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《物业管理实务Ⅰ》第2章物业管理企业本章讲授–物业管理企业的性质和类型–物业管理企业设立的条件和程序–物业管理企业的机构设置–物业管理企业的权利和义务–物业管理处的组织架构与职责学习目的与要求1．了解物业管理企业的类型物业管理处的职责物业管理处的架构与运作模式管理处主任的基本素质和能力要求2．掌握物业管理企业的性质物业管理企业的资质条件和审批程序物业管理企业的权利和义务物业管理企业组织机构的一般形式3．重点掌握物业管理企业机构设置的原则矩阵式组织形式在物业管理企业中的应用物业管理企业性质和类型概念类型物业管理企业的概念是指专门对建成投入使用的房屋及其附属设备设施、相关场地实施专业化管理，并为业主和使用人提供全方位、多层次的有偿服务和良好的居住和工作环境，具有独立法人资格的经济实体定义物业管理企业的类型按其业务性质分为：委托服务型租赁经营型委托代理型委托服务型物业管理企业这类企业也有称为实体型物业管理企业委托服务型物业管理企业只有经营管理权按接受委托业务分为两种情况：开发建设单位委托前期管理业主委员会委托实施管理租赁经营型物业管理企业管理权获得开发商将建成物业交给从事租赁经营的物管企业管理，通过租金收回投资职能维护管理服务与租赁经营目的出租经营回收投资和获得利润实质实质上是房地产开发的延续适用商业大厦、写字楼、批发市场等委托代理型物业管理企业只有管理层，不设或只设很少的操作层清洁卫生、园林绿化、电梯、水电设备运行维护、治安防范等与专业公司建立合同关系，专司服务监督、检查和考核均委托专业公司实施共同特点委托范围管理关系实施委托代理型物业管理企业本身主要的管理职能产权产籍管理产权经营中介服务（房地产估价、经纪及咨询等）档案资料管理维护计划的制定整体管理计划的制定与组织实施建立健全各种规章制度做好群众工作和其他管理等委托代理形式基本上可分为两类第一类特点物业公司对业主聘请专业公司提供顾问性意见由业主委员会选聘专业公司签订合同物业管理企业只负责监督合同条款的执行委托代理型物业管理企业只收取管理员的薪金及服务代理酬金，其余均属代收代支委托代理形式基本上可分为两类第二类特点物业管理企业接受业主委托，代聘各类的专业公司由物业管理企业与各专业公司签订合同但全部代聘的专业公司均需试用，服务如不能令委托方满意，可以随时更换物业管理企业设立条件和程序设立的条件资质条件设立的程序有限责任公司股份有限公司设立条件有限责任公司的设立条件根据《公司法》第十九条规定的条件股东符合法定人数股东出资达到法定资本最低限额股东共同制定公司章程有公司名称、建立符合有限责任公司要求的组织机构有固定生产经营场所和必要的生产经营条件股份有限公司的设立条件根据《公司法》第七十三条规定条件：发起人符合法定人数发起人认缴和社会分开募集的股本达到法定资本最低限额股份发行、筹办事项符合法律规定发起人制定公司章程，并经创立大会通过有公司的名称、建立符合股份有限公司要求的组织机构有固定生产经营场所和必要的生产经营条件物业管理企业的资质条件物业管理企业的资质条件企业资质概念企业资质概念：企业资质，主要是为了界定、查验、衡量企业具备或拥有的人力、物力和财力情况，包括企业的注册资金、拥有的固定资产、职工人数、技术力量、经营规模以及经营水平等等是企业实力和规模的标志物业管理企业的资质等级及相应标准物业管理企业的资质等级及相应标准《物业管理企业资质管理试行办法》（建住房[1999]261号）把物业管理企业划分为：一级、二级、三级等三个资质等级和临时资质关于临时资质关于临时资质–新设立的物业管理企业应到当地县级以上人民政府物业管理行政主管部门申请领取《临时资质证书》，之后方可从事物业管理业务–《临时资质证书》有效期为一年–有效期满后，物业管理企业向物业管理行政主管部门申请三级资质的评定–未获通过的，物业管理行政主管部门将取消其从事物业管理业务的资格物业管理企业设立的程序文件准备资质审查和工商注册登记税务登记和公章刻制步骤物业管理企业的机构设置物业管理企业的机构设置设置的原则机构的类型物业管