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主讲：程龙目录别墅的定义：独栋别墅：即独门独院，上有独立空间，下有私家花园领地，是私密性很强的独立式住宅，表现为上下左右前后都属于独立空间，一般房屋周围都有面积不等的绿地、院落。叠拼别墅：是在综合情景洋房公寓与联排别墅特点的基础上产生的，由多层的复式住宅上下叠加在一起组合而成，下层有花园，上层有屋顶花园，一般为四层带阁楼建筑别墅物业管理分析一、别墅物业区别于一般的住宅小区，有高档次、高品位、低容积率的特点。二、别墅小区物业管理有针对别墅物业特点固有管理模式和侧重点，从安全性、私密性以细致服务的角度出发，充分体现业主的地位和尊贵。三、各类住宅小区的策划、环境规划、设计建造、经营销售、物业管理等各项运作环节都日趋发展和成熟。四、具有它类型住宅小区所不及的特点------低容积率的花园式高级低层住宅群体，分别由几十幢至数百幢房屋组成一个居住功能和配套设施齐全、整体布局合理、实施封闭式管理的住宅小区。别墅物业管理分析一、别墅物业区别于一般的住宅小区，有高档次、高品位、低容积率的特点。二、别墅小区物业管理有针对别墅物业特点固有管理模式和侧重点，从安全性、私密性以细致服务的角度出发，充分体现业主的地位和尊贵。三、各类住宅小区的策划、环境规划、设计建造、经营销售、物业管理等各项运作环节都日趋发展和成熟。四、具有它类型住宅小区所不及的特点------低容积率的花园式高级低层住宅群体，分别由几十幢至数百幢房屋组成一个居住功能和配套设施齐全、整体布局合理、实施封闭式管理的住宅小区。别墅小区管理的特点特色方面：一、逐一周密规划（对小区地域环境选址、小区总体布局、绿化水景景观、秩序维护、消防、环境保洁、居住功能、会所配套、现代通讯、水处理系统等）二、无论在居住生活质量、自然生态环境、社区文明和安全状况等方面超越其它类别的住宅小区。三、它的低容积率、高绿化覆盖率、庭院幽静、阳光充足、空气清新等物业综合品质在当前是一流。配套设施方面：一、配套会所，包括游泳池、网球场、健身房、咖啡厅、儿童乐园、美容美发、购物超市等设施；二、小区安全硬件设施齐全，诸如小区监控中心、周界报警系统、小区道路监控网络系统以及层内报警装置等自成一体，始终处于安全、可靠、正常的运行状态；三、软件方面加强巡视力度，从而为别墅小区的治安及业主安全提供可靠保障，真正让业生活在一个安全、舒适、便捷的社区中，使业主不出小区就能享受星级宾馆的优质服务。别墅小区管理的特点别墅小区管理的特点业主方面：一般在社会地位、经济实力、文化修养等方面皆有不同程度的层次和背景，其中可能有一部分为外籍企业家或高级职员，他们居住房屋的养护、室内设备、设施维修、小区环境的品质管理、生活服务及配套设施的需求等方面有相当层次的要求，因此对小区物业管理的服务层次也必须相应提高。安全方面：（别墅物业管理首先在保证业主的人身、财产安全，生活方便、舒适，物业保值增值，能够购买别墅的一般都是社会经济地位比较高的人，因为有钱，经济地位比较高，财产比较多，就更容易引起坏人的注意或意外事故的侵扰）一、要实行封闭式管理，通过技防、物防、人防、心防相结合，实施小区周边安全控制，24小时小区内全面巡逻，全面监控，对门岗实行三流管理：即进出人员、车辆、物品管理实行登记制度、物品检查制度；别墅小区管理的特点安全管理服务物防防盗伞防盗网等心防责任心用心什么是物防？什么是“心防”？人防人员的管理车辆的管理消防安全的管理装修的管理空置房的管理安全管理服务邮件代收服务宠物的管理什么是人防？技防小区监控中心周界报警系统小区道路监控网络系统安全管理服务什么是技防？