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第一章商品房市场一、市场特征9月商品房市场整体供应量和成交量均有大幅的上升。本月新增供应量约306.88万㎡，较上月上涨195.98%，但与去年同期相比上涨9.04%；成交方面，本月商品房总成交量为186.68万㎡，较上月上升34.64%，同比下降24.31%；本月供求比为1:0.61，市场上重新出现供过于求局面；成交均价略有下降，本月成交均价为6581元/㎡，仅下降0.21%。二、供求重新出现供过于求局面9月的供求比为1：0.61，商品房市场重新呈现供过于求的局面。本月供应量及成交量均大幅上涨，本月新增供应量约306.88万㎡，较上月上涨195.99%，成交量也持续上涨，本月成交量为186.68万㎡，涨幅为34.64%。本月进入金九银十传统销售旺季，十月秋交会的临近，各开发商加大供应推出，购房者观望情绪减淡，本月重新出现小阳春迹象。三、供应量大幅上涨本月，成都商品房新增供应量（批准预售）306.88万㎡。其中，商品住宅新增供应252.53万㎡，约占总供应量的82.29%；商业用房新增供应量13.87万㎡，占总供应量的4.52%，销售型办公用房本月新增供应量为40.48万㎡，占总供应量的13.19%。本月整体供应量环比上涨195.99%，主要新增供应来自于商品住宅，本月商品住宅新增供应量较上月大幅增加171.83万㎡，环比上涨212.93%，本月办公供应也增加了30万㎡。一方面由于9月、10月已经进入了房地产市场的传统旺季，新盘、新房源纷纷入市，另一方面，随着宏观调控出台近半年，楼市也进入调整期，刚需仍为市场购房主力，消费者观望逐渐褪去观望情绪，开发商也趁势加推。四、成交量持续上升本月成都市商品房市场继新政推出后持续回暖，成交量达到186.68万㎡，环比上涨34.64%，与去年同期的小阳春局面相比市场仍处于较低迷局面，同比下降24.31%。本月主要成交来自商品住宅，成交量达到170.98万㎡，环比上涨36.94%；商业用房成交6.57万㎡，环比下降13.48%；销售型办公成交9.13万㎡，环比上涨47.16%。从成交看市场还未完全恢复，传统销售旺季较往年相比仍较低迷。本月主城区与郊区的成交量均有所上涨，主城区成交量为81.21万㎡，较上月上涨38.83%；郊区成交量为105.46万㎡，上涨31.58%。五、成交价持续上涨9月成都市商品房成交价为6581元/㎡，较上月仅下降14元/㎡。本月商品住宅成交价为6343元/㎡，较上月上涨2.32%，涨幅达到144元/㎡；商业类用房成交均价为11330元/㎡，环比下降7.81%；销售型办公物业成交均价为7628元/㎡，环比上涨0.24%。主城区均价上涨1.36%，涨幅为113元/㎡，达到8408元/㎡；郊区均价有所下降。本月郊区成交均价为5175元/㎡，环比下降3.36%，降幅为180元/㎡。第二章土地市场一、土地市场动态1.二线城市频造地王国十条出台后，在调控之手的制约下，楼市曾一度进入胶着期，但随着金九银十的到来，市场回暖的争论正在升温。近期，一些大型房企正不惜重金在各地买地。而相比于一线城市，二线城市似乎获得了更多的青睐；9月2日，保利子公司广州金地房地产开发有限公司以33.4亿天价，一举夺下福州晋安地块；同样，在几天前的8月31日，传在湖北市场高歌猛进的万达突然变成神秘隐士,不漏风声地以创纪录的76亿元把武汉两块风水宝地收归帐下。易居视点：一线高房价城市受到政策调控力度较大，短期内升职空间有限，但二线城市市场成熟度低，未来潜力较大，导致资金链不紧张的开发商积极布局二线城市。2.土地问责大限将至新国十条出台后，银行对房地产业的信贷政策进一步紧缩，国土资源部清理闲置土地强势问责等。据获悉，国土资源部今年９月将召开新闻发布会，通报清理闲置土地工作最新进展。国土资源部今年６月曾宣布７月督察，８月约谈，９月问责。眼下，问责大限将至，公众希望通过有关部门的信息发布，了解有关方面对违法违规行为的查处情况。