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12013/9/11万科余杭21号地块前期定位报告谨呈：万科杭州2一、杭州城市市场解读二、区域发展解读三、区域市场分析四、项目本体分析五、客户分析及项目定位六、产品发展建议目录：3一、杭州城市市场解读42010年杭州市GDP为5949.2亿元，按可比价比上年增长12.0%宏观经济增长房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%快速发展2010年杭州市人均GDP已超过8000美元，房地产需求以改善型需求为主，发展特征为较高开发水准，综合发展型。人均GDP与房地产发展关系800-4,000US$8000-20,000US$4000-8,000US$0-800US$生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主，兼顾刚需改善需求为主超速发展单纯数量型快速发展以数量为主，数量与质量并重平稳发展，以质量为主，数量与质量并重较高开发水准，综合发展型2010年，杭州的GDP增速为12.0％，宏观经济处于高速发展期。杭州的人均GDP为86691元，已超过8000US$。按照相关理论，杭州房地产市场处于快速发展期。4杭州经济保持稳健的增长速度，位列全国城市第七位，人均GDP超过一万美元，达到高收入国家水平，房地产属于高速发展期城市经济52320020219194202301517879181560500010000150002000025000上海杭州宁波温州苏州南京2010年长三角重点城市居民人均消费性支出上海杭州宁波温州苏州南京870万常住人口，183万机动车保有量；全国豪车密度最大的城市；2010年LV销售额约两个亿，比苏州、无锡、南京三个城市的总和还多；反映杭州消费水平的微数据：强劲的产业经济意识带动了浙江各个城市乃至乡镇的财富积累，而这样的财富积累大部分云集到杭州。杭州作为浙江省的省会、自古以来江南富饶之地，云集了整个浙江的财富，消费需求和消费能力极强，消费水平在长三角地区居于前列。城市消费6201120102009排行城市新房均价1杭州258402北京223103上海191684温州188545三亚18319排行城市新房均价1温州284752上海257783北京238194杭州213535深圳18353排行城市新房均价1温州171162上海154043杭州152774北京150515深圳14758城市经济和城市财富的集中能力促使杭州的房价稳定的保持在全国较高水平，2010年曾经排名第一，2011年略要下浮，排名第四城市市场77市中心11年下半年45000元12年下半年40000元九堡11年下半年19000元12年上半年15500元下沙11年下半年均价13000元12年上半年均价11500元之江转塘11年下半年20000元12年上半年15000元西溪11年下半年27000元12年上半年24000元三墩&申花11年下半年20000元12年上半年15500元桥西11年下半年28000元12年上半年20000元良渚11年下半年13000元12年上半年9500元闲林11年上半年13000元12年下半年9000元一级价值区二级价值区三级价值区四级价值区五级价值区城东新城11年下半年25000元12年上半年17000元祥符11年下半年16000元12年上半年13000元在城市中心土地稀缺及城市化外扩的支撑下，杭州房地产市场发展随之体现出一种明显的“年轮化”向外发展状态，一些边缘区域的房价都几乎达到发达二线城市的中高端水平；各板块在2012年前都实现价值最高点，但年初的断崖式降价又将价格拉低不少。