－55－810－1520－30专业商店专业商店综合超市2家综合超市2－3家超区域型100－200家10－20家20－40家180－250家配比依据–商业2005年12月2006年12月2006年12月2007年12月2008年12月周边商务人群周边居住人口地铁沿线人群特征描述在周边步行可至的范围内的写字楼中工作，如XX国际中心、XX写字楼、XX广场等-在周边步行可至的范围内居住，东至A社区，西至B国际，北至C路，南至D路主要在捷运系统站点步行可达范围内的住宅中物业建筑面积40万平米190万平米540万平米对应人口40,00064,000180,000配比依据–商业2005年12月2006年12月2006年12月2007年12月2008年12月区域周边地铁沿线居住办公居住人群特征主要为在CBD或者地铁沿线写字楼工作的人群在附近的写字楼中工作，经常乘坐地铁，在写字楼周边消费较多主要为在CBD或者地铁沿线写字楼工作的青年白领人均月收入沿线住宅的总价在百万元左右，可估计出人均收入在12000元左右周边写字楼的工作人员月收入在3000-8000之间沿线住宅的总价在百万元以下，可估计出人均收入在5000-10000元之间月均消费此种人口每月消费在收入50%以下，其中便利消费占其中的20%，即12000*50%*20%=1200此种人口每月消费在收入50%以下，其中便利消费占其中的20%，即5500*50%*20%=550此种人口每月消费在收入50%以下，其中便利消费占其中的20%，即8000*50%*20%=800配比依据–商业2005年12月2006年12月2006年12月2007年12月2008年12月区域周边八通沿线居住办公居住人口64,33340,000180,000渗透率15%20%15%有效人口9,6508,00027,000月人均便利消费额1200550800月总消费额11,579,9404,400,00021,600,000市场占有率35%30%25%预测坪效（￥/平米/月）800800800可支撑面积（平米）5,0661,6506,75013,466坪效说明：北京市优质百货坪效为￥2000/月/平米，周边其他底商坪效为￥700/月/平米左右，本项目坪效应高于周边坪效，采用￥800/月/平米。•地块周边人群消费能力可支持的商业面积为13596平米•地块规划商业面积在1万平米之下，区域人群可以支撑项目的商业规模•地块周边人群消费能力可支持的商业面积为13596平米•地块规划商业面积在1万平米之下，区域人群可以支撑项目的商业规模配比依据–商业2005年12月2006年12月2006年12月2007年12月2008年12月市场机遇地块条件投资策略物业组合是否可行大型综合商业周边没有形成大型商业的氛围，消费者缺乏认同缺乏规划条件需要长期持有，资金压力大人流过大，对高档次住宅不利不可行社区商业主要服务本社区和周边社区位于周边几个社区前往地铁的必经之路上可散售，但出售难度大为住宅服务，适宜的配置可提升住宅档次可行大型综合超市能够补充社区商业的不足，满足居住人口的配套需求，规划面积比需要的小需要长期持有，资金压力大人流过大，对高档次住宅不利不可行商业街需要邻街优势或者大量人流可能规划为商业街，引导人流可以散售，加快现金流动高档次商业街可为住宅服务，并提升档次可行配比依据–商业导出方向2005年12月2006年12月2006年12月2007年12月2008年12月坪效测算核心商圈次级商圈边缘商圈异地商圈居住办公商旅人群综合综合综合人口(万人）1235107100200300渗透率50%40%25%5%3%1%有效人口(万人）61426.75563月人均便利消费额185023002600165015001500月总消费额11,10032,20069,5508,2509,0004,500市场占有率20%20%10%5%3%1%预测坪效（￥/㎡/月）200020002000200020002000可支撑面积（万㎡）1.113.223.480.210.140.02合计：8.17万㎡配比依据–商业2005年12月2006年12月2006年12月2007年12月2008年12月配比依据–商业定价方法：▽成本法▽市场比较法▽收益法▽租金法▽住宅价格比较法▽综合法▽……房地产项目评价与决策（下）博志成咨询集团2009-09-122005年12月2006年12月2006