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WELCOME！房地产基础知识培训内容介绍第一章：房地产基本概念第二章：建筑基础知识第三章：房地产基本制度与政策又是这些，无聊啊，OOO……..第一章房地产基本概念第一节房地产的概念第二节房地产市场第三节房地产的类型第一节房地产的概念什么是房地产什么是土地什么是商品房\公房房地产特性有哪些其在物质上是由土地及土地上的建筑物和构筑物（如水塔、围墙等）构成的。又称为不动产。房地产是房产和地产的总称房地产存在形态土地建筑物房地合一土地利用所受到的限制土地的权利设置以及行使的限制如地役权行使房地产相邻关系的限制如通风、采光、排污等土地使用管制如对土地用途、规划指标确定等商品房商品房：是指开发商以市场地价取得土地使用权进行开发建设并经过房管局批准在市场上流通的房地产，它是可领取独立房产证并可转让、出租、继承、抵押、赠与、交换的房地产。(包括住宅和非住宅两类。商品房的所有权包括四部分：房屋的使用权、所有权、处置权、收益权。)公房公房指国有住宅.在住宅未出售之前，住宅的产权（拥有权、占有权、处分权、收益权）归国家所有。公有住宅主要由本地政府建设，主要向本城市居民出租出售；由企业建设的住宅，向本企业职工出租出售。公房随着出售而变为私房.房改房、经济适用房、房改房、福利房统称公房集资房一般由国有单位出面组织并提供自有的国有划拨土地用作建房用地，国家予以减免部分税费，由参加集资的职工部分或全额出资建设，房屋建成后归职工所有，不对外出售。产权也可以归单位和职工共有，在持续一段时间后过渡为职工个人所有。已购公有住房，是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价或者标准价购买的已建公有住房。按照成本价购买的，房屋所有权归职工个人所有，按照标准价购买的，职工拥有部分房屋所有权，一般在5年后归职工个人所有。“房改房”最明显的特征是单位所有的存量住宅在性质上的变更，即把过去已经建好和消费的公有性福利住宅变更为私有性福利住宅。房改房经济适用住房是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅。由国家或者地方政府统一下达计划，用地一般实行行政划拨的方式，免收土地出让金，对各种经批准的收费实行减半征收，出售价格实行政府指导价，按保本微利的原则确定。建造经济适用房所用的土地是国家以划拨方式无偿给开发商使用的，这就是经济适用房价格低的主要原因。(购买条件)安置房是指政府投资实施项目建设或政府实施土地收购、储备的需要，依法拆迁用地范围内的房屋，对被拆迁人进行安置的专用房屋。经补交土地出让金后转为商品房。对被拆迁人给予补偿、安置。拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。我国的廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。限价房限价房是介于商品房和经济适用房之间的中低价位普通商品房。其出台背景在于国家出台相关文件要求各地制定适当的措施稳定住房价格。因此，对于限价房，房地产主管部门事先设定好商品房户型、面积和销售价格等作为前置条件，并对住房价格事前限定，在市场上通过向开发商公开招标竞争来实现，并将开发商的利润控制在一定的范围之间。房地产特性不可移动性独一无二性寿命长久性数量有限性用途多样性相互影响性易受限制性价值高大性难以变现性保值增值性⑴、不可移动性不可移动性是指房地产的自然地理位置是不变的，尽管其社会经济位置有可能发生变化。⑵、独一无二性独一无二性是指由于房地产坐落的位置各不相同，导致没有两宗房地产是完全相同的。即使它们的建筑结构、建筑外观等方面可能相同。⑶、寿命长久性寿命长久性是指对于土地而言，其具有不可毁灭性，建筑物虽然不象土地那样具有不可毁灭性，但一经建成，寿命通常也可以达到几十年甚至数百年。⑷、数量有限性数量有限性是指土地作为大自然的产物是不能被人工生产出来的，这也使得建筑在其上的建筑物和其他附着物的数量也是有限的。