城市市场8排名企业名称销售金额（亿元）1绿城中国82.102滨江集团39.543万科集团37.954保利地产30.605金地集团28.006中海地产23.837世茂房产20.078金都房产19.519顺发恒业16.6610龙湖集团16.242011杭州房企销售排行绿城·兰园滨江·城市之星万科·西溪蝶园保利·湾天地金地·自在城龙湖·滟澜山中海·寰宇天下世贸·江滨花园金都·城市芯宇产品方面，以浙系开发商带动市场的整体开发品质冠绝全国，客户对于产品的品味极高，也促使外来大牌开发商都将本身最好的产品带来杭州城市市场92011.7-2012.7成交变化1000012000140001600018000200000200040006000800010000120002011.7-2012.7杭州十城区成交套数及均价成交套数成交均价价格已在5月达到最低点成交量一路攀升2011年下半年杭州楼市受调控影响，成交持续低迷，除个别楼盘降价出量外，其余楼盘几乎被冰封。2012年初，杭州各楼盘开始普遍以价换量，同时金融政策的利好，楼市开始回暖。3月后成交量大幅回升，成交均价也自5月的最低点开始逐步回涨。102013/9/110这个市场下，还在热卖的楼盘：价格、刚需。上半年销售态势表现出四个特性：第一，绝大部分楼盘均出现不同幅度的降价，其中一半楼盘降价幅度在27%以上；第二，这个情况下TOP10销售总套数创新高，小幅超过火红的09年上半年，印证了城市市场的潜力；第三，成交区域属于具有供应量集中放量区域，楼盘下调价格成为连锁反应行为；第四，热销楼盘大部分为刚需楼盘。2012年上半年销售套数TOP10排名项目名称开发商区域板块套数面积（方）金额（万元）均价（元/方）早期价格（元/方）涨跌幅度（%）1寰宇天下中海世茂滨江滨江13231306142413281847625700-28.11%2金色黎明滨江江干城东新城117712930420334715726预计22000-28.52%3自在城金地西湖三墩10811086151785211643619000-13.49%4曙光之城滨江江干城东新城92810866619342917800预计25000-28.80%5钱塘帝景中海世茂滨江滨江742718951349791877424000-21.78%6半岛国际天阳滨江滨江729763101421621863021000-11.29%7滟澜山龙湖下沙下沙700708651049771481417500-15.35%8青枫墅园新南北余杭闲林6516056043714721810300-29.92%9竹海水韵金成余杭闲林6506448358741910912500-27.13%10四季华庭绿都萧山萧山老城区631582148281614226140001.61%数据来源：透明售房网思源认为：杭州的房地产市场有着广阔的发展前景，但相应的，竞争也极为激烈，区位、产品和价格是一个项目成功的关键因素。杭州市场整体概况小结——GDP与房地产发展：杭州宏观经济处于高速发展期，房地产也在快速发展阶段；消费水平：作为财富集聚中心的省会城市，杭州具备极强的消费能力；房价水平：杭州的房价在全国处于最前列，并“年轮化”向外发展状态；产品水准：杭州全国顶级大牌开发商云集，整体产品水准也都处于全国顶级行列，消费者对于产品品质，尤其是外观的要求较高。淡市热盘：在调控导致的严峻市场环境下，部分楼盘凭借合适的价格、较高的产品品质和较好的区位实现逆市热销。11122013/9/112二、区域发展解读13杭州城市化进程显著，城市东扩、旅游西进、沿江开发、跨江发展，各副城一体化的大杭州概念。通过轨道交通、快速交通路线的支持以及区域商业中心的逐渐形成，杭州进入大规模城市发展的阶段•一个主城－由上、下城区和西湖、拱墅、江干五个城区组成•三个副城－江南城：由滨江区、萧山城区和江南临江地区组成，是以高科技工业园区为骨干，产、学、研协调发展的的现代化科技城和城市远景商务中心。－临平城：以现代加工制造业为主，具有区域物流中心功能的综合性工业城，具有山水特色的生态型居住新城，余杭区的政治、经济、文化中心。－下沙城：“一个大学城，一个公共中心，三个片区次中心，一个特色中心”。茨中心包括九堡片区。