组织架构岗位职责与设置秩序维护岗位中控岗巡逻岗次入口门岗岗位设置行为规范仪容仪表着装头发饰物标准仪容仪表不雅仪容仪表仪容仪表着装统一整洁一致秩序维护员规范动作及要领秩序维护员规范动作立正稍息向右(左)看齐整理着装跨立敬礼停止间转法停止间转法车辆指挥手势停车手势左右通行手势秩序维护服务内容包括那些？秩序维护服务内容服务礼仪安全管理服务车辆管理服务空置房管理消防全的管邮件代收服务宠物的管理门岗工作内容人员出入管理车辆出入管理人员出入管理物品出入管理邮件收发管理工作标准一、敬礼、询问二、确认、登记三、指引、通知巡逻岗四、检查、放行外来人员、车辆门岗案例巡逻岗工作内容公共区域设施设备检查公共区域的可疑人员的盘查死角要加大巡逻力度施工现场违章处理消防通道是否阻塞工作标准一、认真填写巡查记录二、认真、仔细三、及时汇报四、跟进处理结果巡逻岗巡逻岗案例中控室岗工作内容设施、设备的操作发现可疑情，及时进行报告对外来人员严格登记对设施设备的清洁保养认真填写各项记录工作标准一、熟悉设备分布情况二、熟悉各种应急预案三、及时对设施设备进行维保四、给门岗、和巡逻岗保持紧密联系中控室岗中控岗案例交接班工作内容提前15分钟到指定地点集合做到：“三明”严格检查交班记录发现问题及时处理在交接班记录上签字消防安全的管理（1）火情的预警机制（2）组建义务消防队（3）保证足够、有效的灭火设备和器材（4）每日消防安全巡视（5）春秋和干旱季节的消防准备及演练（6）消防安全的宣传（7）和周边消防部门的联动报警（8）消防安全岗位责任制、问责制度消防安全知识消防应急预案是对所有可能发生的紧急事件做的预案，其中包括消防预案，还有防汛预案、防盗预案等消防安全知识什么是消防应急预案？《中华人民共和国消防法》第二条规定，消防工作贯彻预防为主、防消结合的方针，坚持专门机关与群众相结合的原则，实行防火安全责任制。消防工作的方针和原则是什么?案例分析案例一、外来车辆执意进场故意堵塞道口怎么办？一次，一外来车辆要求进入均为私家车位的某小区。秩序维护员礼貌地上前说明情况，并劝说司机将车停放在紧挨小区的一个公共停车场。谁知司机勃然变色，嘴里不干不净，把车停在道口，扬长而去。道口一下子被堵塞了。案例二、搬家车辆损坏公用设施逃走怎么办？某花园C栋一业主搬家。装完家私后,业主乘车先行,而随后的搬家车在倒车时操作不当把未入住车库门装坏了，司机见状,匆忙开车离去，秩序维护巡逻后发现车库门被车撞坏。由于道闸系统坏，所以当时没有留下该搬家车的牌号记录。直接经济损失在5000元左右，找不到肇事的车辆怎么办？什么是装修管理？装修管理是物业管理实际操作（以下简称实操）中的一大难点，同时也是人为造成房屋损坏事故的高发期。业主二次装修管理的水准如何、到位与否通常被看做是一个物业管理公司成熟与否的标志之一，其工作重要性自不待言。物业管理人根据政府有关法规、条例，受开发商或全体业主委托对物业管辖范围的业主或使用人的物业装修过程进行监督检查，使其施工符合规范、结构安全、物业管理、消防、供水、供电、燃气、环境保护要求的行为过程。4、违章装修的处理（报告，协助客户中心进行处理）秩序维护装修管理内容1、装修人员、车辆管理（一人一证，不准一证多装2、出入证的管理（出入证的办理、出入证过期的处理）3、装修巡查（出入证的检查、装修现场的安全、有无违规装修，特别侵占公共区域）某天，某小区巡逻到21栋时，发现马路堆放着一堆装修垃圾。经查询，确认是19栋装修中转移堆放到这里的废料（倘若在其转移过程中及时发现并予以制止，恐怕就少了下面这些麻烦）。案例一、推拖清理装修垃圾怎么办案例二、纠正违章装修僵持不下怎么办今年初夏的一天下午，某小区秩序维护报告，一位业主未按要求的位置，擅自在外墙上开孔安装空调。待装修巡视督察人员赶到现场时，空调安装已在进行之中。空置房管理空置房的类型未销售的存量房（商铺）已售但未交付入伙的房屋（商铺）已交付但未使用的房屋（商铺）空置房管理内容建立空置房管理台帐空置房钥匙管理空置房定期安全巡查空置房定期保洁记录谢谢