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第一章土地市场第一章土地市场【监测范围】：济南市区和长清。【样本选取标准】：济南市国土资源局公开招拍挂土地（工业用地除外）。【区域划分】：根据济南城市规划及发展特征，并结合济南房地产市场的发展，将监测范围划分为“东、西、南、北、中”五大区域（详细划分参见附录Ⅰ）。【内容综述】2010年8月，济南共有19宗土地供应，供应土地主要分布在东部和西部。东部的工业北路南侧、刘智远路西侧地区集中供应土地6宗，总面积达47.92万平米。本月无土地成交记录。◎供应土地基本情况★8月土地供应19宗，供地面积96.82万平米8月，济南市供应居住和商服用地19宗，总面积96.82万平米。其中居住用地9宗，供应面积68.79万平米，占总供应面积的71.05%；商服用地10宗，供应面积28.03万平米，占总供应面积的28.95%。本月供应土地宗数及面积较上月大幅增加，为新政以来最高月供应。2009年1月-2010年8月居住和商服用地新增供应量月度变化（面积）0.050.0100.0150.0200.0250.0300.0万平米新增供应量3.74025.3349.505.730249.1023.9073.2021.4884.2947.20158.80064.2620.7222.2078.643.3496.82090109020903090409050906090709080909091009110912100110021003100410051006100710081第一章土地市场2009年1月-2010年8月居住和商服用地新增供应量月度变化（宗数）0510152025303540宗新增供应量20971035815623142203361114219090109020903090409050906090709080909091009110912100110021003100410051006100710082010年8月供应土地用途比例结构71.05%28.95%居住用地商服用地★2010年8月供应土地明细8月新增土地供应19宗，居住用地9宗和商服用10宗。本月供应土地主要分布在东部和西部，其中西部槐荫区经一路北侧，纬十二路东侧片区供地4宗，共21.27万平米；东部历城区工业北路南侧、刘智远路西侧片区供地6宗，共47.92万平米。宗地编号土地位置用途出让年限面积（㎡）容积率公告日期所属区域2010-G089历下区涵源大街北侧、体育西路东侧商业金融4019593地上≤4.0地下≤1.62010-8-9东部2010-G090历下区涵源大街北侧、体育西路东侧居住7034569地上≤2.6地下≤1.22010-8-9东部2010-G091历城区工业北路南侧、奥体中路东侧商业金融408846地上≤5.0地下≤2.02010-8-17东部2第一章土地市场3宗地编号土地位置用途出让年限面积（㎡）容积率公告日期所属区域2010-G092天桥区经一路西侧居住7056287地上≤2.0地下≤0.62010-8-17西部2010-G093天桥区聚贤街东侧居住7054103地上≤2.55地下≤0.752010-8-17中部2010-G094槐荫区纬九路23号商业金融403119.2地上≤1.6832010-8-17西部2010-G095槐荫区经一路北侧，纬十二路东侧居住7081188地上≤3.6地下≤1.42010-8-18西部2010-G096槐荫区经一路北侧，纬十二路东侧居住7081184地上≤3.6地下≤1.42010-8-18西部2010-G097槐荫区经一路北侧，纬十二路东侧商业金融4030961地上≤4.0地下≤1.62010-8-18西部2010-G098槐荫区经一路北侧，纬十二路东侧商业金融4019334地上≤4.3地下≤1.82010-8-18西部2010-G099历城区工业北路南侧、奥体中路东侧商业金融4022482地上≤5.0地下≤2.02010-8-18北部2010-G100历城区工业北路南侧、奥体中路东侧居住7050175地上≤2.6地下≤1.22010-8-18北部2010-G101市中区阳光新路西侧商业金融4027163地上≤7.0地下≤2.42010-8-18西部2010-G102历城区工业北路南侧、刘智远路西侧商业金融4032208地上≤4.5地下≤1.82010-8-19东部2010-G103历城区工业北路南侧、刘智远路西侧商业金融4036828地上≤4.5地下≤1.82010-8-19东部2010-G104历城区工业北路南侧、刘智远路西侧商业金融4079761地上≤4.5地下≤1.82010-8-19东部2010-G105历城区工业北路南侧、刘智远路西侧居住70153617地上≤3.0地下≤1.22010-8-19东部2010-G106历城区工业北路南侧、刘智远路西侧居住7092911地上≤2.8地下≤1.12010-8-19东部2010-G107历城区工业北路南侧、刘智远路西侧居住7083909地上≤2.35地下≤0.92010-8-19东部第一章土地市场★土地供应仍集中在东部和西部在8月推出的19宗土地中，有16宗分布在东部和西部，其中东部9宗，西部7宗。两区域总供应面积84.15万平米，占本月总供应面积的86.91%。东部和西部依旧是土地集中供应的热点区域。此次推出的刘智远片区地块位于城市重点规划路——刘智远路西侧。刘智远路是贯穿东部经十路和工业北路的三大交通干道之一，届时道路开通会为该片区带来较大开发空间。◎成交土地基本情况★8月无土地成交8月无土地成交。主要原因一方面是受政策影响，开发商面临较大现金流压力，无更多资金置地；另一方面是有关清查闲置土地等政策相继出台，政策严格禁止开发商囤地，使得开发商对置地持更加谨慎的态度。