年12月2007年12月2008年12月目录第一部分项目决策关键指标概述第二部分开发速度提升等因素与经济指标关联分析第三部分业务决策分判标准第四部分项目经济评价体系及技术标准第五部分项目风险分析与投资决策第六部分土地法律风险评估细则第七部分项目合作相关要务第八部分项目全案解析2005年12月2006年12月2006年12月2007年12月2008年12月第一部分项目决策关键指标概述一、项目利润测算依据项目净利润=销售收入-开发成本-营业税及附加-期间费用-所得税（期间费用包括：营业费用、销售费用、管理费用）2005年12月2006年12月2006年12月2007年12月2008年12月土地资金人力资源技术品牌……第一部分项目决策关键指标概述二、房地产经营投入要素2005年12月2006年12月2006年12月2007年12月2008年12月投入少回报高见效快第一部分项目决策关键指标概述三、什么样的房地产项目才是好项目2005年12月2006年12月2006年12月2007年12月2008年12月目录第一部分项目决策关键指标概述第二部分开发速度提升等因素与经济指标关联分析第三部分业务决策分判标准第四部分项目经济评价体系及技术标准第五部分项目风险分析与投资决策第六部分土地法律风险评估细则第七部分项目合作相关要务第八部分项目全案解析2005年12月2006年12月2006年12月2007年12月2008年12月第二部分开发速度提升等因素与经济指标关联分析一、开发速度对效益的影响▼资产周转率开发周期资产周转率是指年度销售收入占总资产的比率。开发周期是指一个项目从拿地到设计、规划、市场策划等前期可研阶段到后期施工、销售阶段。2005年12月2006年12月2006年12月2007年12月2008年12月第二部分开发速度提升等因素与经济指标关联分析二、开发速度提升要素分析缩短项目开发周期缩短项目开发周期1、比对手更快地扩展规模2、大幅度提高经营效率3、提高团队的战斗力▼综合分析房地产宏观环境,企业与行业标杆差距及企业的发展战略等的重点是：2005年12月2006年12月2006年12月2007年12月2008年12月目录第一部分项目决策关键指标概述第二部分开发速度提升等因素与经济指标关联分析第三部分业务决策分判标准第四部分项目经济评价体系及技术标准第五部分项目风险分析与投资决策第六部分土地法律风险评估细则第七部分项目合作相关要务第八部分项目全案解析2005年12月2006年12月2007年12月2008年12月第三部分业务决策分判标准一、典型企业架构2006年12月北京公司董事长/总经理设计管理部品牌客服部财务管理部市场营销部副总/总监商业地产部办事处项目开发部物业公司行政人事部工程管理部城市公司总经理项目总经理城市公司项目中心成本管理部营运中心第三部分业务决策分判标准二、拓展业务构成项目策划论证阶段设计管理阶段工程施工阶段销售管理阶段入伙管理阶段工程拓展分析项目基本情况营销组织项目策划/产品、市场及客户定位研究规划草案设计营销策划、项目推广方案策划、项目前期推广及销售前准备设计规划设计单体设计部品设计扩初设计施工图设计设计配合、供应商考察及招标、施工准备及桩基等工程施工主体结构施工至具备预售条件工程施工至竣工验收销售及入伙配合工程施工配合、销售配合及入伙配合销售事务管理入伙事务管理成本测算预算、标底、合同价进度款、工程变更、招标采购结算说明及图例：：代表某个阶段的主导的专业任务，即其输出会成为本阶段其他专业开展活动的输入条件。：配合专业的任务。项目论证、形成项目投资评审报告概念设计第三部分业务决策分判标准二、拓展业务构成协议方式获取土地成立小组申请14D可研报告初稿10D项目决策会申请可研报告正式稿0D组织项目听证会8D回复完成小组实地调研3D可研报告报集团领导董事会审批一线公司工作集团项目发展小组工作第三部分业务决策分判标准二、拓展业务构成公开方式获取土地7D0D3D10D根据评估，最终确定是否参加投标、竞买决策会申请、投标竞买申请书样稿、可研报告报集团确定资金准备情况投标、竞买截至日获知拍卖/招标当天领取文件，及时决定是否参与。初步可研分析、成立项目发展小组申请。完成小组实地调研4D完成项目决策会、确定投标/竞买方案，完成董事会议案一线公司工作集团项目发展小组工作第三部分业务决策分判标准三、业务决策分判业务决策分判表第三部分业务决策分判标准二、