•双心双轴－双心以指湖滨、武林广场地区的旅游商业文化服务中心和临江地区的钱塘江北岸城市新中心、钱塘江南岸远景城市商务中心；－双轴是指东西向以钱塘江为轴线的城市生态轴和南北向以主城-江南城为轴线的城市发展轴城市规划注意：杭州对于城市边缘地带的发展速度远低于预期！14各个区域在城市发展的过程中，形成了各自的驱动因素和定位，本区域隶属于大城北，被定位为城市大型居住区，城市副城。交通中转生态居住区文教区商业副中心商业副中心大型居住区城市规划15规划推动期周边需求推动期成熟期以政府规划为核心推动力（大型居住区）吸引看好区域市场发展的首批客户开发商大规模入驻，通过价格洼地辐射到区域周边的地缘客户通过交通、配套等硬件条件的改善，纳入全市较高阶段的价格体系片区市场成长趋势理解启动时期快速发展时期勾庄祥符区域演变：规划驱动型，目前尚未成熟，处于快速发展期。此阶段已完成目前所处阶段2013/9/116区域历史：工业基地勾庄单元早期是杭州城北的一个工业基地，包括发电厂、仓储基地、运河码头、汽车销售展示中心等。区域变化：政府主推谋变近几年经过政府改造，搬迁许多大型企业，逐步改善了区域内的居住环境，引进了大型商品房项目。区域现状：总体环境杂乱但区域内总体环境还比较杂乱，目前居住仍以零散农居点为主，大型的生活配套匮乏，同时驻扎在此的工业企业数量仍不少，生活品质提升有待时日。华东建设机械市场隐约可见发电厂勾庄区域早期为工业基地，近几年在按政府规划积极改造，居住小区在陆续增加。但是总体环境噪杂，零散的农居点较多，无大型生活配套，工业企业仍较多，生活品质提升有待时日。区域现状2013/9/117具有祥符板块性质的渊源地块与祥符板块几乎只有一路之隔，未来生活配套多数需要借助祥符板块，因此，从某种意义上，地块具有祥符板块性质的渊源。祥符现在嘈杂，与桥西有南天地北的差距祥符嘈杂来自城北汽车城和物流中心，且大量刚拆迁的土地加剧祥符的荒凉。而与石祥路一路之隔的具有工业文化和运河文化双重底蕴的桥西板块相差甚远。祥符板块未来非常具有潜力祥符板块是拱墅区近期重点打造区域，东面规划中的居住区域已处在场地平整的待开发状态，随着越来越多的商品住宅区和配套的进驻，未来5-10年内生活浓厚氛围形成。17从板块来看，本项目可归属为祥符板块，目前环境嘈杂混乱，但是离成熟的桥西板块仅有石祥路一路之隔，和城市成熟板块无缝对接区域现状2013/9/118本地块规划公交总站公交情况道路通达性好，地块周边道路四通八达，西有莫干山路，东有上塘高架，出行较为便捷地块东南面规划有一公交总站，目前已处于施工阶段。地块周边暂无地铁规划。二五号线站点距本地块均有一段距离本地块留石快速路上塘高架莫干山路104国道道路情况本地块二号线五号线1818区域交通较为便捷：周边有上塘高架、莫干山路两条连接南北的主干道，可以依赖高架、绕城、国道等主要道路快速到达城市各个方向；此外，公共交通方面，公交总站已处于施工阶段，该公交站还将引入一路快速公交。区域交通2013/9/119周边规划配套华盛达阅城对面规划有幼儿园、农贸市场以及住宅、商业街规划中的大关小学与德信北海公园隔东吴路相望，预计明年能正式进入施工阶段北部软件园将聚合成杭州城北高端产业集聚区和集生活、创业、科研、教育、休闲于一体的城市综合体里地块稍远处的桥西板块现有配套较为完善，包括文澜中学、卖鱼桥小学、运河天地、欧尚、世纪联华等191919地块周边现有配套较为分散，而且都属于零散低端的初级生活配套；目前本区域主要依托三墩、桥西板块的配套；学区上，项目附近有一幼儿园，小学和中学的学区划分不明。区域配套2013/9/120本地块项目南边的祥符板块集商业、住宅、工业于一体。板块直接连接桥西，较本区域更为便捷。地块内住宅用地极多，未来5-10年内居住氛围将非常浓厚。未来余杭政府计划用4年时间，投入36亿元，将在地块周边打造一个集居住、现代服务业和高新技术产业为一体的综合性商住示范区。20202020项目位于勾运板块南部住宅集聚区，未来周边规划有较多住宅用地，总体规划在未来五年内将形成一个较大型的居住聚集区；同时，板块距离