理企业机构设置原则因事设职权责对等统一指挥分工协作经济设置原则物业管理企业组织机构类型基本类型直线职能制事业部制直线制矩阵制直线制的组织机构形式经理服务部主任维修部主任组长组长组长组长直线职能制组织结构形式总经理办公室财务部副总经理工程部管理部经营部管理处管理处事业部制组织结构形式总经理企划部财务部行政人事部公关部分公司分公司职能部门生产部门分公司职能部门生产部门矩阵制的组织结构形式总经理经营服务部管理部工程部财务部项目经理项目经理项目经理项目经理物业管理处组织架构与职责物业管理处组织架构与职责物业管理处的职责物业管理处的架构和运作模式管理处主任的基本素质和能力要求物业管理处的职责公共服务——最基本的普惠性服务专项服务和特约服务——经营性服务社区文化活动——社区共同的居住观和行为模式协助政府进行社会综合管理——非独立承担完成总部工作任务——改革试点物业管理处架构和运作模式物业管理处架构和运作模式管理处的架构和运作模式一般根据企业的规模、类型、体制和资源情况，同时结合所管辖物业的具体类型、性质和管理要求决定一般中小型小区管理处架构特点架构较精简实行企业统一领导下的管理处主任负责制管理处是相对独立运作的质量中心主任有充分的权力处理管理处事务总部职能部门对管理处进行质量检查和资源调配，支持管理处工作助理分管不同的事务，对主任负责小型物业管理处架构公司总经理办公室财务部工程部服务部管理处经理行政助理物业助理保安助理水电工程助理财务主管会所主管管理处副经理楼管员保安班车管员水电工收费员仓管员物业面积大、功能复杂、社会影响力大、服务对象复杂，则可成立专门的管理服务分支机构——分公司独立的分公司具有较大的灵活性，便于质量监管和制度落实分公司设经理作为主管负责下设综合服务中心、综合管理部、社区文化部、财务部等，并以专项服务项目招标形式进行发包运作大型小区管理处架构大型小区管理处架构物业管理区域分公司社区文化部综合服务中心综合服务部财务管理部接待协调文化宣传社区活动推广策划物业管理集团总公司水电维修咨询服务有偿服务环境管理会计行政后勤安全防范收费多种经营大厦管理处的架构高层综合写字楼、商业大厦在物业特性、管理及服务对象等方面与住宅小区有较大的差别主要体现在物业的权属、服务对象、设备管理、经营管理方面大厦管理处的架构要根据其用途和特点设置管理处主任基本素质和能力要求能力要求基本素质基本素质要求职业道德沟通技巧服务意识自我完善管理处主任能力要求专业技能学习能力组织能力控制与督导能力协调能力计划能力物业管理企业的权利和义务物业管理企业的权利物业管理企业的义务物业管理企业的权利物业管理企业的权利内容有三个方面：–有权采取完成委托任务所必须的行为–有权获得劳动报酬–有权根据合同制止违背全体业主利益的行为物业管理企业具体权利（1）根据有关法规，结合实际制定管理办法（2）依照物业管理委托合同和管理办法对物业实施管理（3）依照物业管理委托合同和有关规定收取管理费（4）有权制止违反规章制度的行为（5）有权要求业主委员会协助管理（6）有权选聘专业公司承担专项管理业务，但不得将整体管理责任权力及利益转让给其他人或单位，不得将专项业务承包给个人（7）可实行多种经营，以其收益补充管理经费物业管理企业的义务（1）履行物业管理委托合同，依法经营（2）接受业主委员会和业主及非业主使用人监督（3）重大管理措施应提交业主委员会审议批准（4）接受行政主管部门监督指导（5）至少每6个月应向全体业主公布一次管理费收支帐目（6）提供优良生活环境，搞好社区文化（7）发现违法行为要及时向有关行政管理机关报告（8）其他的相关义务。物业管理企业如何执法？物业管理企业不是国家执法机构它只能约束业主和非业主使用人因居住活动而引发的一些行为物业管理企业在对业主和非业主使用人的违法行为，无权干涉和又无法追究的情况下负有向有关行政管理机关报告的义务负有协助采取相应措施制止或追究的义务本章要点物业管理企业的性质和类型概念、类型物业管理企业设立的条件和程序设立的条件资质条件设立的程序物业管理企业的机构设置设置的原则机构的类型物业管理处的组织架构与职责架构和运作模式职责物业管理企业的权利和义务权利、义务