万科房地产项目目标成本及控制责任书、测算指标

深圳市万科房地产有限公司SHENZHENVANKEREALESTATECO.,LTD.编号：VKSZ/QR/MA013版号：A/2生效日期：2008年3月24日万科地产内部机密不得外传绝密(编号：)项目期目标成本及控制责任书（第稿）深圳市万科房地产有限公司20年月日深圳市万科房地产有限公司SHENZHENVANKEREALESTATECO.,LTD.编号：VKSZ/QR/MA013版号：A/2生效日期：200×年3月24日万科地产内部机密不得外传第1页编制依据及说明按照深圳市万科房地产有限公司经营规划和利润计划，为加强前期成本设计能力及过程中成本控制的力度，更好地贯彻落实项目的目标成本指标，成本管理部结合市场现状及项目具体情况，编制了《项目目标成本及控制责任书》，对项目整体的目标成本和各部门的控制责任作出了明确规定，编制主要依据如下：1．项目发展部：土地出让合同、报批报建费用明细；2．设计管理部：实施方案设计图纸、景观方案设计图纸、精装修工程建造标准、与材料部品标准、钢筋、砼、砌体等结构指标；3．采购管理部：招标工作计划；4．项目经理部：场地平整、土方、护坡、强夯、挡土墙、桩基方案，临时设施、社区管网建造标准、主体建安的过程控制、监理费用计划；5．销售经营部：景观分区建议，营销费用计划；6．财务管理部：资本化利息计算依据、管理费用计算依据。本责任书已与相关部门讨论并达成一致。执行过程中，由成本管理部整体负责。各部门在控制责任成本的同时应主动向成本管理部反馈相关信息。成本管理部年月日《项目目标成本及控制责任书》作为指导项目各项工作的重要依据，经公司讨论，审核通过项目整体成本目标及其中各项控制目标。现予以发布，请相关部门遵照执行。签发人：签发日期：200年月日主送：公司管理层抄送：集团成本审算中心、（区域成本管理中心）深圳市万科房地产有限公司SHENZHENVANKEREALESTATECO.,LTD.编号：VKSZ/QR/MA013版号：A/2生效日期：200×年3月24日万科地产内部机密不得外传第2页一、项目整体目标成本指导书：1.项目概况1)期规划指标容积率:，绿化率:总建筑面积：m2，计入容积率的总建筑面积m2其中：可售面积：m2，不可售面积：m2住宅总套数：套总车位：个入伙日期：年月2.成本目标项目目标成本确定为元/m其中建安成本元/m2附件：《目标成本测算表》集团统一版、《财务分析表》《项目规划指标表》、《跨期分摊表》深圳市万科房地产有限公司SHENZHENVANKEREALESTATECO.,LTD.编号：VKSZ/QR/MA013版号：A/2生效日期：200×年3月24日万科地产内部机密不得外传第3页4．成本设计关注手册分篇分类实施原理优化原则前期规划产品组合根据不同的产品组合，追求土地的价值最大化和项目的利润最大化根据项目获取前期七对眼睛的工作成果，综合确定规划设计中的最优产品组合。成熟产品选用使用成熟产品不仅能够节约时间、提高效率，而且能够大幅度地减少后期的变更签证费用，从而降低产品建造成本。成熟产品的大量使用是未来的一个发展方向。在符合客户需求的前提下，尽量选用成熟产品。建筑体形建筑外部体形的长宽比例、对称性以及复杂程度直接影响建筑物结构成本高低，同时建筑体形对节能产生较大影响。高层建筑单体应选择对称形式；地层建筑尽量形体简单；考虑抗震及成本要求土方工程外运及外购土方在项目实施过程中不仅耗费大量成本而且耗费极大精力，且为隐性成本，对客户并无直接价值体现，应尽可能减少土方外运及外购量。尽可能按原有地势建造产品，例如在坡地上建造坡地建筑，在洼地中建造地下室，能有效减少动土量。山地建筑山地建筑的处理较为复杂，因地制宜是最好的选择。（1）根据山体高差确定产品类型。（2）山地建筑赠送的地下室面积应根据地形设计而不完全按营销要求。合理确定组团大小组团大小对成本的影响要点是：1、每个组团一般需要1-2个出入口；2、每个组团均有围墙；3、每个组团均要考虑消防要求；4、每个组团出入口均需配备专门安全管理与设施。