新会计准则中投资性房地产的公允价值评估初探

新会计准则中投资性房地产的公允价值评估初探我国新颁布的企业会计准则提出了投资性房地产的概念，其定义为能够单独计量和出售的、为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。它包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权以及企业拥有并已出租的建筑；但不包括为生产商品、提供劳务或经营管理而持有的自用房地产和作为存货的房地产。根据该会计准则的规定,在进行投资性房地产后续计量中，可以采用公允价值模式和成本模式两种方式。有确凿证据表明该投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产提取折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。所谓“公允价值”是指买卖双方均自愿地在对被交易资产相关情况拥有合理理解的情况下进行公平交易而成交的金额。那么,如何确定投资性房地产的公允价值呢？怎样判断确定的公允价值是否合理呢？公允价值的确认方法是否恰当？这些问题对于企业以及审计师都是一个挑战。国际会计准则第40号——投资性不动产，要求企业经常对资产进行重估，以使其账面金额不至于与资产负债表日该项资产的实际价值相差太大。国际会计准则要求企业的财务报表应体现投资性不动产的公允价值的变化。国际会计准则要求，如需要评估该公允价值,应由专业的价值评估人士进行。如在香港上市的房地产开发公司，如需要对投资性房地产采用公允价值计量的，每年均应聘请独立的测量师（即价值评估师）对其投资性房地产进行评估，以获得符合要求的公允价值。目前我国也按照国际惯例建立了社会化的专业价值评估服务的机制和专业价值评估人员执业的准入制度。合格的资产评估师掌握了房地产交易市场资料和扎实的价值评估理论知识。同时，行业管理部门开通了有关评估机构和评估师信用档案的网上公示系统，已将评估机构和评估师置于社会公众的监督之下。因此，笔者认为，我国的上市公司和审计师也需要每年聘请独立的资产评估师对投资性房地产进行评估，这样在年报中披露的资产信息才能更真实和更可靠。投资性房地产的价值评估与一般不动产的评估方法相同，主要有市场法、收益法和成本法三种基本评估途径。评估投资性房地产的市场法，应根据替代原理，选择同一供需圈内功能相似且近期发生的交易实例，经过差别修正后，测算评估对象的价格。在具体操作中，评估人员一般应选择三个以上的属于同一供需圈、房屋用途一致、类型相似的交易案例作为参照物，然后经对案例的实地查勘，对交易情况、交易日期、区域因素和个别因素分别进行比较和修正，最后得出所评估投资性房地产于评估基准日的比准价格。评估投资性房地产的收益法，基于预期原理，考虑房地产具有连续性、使用期较长以及其产生的纯收益能够在未来连续获得的特点，选用适当的资本化率将其折现为评估基准日时点的价格。评估投资性房地产的成本法应获取重新取得或重新开发、重新建造全新状态的评估对象所需的各项必要成本、应纳税金与正常开发利润之和，再根据评估对象现状进行差别修正，即扣除所存在的损耗与贬值，从而得到评估价格。从理论上来说，只要在评估中参数取值得当，三种评估途径求得的投资性房地产的评估结果应该是基本一致的。但在实际操作中，三种评估途径求得的结果可能存在差异。此时，评估人员需要重新检查各个评估途径所采用的数据依据与方法是否存在问题。笔者认为，市场法评估得出的投资性房地产公允价值较为直观。我国的新会计准则已经规定,投资性房地产采用公允价值模式计量时，应当满足下列条件：(1)投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；(2)企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。这两个条件即为价值评估中采用市场法的条件。因此，在评估确定投资性房地产的公允价值时，市场法可以作为首选的评估方法。至于收益法与成本法通常含有较多的假设，使用时更需要慎重。当然，房地产市场可能会存在投机现象，房地产市场的供求关系可能会因此产生扭曲。对此，资产评估师应该清醒地认识到市场中的泡沫和风险。在评估中，资产评估师应该从包括房地产管理部门资料系统在内的各种渠道获取真实成交案例的价格，仔细调查分析双方发生交易的目的和价格影响因素；并可通过以房地产买者身份与挂牌出售者的价格谈判，或通过以卖者与房地产中介的价格商洽，准确获取市场交易信息。通过仔细调研，才能甄别房地产价格与真实价值之间的差异，对影响房地产成交价格的市场和个别因素作出准确判断，从而把握市场发展的趋势和动向。在评估报告中，资产评估师应对房地产市场的环境和发展趋势作出解释、说明和判断，提请报告使用者密切关注市场的系统风险。