2009年1月-2010年8月居住和商服用地成交量月度变化（面积）0.050.0100.0150.0200.0250.0万平米成交量01.732.6054.56011.645.73223.820.8442.1216.8949.8035.94141.910.1432.304.3315.525.740090109020903090409050906090709080909091009110912100110021003100410051006100710082009年1月-2010年8月居住和商服用地成交量月度变化（宗数）051015202530宗成交量0126012325646233125142850090109020903090409050906090709080909091009110912100110021003100410051006100710084第二章各物业市场分析第二章各物业市场分析【监测时间】：2010年8月1日-8月31日。【监测范围】：南北以绕城高速为边界；东部以济南市与章丘市行政划分为边界；西部以济南市区与长清区行政划分为边界。【区域划分】：写字楼物业按照其特有的板块特点进行区域划分（详细划分参见附录Ⅱ），其余物业区域划分同土地市场。【指标解释】：1.“供应量”指对市场形成实际供应的可售房源数量，未推出房源不在统计之列；2.“成交量”以实际签订协议为准；3.“均价”，对具体楼盘来说，是指打折优惠后的楼盘整体均价，它不受剩余房源楼层高低的影响；对区域来说，该指标为区域内各在售楼盘“均价”的算术平均值，用于分析区域房价的走势。【数据来源】：本章数据，均来自我司研究人员实地采集的一手信息。第一节普通住宅【样本选取标准】：建筑面积在2万平米以上或者具有一定代表性的普通住宅项目；尚未开盘项目不在监测范围之内。“普通住宅”区别于别墅，主要指70年产权的住宅产品。市场上也存在产权50年，但规划和产品完全按照居住功能进行设计、建造的项目，本文将类似项目纳入“普通住宅”类别。【内容综述】2010年8月，新推房源仍然是市场热销主力；9、10月，预计开发企业将集中推出新房源，市场会出现一轮供应热潮，可选房源增加和合理的价格策略，会促使客户逐渐由观望转向出手购买。◎供应量及区域分布★市场供应量月度变化8月住宅总供应量为5756套，66.9万平米，同比下降17.6%和1.5%，环比上升3.1%和8.8%。因“金九银十”即将来临，持续在售项目以及即将入市项目纷纷放缓推盘节奏，而9-10月预计将迎来一个住宅供应的高潮。5第二章各物业市场分析2009年1月-2010年8月住宅供应量月度变化（套数）050001000015000套月初存量11571127103589328806759767185022420337432393236220482233209519492072309033953634新增供应量392400106929253470235611541966161413672208939107760179512332575208121882122090109020903090409050906090709080909091009110912100110021003100410051006100710082009年1月-2010年8月住宅供应量月度变化（面积）0.050.0100.0150.0万平米月初存量116.2112.0102.388.087.474.965.849.141.536.426.827.123.927.325.724.225.335.139.041.5新增供应量2.73.711.732.238.018.714.218.818.615.724.210.015.70.818.514.126.323.022.525.4090109020903090409050906090709080909091009110912100110021003100410051006100710088月新增供应2122套，25.4万平米，新增套数同比上升7.9%，环比下降3.0%；新增面积同比上升35.1%，环比上升12.9%。8月，仅恒大名都一个新项目入市，在售项目放缓推出新房源，导致本月新增套数略有下降。受新增房源面积相对较大影响，新增面积呈现环比上升的态势。★各区域供应情况2010年8月各区域住宅供应量及比例（套数）2892,50%2020,35%327,6%247,4%270,5%东部西部南部北部中部2010年8月各区域住宅新增供应量及比例（套数）1424,67%662,31%36,2%0,0%0,0%东部西部南部北部中部8月，住宅供应主要集中在东部区域，供应量为2892套，占总体供应量的50%；其次为西部，供应量为2020套，占总体供应量的35%；南部、北部、中部供应较少，均占总体供应量的10%以内。6第二章各物业市场分析8月，由于持续在售项目加推以及新项目主要集中在东部，因此东部新增供应量最多，为1424套，占新增供应总量的67%；其次为西部，新增供应662套，占新增供应的31%；南部位列第三，新增供应36套，占新增供应的2%；北部、中部本月无新增供应。◎成交量及区域分布★市场成交量月度变化8月住宅成交量为2395套，27.9万平米，同比套数下降11.0%，面积上升9.8%；环比分别上升22.9%和39.5%。8月市场整体成交量出现上升，这是由于住宅市场仍然受新开项目以及加推项目的热销因素影响，恒大名都和中海奥龙观邸两个优质项目新推房源热销，明显带动本月成交上涨。2009年1月-2010年8月住宅成交量月度变化（套数）010002000300040005000套成交量67613112421299146263150300426921984157922491235858198194110981557177619492395090109020903090409050906090709080909091009110912100110021003100410051006100710082009年1月-2010年8月住宅成交量月度变化（面积）0.010.020.030.040.050.0万平米成交量6.713.325