现实中的经验是：如果组团布置过小，则上述费用均大幅增加；如果组团布置过大，可能的物业服务能力跟不上。合理确定组团规模，避免组团规模过小。相对集中布置出入口。路网应合理简洁道路（包括基层和面层）造价远高于同等面积软景造价，在满足规范与交通组织的前提下，减少不必要的道路面积代之以软景可以节约大量的道路开支。减少路网的不合理曲线和弯折，道路的设计应充分考虑客户的需求。深圳市万科房地产有限公司SHENZHENVANKEREALESTATECO.,LTD.编号：VKSZ/QR/MA013版号：A/2生效日期：200×年3月24日万科地产内部机密不得外传第4页优化出入口布置每设置一个道路出入口就意味着需增加管理人员及相应设备费用，并且此类费用将长期发生，同时也会带来一定安全隐患问题。满足消防、交通流向疏导等前提下，应尽量减少出入口。既可节省出入口的建造成本，又可减少出入口长期的人员管理费用。布置消防分区消防设计规范中有对消防分区的明确要求，各消防分区之间的消防设备有明确要求。一般而言应尽量最大限度的布置消防分区，并使其布置的消防分区的面积尽量为其整数倍。（1）在符合消防规范的前提下，最大限度布置消防分区（2）布置防火分区应注意住宅、商用、地下车库（单体、复式）的区别控制地下室面积地下室造价高昂，对建造地下室的要求是：在满足人防要求的前提下能少建则少建。严格控制地下室面积。路网工程道路宽度道路宽度与道路长度一样，减少道路宽度同样起到减少道路面积、增加建设用地、节约成本开支的作用。在满足消防与交通流量的前提下，适当地减少道路宽度，以节约建设用地。1、注意双车行道设置与单车行道设置，单车行道较车行道节约占地；2、通过设置单车行道会车区，可以有效地满足消防验收需要。给水管的选择压力等级越高的管材造价越高，结合现场实际情况，不同区间管道适当选择不同的压力等级。着重考虑管材优选：综合施工、使用等因素，给水管经济合理性排序为；PE管→焊接钢管→无缝钢管→镀锌钢管→UPVC塑料管→球墨铸铁管→钢塑管。排水管的选择合理进行施工组织设计，减少人工土方开挖量，减少土方倒运量。排水管排序为；规格500以内；UPVC波纹管→钢筋混凝土管→PE波纹管，规格500以上；钢筋混凝土管→UPVC波纹管→PE波纹管。一般情况下，机动车道下选用重型（Ⅱ级管或S2管材），对非机动车道下选用重型要严控检查井设计室外排水是由管道系统和检查井系统组成，检查井系统的成本优化应从井的数量、井的规格、井的深度以及井盖等几方面入手。井太多也会影响美观和行车方便。避免设计盲目统一选用大规格井；控制重型井盖使用部位；除机动车道外的非机动车道或绿化带等部位严控采用重型，并尽量减少检查井数量。管网埋深与井深排水系统中一般来说管网与井的深度越深，相应的土方工程量和建造造价都会增加。减少管网埋深与井深。优化管网走向、长管网的长度直接关系其造价，管道走向设计的系统性则决定了管道优化管网走向、长度深圳市万科房地产有限公司SHENZHENVANKEREALESTATECO.,LTD.编号：VKSZ/QR/MA013版号：A/2生效日期：200×年3月24日万科地产内部机密不得外传第5页度的长度单体设计建筑层高建筑层高直接影响建筑柱、墙体、垂直向管道管线的工程量，一般来说建筑物每增加0.1米，单层建筑成本增加2％左右。在高层建筑中层高的累计则会对建筑的基础产生较大影响。无特殊情况，层高采用2.8米。结构设计钢筋含量和混凝土含量是体现结构设计经济性的最终检验指标，采用限额设计能有效地对设计院的设计工作进行约束。在结构设计中，结构荷载和承载力均有一定系数和取值范围，若不对其做要求，设计院通常取值偏于保守，对其经济性考虑较少。常用的钢筋主要有一级钢、二级钢、冷轧带肋钢、三级钢等，同样的构件使用不同的钢材其经济性不同，应该对使用的钢材种类根据不同的构件进行匹配。向设计院下发设计限额跟进设计参数。