⑸、用途多样性用途多样性是指就土地本身而言，其可以为多种不同的用途所使用，如用于林业、农业、居住和工业。⑹、相互影响性相互影响性是指房地产的价值不仅与本身的状况有直接的关系，还取决于周围其他的房地产的状况，受临近房地产用途和开发利用的影响。⑺、易受限制性易受限制性是指由于房地产具有相互影响性，而导致世界上任何国家和地区都对房地产的使用和支配施加了一些限制。⑻、价值高大性价值高大性是指房地产的单位价值高，同时总体价值量大。不同于其他的一般商品。⑼、难以变现性难以变现性是指由于房地产的单位价值高、总体价值量大，加之不可移动性和独一无二性，导致同一宗房地产的买卖不频繁，一旦需要买卖，要花费相当长的时间来寻找合适的买者和进行讨价还价，所以在急需资金时，不易将其变成现款。⑽、保值增值性保值增值性是指房地产的价值随着时间的推移，价值的总体趋势是趋于上升的。★房地产的重要性无论从事任何活动，人们都离不开一定的空间场所，房地产正是因为提供了这种空间，而为人们所必须。它不仅是最基本的生活资料，在市场经济中它还是一种商品。★房地产业的实物、权益和区位房地产可以被看作是实物、权益和区位三者的结合体。实物是房地产中看得见、摸得着的部分。而权益则是房地产中无形的、不可触摸的部分。区位则是指地球上某一事物与其他事物在空间方位和距离上的关系。★房产能够为其权利人带来收益或满足其权利人工作或生活需要的房屋资产房产的分类住宅建筑物普通住宅、高级公寓、花园别墅等商业用房购物中心、社区店面生产用房厂房、仓库等办公用房写字楼其他驻华机构用房、宗教用房房产所有权的分类占有权使用权收益权处分权占有权：是对房产(土地)的实际控制的权利使用权：是按照房产(土地)的性能和用途地产进行利用的权利收益权：是房产(土地)所有人收取地产所产生的利益的权利处分权：是房产(土地)所有人在事实上或法律上对地产进行处置的权利★地产是土地的一部分,是指能为其权利人带来收益或满足权利人工作或生活需要的土地资产。地产的分类按资源状况和土地利用总体规划分为农业用地建设用地未利用地按用途情况分居住用地工业用地仓储用地交通用地市政用地商业服务用地公共绿化用地教科文卫用地军事用地其他用地土地所有权它是指土地所有者在法律规定的范围内，对其拥有的土地享有占有、使用、收益、和处分的权利。土地所有权的分类国有土地指属于国家所有的土地，国家是唯一主体，用地单位和个人对国有土地只有使用权，没有所有权。集体所有土地属于农村居民集体经济组织所有的土地，所有权的主体是农村居民集体经济组织。第二节房地产市场是指国有土地使用权出让、转让、出租、抵押和城市房地产较让、抵押、租赁等交易活动的总称。1、房地产市场的特点经营对象的非流动性：→房地产主要经营对象是房产和土地的使用权，而房屋和土地都是不动产，具有不能作空间位移的物理属性。流通形式的多样性：→指房地产流通的具体形态和方法。城市房屋流通形式主要有买卖、抵押、典当、信托等，城市土地使用权的流通形式主要有出让、转让、出租等。市场的统一性：→指房产市场和地产市场的融合性。在房地产交易中，任何一笔房产商品交易都必然是房地合一的交易。市场的区域性：→此区域性是由房地产商品的差异性决定的。由于其性质和其所处的城市区域不同，其市场供求状况和价格水平也往往会有大的落差。供给的稀缺性：→指房地产市场是一个供给稀缺的市场。一方面是人口的不断增加，需求也相应增长。另一方面是土地作为不可再生资源，其数量基本上是恒定的。不完全开发性：→由于土地使用权和房屋所有权两种不同权益在同一市场流通，为保证市场的有效供给，国家需要采取强有力的措施抑制不合理的市场需求来干预市场。因此，房地产市场活动在某些环节受到政府严格限制，具有不完全开放性。市场的不充分性：→由于房地产市场与完全自由竞争市场相差深远，因而房地产市场只是一个不充分市场。房地产市场投机的巨大可能性：→房地产市场与其它市场相比具有更大的投机性。房地产商品供给的有限性和需求的无限性、由于对房地产的不断投资、城市基础设施建设和社会设施投资引起的相邻效益以及房地产的保值和增值特性都决定着房地产投机的巨大可能性。