易居视点：闲置土地清理会起到杀一儆百的效果。即使只有８％、１０％的闲置土地被收回，对市场都会造成很大的震撼。这对其余的闲置土地都会形成很大的压力，促进这些土地的开发，结果就是增加市场上住房的供应量。3.成都土地市场沉寂数月9月10日土拍即将开始沉寂数月的成都土地市场将在9月爆发。有业内人士预测，9月起的后四个月，其土地推出量或将占到全年土地推出总量的半壁江山。9月的第一场土地拍卖会将于10日上午10时，在成都市土地交易市场举行。本次拍卖会，将有3宗地块参拍。从成都市国土资源局获悉，此次参拍的3宗地块，分布于温江、新都两个区域，共放量近176亩。易居视点：最被看好的地块是位于新都区斑竹园镇杨柳村五社（北部商城）的94.5173亩地块。该地块临近北部商业区，紧邻郫河不足500米，对打造成高品质楼盘潜力巨大。此外，地铁概念、北部新城概念、荷花池外迁概念，也是促进该地块升值的潜力。距离该地块不远的大丰，目前房价均价在4500元/平米。4.上海广州武汉两日三地王销售回暖房企乐观各地住宅市场继续延续着反弹势头，而土地市场更是热闹非凡，短短2天内接连在上海、广州和武汉三市拍出新地王。这与近期住宅市场成交的回升令开发商对后市预期开始乐观有着密切关系，预计随着土地供应放量，不排除还会有更多的地王诞生。易居视点：虽然目前政府频频释放出维持调控压力的信号，但近期住宅市场成交的回升令开发商对后市预期开始乐观，这是近期土地市场回暖的重要原因。5.成都楼市格局再变地铁效应凸显随着地铁1号线的即将开通，成都城南，无疑成为成都楼市最受关注的区域之一。2004年成都市政府对城南的定义为新的城市副中心，经过近几年的发展，新规划中对新城南的定位已不仅仅是副中心，而是城市新中心、现代化新城，随着地铁1号线的开通，其区域优势显而易见。现在业界已不约而同用新会展给整个板块命名，城南新国际会展中心是整个片区的凝聚点。作为毗邻国际商贸城、成都商贸后花园的大丰片区再一次成为关注的焦点。易居视点：荷花池市场整体搬迁至大丰片区成都国际商贸城、地铁一号线延伸线起点落址大丰片区、北部新城建设全面启动，大丰以其得天独厚的地理位置首当其冲成为领军片区。经过近几年的发展，新规划中对新城南的定位已不仅仅是副中心，而是城市新中心、现代化新城，随着地铁1号线的开通，其区域优势显而易见。6.地王风采不再开发商拿地仍有顾忌近日新地王又现，但昔日地王或困苦或尴尬的境地，让大部分开发商拿地仍较谨慎。土地市场的整体平稳，有利于楼市深入调控，也使楼市近期的反弹后劲不足。易居视点：土地市场整体仍低迷，个别地块地王再现市场，并不能说明土地市场的回暖。开发商拿地还得看房价脸色，近期地王再现，与楼市回暖不无关系。如果楼市成交量拉动房价再次快速上涨，地王的身影也会频现。二、本月土地供应分析1.本月公告土地概述2010年9月，成都市土地供应量为64宗，总净用地面积约268.20万㎡，合计约4022亩。在公告土地中，商住混合用地占有47宗，净用地面积约199.71万㎡，合计约2996亩；纯商业用地3宗，净用地面积约16.96万㎡，合计约254亩；工业用地14宗，净用地面积约51.53万㎡，合计约773亩。受住宅销售情况的影响，商住地块供应出现放大迹象。本月土地供应以区域来看，本月土地供应延续上月趋势，郊县地区土地供应依旧是主体，供应量约2523亩，主城区供应量约1499亩。2.本月公告地块分析地块供应走势分析成都市9月有64宗公告土地，供应土地面积为268.20万㎡。供应量在3个月低位徘徊后开始出现反弹。本月供应面积同比2009年9月上升10.64%，环比2010年9月上涨50.64%。大量的郊县工业土地供应导致了本月土地供应出现了报复性反弹，本月工业地块供应面积占比达62.73%。供应地块结构分析本月共有64宗土地公告，公告土地中商住地块供应宗数为47宗，占总宗数比达到27%，供应土地总净用地面积约为199.71万㎡，合计约2996亩；纯商业用地3宗，净用地面积约16.96万㎡，合计约254亩；工业用地14宗，净用地面积约51.53万㎡，合计约773亩。