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2010年8月份市场月报精工地产市场与技术中心出品--===内部交流谢绝外传===--本期内容提要PART1:中国宏观经济：8月止跌回稳郑州楼市：数字背后的真实精工项目动态：那些来自一线的故事PART4:PART5:提要PART2:全国楼市：是全面回暖还是短期反弹郑州城建：日新月异的郑州PART3:8月份中国经济走势分析：从回落走向回稳中国经济增速自今年一季度达到12%后进入“短波下降”，目前处在“二次探底”过程的后半段，预计明年二季度将回到中期上升通道。工业制造业缓增长、固定资产投资增速放缓、消费平稳增长、消费价格涨幅扩大基本可以概况当前中国经济形势。8月份中国经济走势分析：从回落走向回稳8月份，规模以上工业增加值同比增长13.9%，比7月份加快0.5个百分点；1-8月份，规模以上工业增加值同比增长16.6%，比1-7月份回落0.4个百分点。1-8月份，城镇固定资产投资140998亿元，同比增长24.8%，比1-7月份回落0.1个百分点。8月份，社会消费品零售总额12570亿元，同比增长18.4%，比7月份加快0.5个百分点。1-8月份，社会消费品零售总额97492亿元，同比增长18.2%，与1-7月持平。8月份，居民消费价格同比上涨3.5%，涨幅比7月份扩大0.2个百分点。政策可控下的二次筑底过程宏观经济运行的特点是回稳。从回落走向回稳，主要原因是需求的持续增长。当前投资、消费、出口表现都不错，决定了中国经济增速不会再深度回调。但对当前中国经济面临形势的复杂性仍要有充分认识，８月份工业增速回升0.5个百分点幅度并不是很大。对于未来中国经济走势，仍然需要密切观察。4.15新政后4个月全国市场迷局面对中国强大的刚需市场，全国市场整体仍呈现如下市场特征：市场供应量持续增加市场交易量回调房价继续表现上升态势一、房地产开发完成情况1-8月，全国房地产开发投资28355亿元，同比增长36.7%1-8月，全国房地产开发企业房屋施工面积33.92亿平方米，同比增长29.1%；房屋新开工面积10.48亿平方米，同比增长66.1%；房屋竣工面积3.23亿平方米，同比增长10.7%，1-8月，全国房地产开发企业完成土地购置面积25691万平方米，同比增37.9%，土地购置费6017亿元，同比增长84.3%。二、商品房销售情况1-8月，全国商品房销售面积5.27亿平方米，同比增长6.7%，增幅比1-7月回落3.0个百分点。其中，商品住宅销售面积增长4.1%，办公楼增长30.3%，商业营业用房增长33.3%。1-8月，商品房销售额2.64万亿元，同比增长12.6%，增幅比1-7月回落4.2个百分点。其中，商品住宅销售额增长7.5%，办公楼和商业营业用房分别增长56.5%和47.7%。8月当月，全国商品房销售面积6886万平方米，同比下降10.1%；全国商品房销售额3533亿元，同比下降8.6%。自4.15新政后，全国房地产景气指数已经连续5个月出现下滑，单从市场整体下滑走势看，尚较为平稳。因此，从宏观层面看，本轮调控，对于房地产行业的整体影响较为有限。70个大中城市房价8月同比上涨9.3%地区商品房销售面积（万平方米）销售面积增速（%）商品房销售额（亿元）销售额增速（%）全国总计52704.476.726418.2412.6一、东部地区26024.92-2.117013.903.8北京854.89-40.81618.57-12.8天津757.612.6592.8016.9河北2220.8652.0763.5766.7辽宁3317.5527.81408.0636.0上海1301.26-40.71927.04-27.7江苏4863.61-10.82678.523.1浙江2501.09-22.52249.39-7.4福建1499.25-12.1896.88-1.7山东4429.0429.31639.7039.7广东3708.53-7.92718.845.6海南571.2589.0520.54190.0商品房销售面积和销售额增长情况(2010年1-8月)地区商品房销售面积（万平方米）销售面积增速（%）商品房销售额（亿元）销售额增速（%）二、中部地区12650.0620.44374.8637.5山西634.2331.5190.2243.8吉林708.0129.1290.5754.1黑龙江1138.4732.0431.1844.6安徽2269.069.2947.9836.0江西1232.184.7368.7324.4河南2476.5119.7727.4331.4湖北1836.3636.2690.3938.2湖南2355.2421.3728.3741.3地区商品房销售面积（万平方米）销售面积增速（%）商品房销售额（亿元）销售额增速（%）三、西部地区14029.5013.75029.4829.1内蒙古1102.0521.4381.2350.0广西1479.1711.0524.2824.5重庆2227.782.3860.5717.4四川3462.568.91384.0222.7贵州965.3014.8306.0631.6云南1646.4941.9519.3359.2西藏12.42-68.93.47-56.2陕西1311.7122.3499.1536.8甘肃443.9813.1125.6534.9青海156.5714.647.0751.5宁夏403.905.1141.8221.2新疆817.5814.4236.8426.2统计局:70个大中城市房价8月同比上涨9.3%，北京、上海、深圳、杭州市场调控效果明显，中西部二线城市仍然稳中有升。郑州城建：日新月异的郑州7条公交借BRT车道提速从8月4日起，72路、216路、129路、727路四条公交线路的部分车辆进入BRT专用道，郑州市公交总公司有关负责人解释，这些大站快车的原线路依然保持，新的大站快车会有大站快车的明显标志,如借用BRT专用道的72路车会在车前“72”后标注有“大站快车”字样。