2、房地产市场的分类一级市场→一级市场土地市场（俗称土地市场）二级市场→二级市场增量市场（俗称楼盘开发）三级市场→三级市场存量市场（俗称二手房交易）3、房地产消费⑴、房地产消费类型投资型生产型消费型⑵、房地产消费特点普遍性多样性不可替代性连续性和整体性消费弹性的差异性增长性⑶、影响房地产消费的因素经济社会发展及城市化水平城市人口增长及生活水平房地产价格水平国家政策城市产业结构消费者对经济发展形式的预测第三节房地产的类型1、按用途划分居住房地产商业房地产办公房地产旅游房地产餐饮房地产娱乐房地产工业和仓储房地产农业房地产特殊用途房地产综合房地产2、按开发程度划分生地指空间地、田地、未开垦地等不具备使用条件的土地。毛地具有一定城市基础设施，但地上有待拆迁房屋的土地熟地具有完善的城市基础设施、土地平整，能直接在其上进行房屋建设的土地在建工程开始建设但尚未建成3、按是否产生收益划分收益性房地产提示：农地也是房地产非收益性房地产提示：未开发土地4、按经营使用方式划分出售型房地产出租型房地产营业型房地产自用型房地产5、期.现.毛坯.二手房期房期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房现房所谓现房是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。在通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋。毛坯房房地产商交付屋内只有门框没有门，墙面地面仅做基础处理而未做表面处理的房叫毛坯房。二手房二手房即旧房。新建的商品房进行第一次交易时为一手，第二次交易则为二手。尾房尾房又称扫尾房。它是房地产业进入散户零售时代的产物，是空置房中的一种。烂尾房烂尾房是指那些由于开发商资金不足、盲目上马，或者错误判断供求形势，开发总量供大于求，导致大面积空置，无法回收前期投资，更无力进行后续建设，甚至全盘停滞的积压楼宇。6、房屋产权房屋产权房屋产权是指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利，也就是房屋各项权益的总和，即房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利。共同共有房产共同共有房产：指两个或两个以上的人，对全部共有房产不分份额地享有平等的所有权。共有房产共有房产：指两个或两个以上的人对同一项房产共同享有所有权。相同或不同份额7、房地产价格均价均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。均价一般不是销售价.基价基价也叫基础价，是指经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层，朝向差价后而得出。起价起价也叫起步价，是指某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起价。预售价预售价也是商品房预（销）售合同中的专用术语；预售价不是正式价格，在商品房交付使用时，应按有批准权限部门核定的价格为准。8、房屋相关费用公共维修基金公共维修基金是指住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金。物业管理所谓物业管理，是指物业管理企业受业主委托，以商业经营的手段管理物业，为业主和承租人提供高效、优质和经济的服务，创造安全、舒适、和谐的居住环境，使物业发挥最大的经济价值和使用价值，并且尽可能保值、增值。契税是指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约按房价的一定比例向产权承受人征收的一次性税收。它是对房地产权变动征收的一种专门税种。第二章建筑基础知识第一节建筑基本概念什么是建筑？→建筑是建筑物与构筑物的统称→建筑物是供人们在其中生产生活或其他活动的房屋、场所.→构筑物是指人们生产生活的附属或辅助建筑如烟囱、水井、水塔、道路、水坝、桥梁、道