本月土地供应以商住为主体，本月土地供应环比上月仍出现了较大上升幅度，在经历的新政的低谷后，土地供应市场出现了一定的反弹。供应土地区域结构分析9月公告土地以供应区域结构来看，供应土地郊县地区仍占主力，主城区供应宗数占比仅为31.25%。本月龙泉24宗工业地块供应让该区域成为本月土地供应宗数的冠军，主城区土地市场在进入9月房地产传统旺季以及房交会的影响下，土地供应量有所上涨。供应土地面积结构9月公告土地中以1-5万㎡土地宗数最多，占到总宗数的53%，公告宗数为34宗；本月没有出现50万㎡以上的地块土地供应。本月公告土地平均单宗规模最小地块约为0.07万㎡，约合1.04亩/宗；本月公告面积最大地块为JJ05(211/252):2010-88地块，该地块位于锦江区攀成钢片区，该宗地块净用地面积约19.03万㎡，合计约285亩，为综合公共设施用地，二类住宅用地。三、土地成交分析1、成交土地概述9月份共成交了土地49宗，成交土地总净用地面积约为226.54万㎡，合计约3398亩，预计未来可上市建筑面积约为314.91万㎡。本月成交土地中体量最大是工业地块，共有39宗成交，成交地块净用地面积约177.16万㎡，合计约2657亩；其次为商住地块，成了9宗，成交净用地面积约717亩；成交体量最小的纯商业用地，共有1宗供应，面积约24亩。本月成交土地分布于城东、城中、城西、城南、龙泉、彭州、新都，其中城东成交1宗土地，成交净用地面积约71亩，城南成交了2宗土地，成交面积为56亩，城西成交了1宗土地，成交面积约为35亩，城中成交了1宗土地，成交面积约为4亩，龙泉成交了24宗土地，成交面积约为1895亩，彭州成交了16宗土地，成交面积约为843亩，新都成交了4宗土地，成交面积约为495亩。2、成交土地分析地块成交走势分析9月份成都土地成交宗数为49宗，成交面积约226.54万㎡，成交金额25.13亿元，平均单宗土地成交金额约为0.513亿元/宗。本月土地成交面积环比上月上涨1327%，成交金额环比上涨664%。成交面积主要是由于龙泉的工业地块推高本月的成见面积。成都市土地成交连续4个月出现下滑之后，9月的成交出现明显的回升走势。预计10月将保持9月的供应与成交量的上涨势头。成交地块用途结构分析本月成交商住混合型地块共有9宗，占到总数的18%，成交面积约为717亩，成交单价均值约为740万元/亩，楼面地价均值约为2956元/㎡；纯商业用地，成交1宗，宗数占比为2%，成交面积约为24亩，成交单价约为301万元/亩，楼面地价均值约为3220元/㎡;工业地块成交39宗，成交面积约2657亩。成交地块区域分析本月成交土地分布于城东、城中、城西、城南、龙泉、彭州、新都。其中城东成交1宗土地，成交净用地面积约71亩，城南成交了2宗土地，成交面积为56亩，城西成交了1宗土地，成交面积约为35亩，城中成交了1宗土地，成交面积约为4亩，龙泉成交了24宗土地，成交面积约为1895亩，彭州成交了16宗土地，成交面积约为843亩，新都成交了4宗土地，成交面积约为495亩。土地成交量明显上幅，成交宗数随着增加，分布区域也较上月有明显增多，继上月没有主城区土地成交之后，本月主城区除开城北，均有地块成交。成交地块规模分析本月成交土地主要为1-5万㎡区间内，出现了33宗土地成交；本月的平均单宗土地面积约为4.62万㎡，合计约69亩/宗。3、地块流标率分析本月无流标地块。4、成交地块溢价率分析9月共有43宗地块以底价成交，占总数的88%。溢价率最高为144%，该地块位锦江区华兴街以北、纯阳观街以东(华兴街一号地块)地块，占地4.0036亩，地块规模较小，同时起始价格偏低，最终成就了其高溢价率。四、热点地块成交分析本月成交的热点地块要属2010年月29日拍卖成交的青羊区贝森路地块，该地块位于青羊区贝森路。宗地净用地面积34.70亩，该地块最终被保利（成都）实业有限公司以6000元