未来10年郑州新建43所医院郑东新区就有12所《郑州市中心城区医疗卫生设施布局规划》，未来10年，郑州市将疏导老城区内用地紧张且无法扩建的医院向外围新区搬迁或在外围新区设置特色专科医院。郑州第四条西出口大道铁魏公路新工程8月10日通车来自市交通委的消息，作为我市继中原西路、郑上路、连霍高速之后郑州市区第四条西出口大道——铁魏公路于8月10日主体完工通车，比计划工期提前两个月完成格尔国际饭店亮相郑州东区格尔国际饭店总建筑面积2万平方米，是按国际四星级标准建造的综合性涉外饭店。于2010年8月18日在郑州东经济开发区盛大开幕。9月底郑州将新增空调车651台首先补充BRT运力在此之前，郑州市政府采购500台空调公交，在9月底到位，两项合计，郑州将新增空调公交651台。郑州城建：日新月异的郑州这份致河南省政府的批复说，你省《关于〈郑州市城市总体规划（2008~2020年）〉的请示》收悉。原则同意修订后的《郑州市城市总体规划（2010~2020年）》。其中，该批复提出，要合理控制城市规模，到2020年，郑州市中心城区城市人口控制在450万人以内，城市建设用地控制在400平方公里以内。目前，郑州作为1亿人口大省的省会城市，中心城区户籍人口只有330多万，即使加上230多万暂住人口，也只有560多万人，远低于武汉、西安等周边省会城市。“全市经济总量占全省的比重只有17%，明显低于武汉的35.2%、西安的33.3%，在全省经济社会发展中的龙头带动作用较弱。国务院正式公布关于《郑州市城市总体规划》的批复提升郑州全国区域性中心城市地位要从省情实际出发，建设“向心布局、集群发展、两规衔接、五个层次”的现代城镇体系。其中，五个层次，就是尽快形成国家区域性中心城市、地区中心城市、中小城市、中心镇和新型农村社区协调发展、互促共进的现代城镇体系。发展目标是啥3年内城镇化率年均提高超过1.7%”我省未来发展最大的内需动力在城镇化，最雄厚的内需潜力也在城镇化，抓住城镇化就抓住了经济持续较快增长和中原崛起的“牛鼻子”。到2020年，我省要实现全面小康社会目标，完成工业化、城镇化的历史任务，需要转移1700万农村人口。今后一个时期，我省必须以城镇化促进工业化、带动农业现代化，实现“三化”在更高水平上协调发展。今后3年全省城镇化率年均提高1.7个百分点以上，力争更快一些。郑州房地产市场总体发展现状39084355427044254773465146634643459747874850454048615234493150095506541953195548010002000300040005000600002040608010012014016009.0109.0209.0309.0409.0509.0609.0709.0809.0909.1009.1109.1210.0110.0210.0310.0410.0510.0610.0710.08单位:元/平方米单位：万平方米郑州市商品住宅市场量价走势图成交量成交均价8月，郑州市商品住宅成交量95.07万㎡，环比上涨18.14%，同比上涨5.93%，而7月份的环比也增长了39.73%。4〃17新政”出台后，投资、投机需求得到抑制，销量旋即出现了明显下滑，但之后又稳步增长，甚至传统上7、8月份的淡季，在供应量骤增的带动下销量亦攀升明显，与全国一线城市表现出的回暖行情相吻合，其原因一方面是品质改善需求受政策影响作用小，一直保持活跃，另一方面是部分首臵的刚性需求在对房价下跌期望不大及一系列促销优惠的吸引下走出观望。8月，郑州市商品住宅成交均价5562元/㎡，环比上涨4.22%，同比上涨19.76%；其中7000元以上的品质性产品成交量占到四分之一。4月份以来房价持续上涨，小的品质改善需求旺盛，驱动品质性、区位优越楼盘成交放量，从而拉升了整体价格，如天骄华庭、中豪汇景湾、鑫苑现代城、溪山御府等；而平价楼盘价格表现稳定，同时推出形式多样的促销优惠活动，也带动了首臵需求的不断释放，如橡树玫瑰城、美景鸿城等。另外出于营销需要，一些楼盘表面价格的提升，是由于送装修、送面积、送基金、明打折等促销而导致的“价格水分”，但个别楼盘逆势涨价、故意制造紧张气氛的应引起足够重视。房价继续回升达到5548元，成交面积持续攀升2009.032009.042009.052009.062009.072009.082009.092009.1O2009.112009.122010.012010.022010.032010.042010.052010.062010.072010.08商业用房6381777897227909788386638233801796041046010170925979718187816492951048110587办公用房4356606949416326516854985046627664466287638069127827665858961078583729018商品住宅42704425477346514663464345974787485045404861523449315009550654195319554820003000400050006000700080009000100001100012000单位：元/M2郑州市房地产市场不同物业成交房价走势图商品住宅成交均价在稳步上升阶段，从市场各项目开盘销售来看，市场需求量是被忽视的环节，市场需求一直保持在比较旺盛的程度。8月份价格走高，原因包括：1）品质楼盘开盘即清盘，且高端物业销售火爆拉升整体房价，2）低首付策略；3）送装修、送面积、送基金、明打折等促销而导致的“价格水分”，办公用房成交均价在经历过7月份的低谷过后继续保持高位姿态，价格拉动的主要原来在于郑东新区区域日渐稀缺的商务办公价值。商业用房成交均价在3月份以来一直保持稳步上涨的趋势，一方面源于住宅类投资型客户转变投资渠道转战商业地产，另一方面源于郑州日益发展的商业需求。商品房成交均价不断攀升，多