防火墙设置专业的消防防火墙造价昂贵，规范上允许利用建筑墙体作为防火墙。尽量利用建筑墙体设置防火墙，减少防火卷帘、防火门作为防火隔离等方法合理设置消防分区，减少消防水幕喷淋系统的设置。减少沉降缝设置每设置一条沉降缝，不仅要增加缝自身的装饰费用，缝两侧也要增加柱、墙及基础的费用，因此沉降缝数量宜越少越好。在符合设计规范的情况下，减少沉降缝设置。控制地下室层高在地下室层数确定的情况下，地下室层高是决定地下室埋深的主要因素，控制层高能够减少埋深，从而降低地下室结构成本。地下室层高的确定一方面需考虑地下室停车和设备放置的需要，另一方面应考虑机械车位设置的可能性。严格控制地下室层高。减少地下室层数地下室层数、层高以及室外地坪标高共同决定地下室埋深，从而影响地下室建造成本。如果通过对地下停车布置的优化，能在两（一）层地下室内解决三（二）层地下室的停车要求，无疑应减少地下室层数。严格控制地下室层数。简化地下室排水地下室内排水通过建筑找坡实现，将地面水收集到排水沟。由于地下室面积较大，建筑找坡需进行大量混凝土浇注，费用昂贵。能否取消建筑找坡层？通过结构找坡深圳市万科房地产有限公司SHENZHENVANKEREALESTATECO.,LTD.编号：VKSZ/QR/MA013版号：A/2生效日期：200×年3月24日万科地产内部机密不得外传第6页优化转换层转换层是指柱网的转换，高层建筑中由于地下室柱网与上部住宅柱网的布置差异巨大，一般设置转换层。转换层由于承受上部全部荷载，往往出现界面巨大的转换梁，转换层用钢量与混凝土用量一般而言非常大，设计中应予以关注。优化转换层优化设备层设备层往往容易被忽视，设计中的保守和浪费情况也较为普遍，结构设计优化中不应忽略对设备层的优化。优化设备层。简化屋顶造型坡屋面与平屋面、老虎窗与天窗、屋顶上造型构件之间均存在成本差异，如何对比选型应予考虑。既有经济性的比选又满足建筑的要求。优化外挑外挂构件合理布置外挑外挂构件能较好地提高产品的素质，繁琐和过分复杂的外挑外挂件则不仅在建筑上显得多余，而且增加成本支出。精减过度的外挑外挂构件，形成建筑和成本的双赢。铝合金门窗同样面积的门窗造价远高于建筑外墙造价，且直接影响建筑能耗。控制门窗面积不仅是建筑成本的要求，也是建筑节能的需要。通过节能测算指标来控制窗墙比；避免大面积西晒玻璃的使用，日落之前可获得较好的采光条件，但是进行空气调节的费用很高。在考虑满足通风要求的条件下尽量减少开启扇数量，并注意防止空气渗漏以及紧急出口设置，平开窗可以较推拉窗获得高的通风能力，但是开启形式设计需要考虑风压作用。根据门窗系统（木、铝、塑）、项目产品定位、建设期和使用期全寿命周期费用综合选择门窗五金件系统。避免功能不足或过剩。慎重选择非标门窗系统，减少开模费用。栏杆栏板栏杆作为建筑中的重要构件，但却往往容易被忽视，采用300元/米的栏杆与200元/米的栏杆总造价可能相差数十万。因此，一方面应根据客户需求确定栏杆档次，另一方面应尽量使用标准化栏杆，提高采购效率并降低成本。（1）尽量使用标准化栏杆；（2）栏杆、栏板档次规范化；（3）兼顾后期的维护费用深圳市万科房地产有限公司SHENZHENVANKEREALESTATECO.,LTD.编号：VKSZ/QR/MA013版号：A/2生效日期：200×年3月24日万科地产内部机密不得外传第7页外墙装饰外墙装饰主要是建筑外立面用材，包括石材、面砖、涂料的使用以及外挂件（木材、钢构件、陶制品）等。一般来说：外立面讲究装饰精致，能起到大幅提高建筑观感效果的作用。同时也切忌外墙装饰材料的堆砌，万科就曾经有分公司的建筑立面方案被当地规划部门要求简化的例子；建筑装饰另一个不能忽视的部分是：要考虑装饰材料的耐久性与后期维护成本。木制品容易开裂脱漆，钢制品易生锈，这些都是后期客户投诉的隐患。多方面比较，实现价值最大化部品及材料选择（百叶、玻璃雨棚）实用性与美观性相结合减少百叶、玻璃天窗等不易清洗的部品设计，室外防腐木的应用，减少后期的维护成本栏杆百