3 物业经营管理

-1-《物业经营管理》第一章物业经营管理概述（重点）第一节物业经营管理概念物业经营管理的内涵物业经营管理又称物业资产管理，是指为了满足业主的目标，综合利用物业管理、设施管理、房地产资产管理、房地产组合投资管理的技术、手段和模式，以收益性物业为对象，为业主提供的贯穿以物业整个寿命周期的综合性管理服务。管理对象物业经营管理活动的管理对象通常为收益性物业，主要包括写字楼、零售商业物业、出租型别墅或公寓、工业物业、酒店和休闲娱乐设施等。（一）写字楼1.我国尚无统一的写字楼分类标准，主要依照其所处的位置、楼宇设计装修状况和收益能力等进行分类。2.国外通常将写字楼分为甲、乙、丙三个等级。（二）零售商业物业的分类零售商业物业的分类主要依据其建筑规模、经营商品的特点及商业辐射区域的范围三个方面。1.区域购物中心，第一：建筑面积在10万㎡以上；第二：有效商业服务半径可达到200km。在服务功能上表现为复合性，在经营管理上表现为一致性，在服务设施上体现为完整性。2.市级购物中心，第一：建筑规模一般在3万㎡以上；第二：其商业辐射区域可覆盖整个城市；第三：通常由一家或数家大型百货公司为主要租户。3.地区购物商场，第一：建筑规模一般在1～3万㎡之间；第二：商业服务区域以城市中的某一部分为主；第三：中型百货公司往往是主要租户。4.居住区商场，第一：建筑规模一般在3000～10000㎡之间；第二：商业服务区域以城市中的某一居住小区为主；第三：日用百货商店和超级市场通常是主要租户。5.邻里服务性商店，第一：建筑规模一般在3000㎡以下；第二：服务人口在1万人-2-以下；第三：方便食品、瓜果蔬菜、日用五金、烟酒糖主软饮料、服装干洗、家用电器维修等的经营者通常是这些商店的租户。（三）出租型别墅或公寓1.别墅分两点：一、周边环境质量比较高；二、别墅建筑应独立。2.公寓分三类：一、复式公寓；二、花园公寓；三、单间公寓。物业经营管理服务的目标：一、持续满足租户正常空间使用需求；二、净收益最大化；三、保持和提高物业的市场价值；四、未来发展潜力。物业管理企业划分为三种：一、管理型；二、专业型；三、综合型。第二节物业经营管理的层次与工作内容一、物业经营管理的层次1.物业经营管理的内容与物业类型和业主持有物业的目的密切相关，通常将其分为三个层次物业管理或设施管理、房地产资产管理和房地产组合投资管理。其中，物业管理和设施管理以运行管理为主，房地产资产管理和房地产投资组合管理以策略性管理为主。二、物业经营管理不同层次之间的关系：1.物业管理和设施管理定位在现场操作层面的管理，其主要作用是为租户提供及时的服务和保证物业的持续收入和现金流。2.资产管理公司作为物业投资者或业主的代表，“管理”物业管理企业。3.组合投资管理公司则以投资者的目标和风险/回报参数特征为基础，来详细制定和执行一个投资组合战略。在一宗大型的投资组合中，房地产组合投资管理公司会在物业类型或地域分布上努力地分散投资，以减少投资组合的整体风险。三、物业经营管理的战略性工作战略性工作：（1）确定战略；（2）确定标准；（3）构建信息基础；（4）决策分析；（5）进行资产组合。四、常规工作1.资产管理的主要内容本质上就是对成本和收益的控制，主要包括对物业的物理形态和财务状况的管理。2、常规管理：第一、现金流和成本管理；第二、日常维修和维护；第三、未来维修和维护；第四、设施设备管理、第五、物业保险管理。资产管理的主要内容本质上就是对成本和收益的控制，主要包括对物业的物理管理形-3-态和财务状况的管理。《物业经营管理》第二章房地产投资及其区位选择房地产投资房地产投资是指经济主体以获得未来的房地产资产增值或收益为目的，预先垫付一定数量的货币或实物直接或间接地从事或参与房地产开发经营活动的经济行为。A、房地产投资分为直接投资和间接投资。直接投资是指投资者直接参与房地产开发或购买过程，直接投资又可分为从购地开始的开发投资和面向建成物业的置业投资两种形式。置业投资者则从长期投资的角度出发，希望获得收益、保值、增值和消费四个方面的利益。B、间接投资主要是指将资金投入与房地产相关的证券市场的行为。房地产间接投资的具体形式包括：购买房地产开发、投资企业的债券、股票，购买房地产投资信托基金的股份或房地产抵押支持证券等。房地产投资的特性1.位置固定性或不可移动性（位置固定性或不可移动性，是房地产最重要的一个特性）2.寿命周期长（房地产寿命可以区分为经济寿命和自然寿命）（自然寿命一般要比经济寿命长得多）。3.适应性4.各异性5.政策影响性6.专业管理依赖性7.相互影响性风险1.房地产投资首先面临的是系统风险，投资者对这些风险不易判断和控制。2.政治风险（房地产的不可移动性）（投资中危害最大的一种风险)房地产投资区位的选择房地产投资中“区位”的理解有狭义和广义之分。1、狭义的区位是指某一具体投资场地在城市中的地理位置。2、广义理解，除了其地理位置外，往往还应包括该区位所处的社会、经济、自然环境或背景。3、对区位的广义理解，还应包括在该区位进行房地产投资所须支付的成本的高低和所-4-面临的竞争关系。4.影响写字楼项目区位选择的特殊因素包括：A、与其他商业设施接近的程度；B、周围土地利用情况和环境；C、易接近性（指交通方便）。5.零售商业物业投资区位的选择，在很大程度上取决于零售商业物业辐射区域分析的结果；竞争条件分析也对场地选择有主要影响；在某一商业辐射区域内，项目建设场地的选择还受消费者到达该地点是否方便(即交通），即项目的易接近性或交通通达程度的制约。《物业经营管理》第三章房地产投资分析技术（重点）投资分析的基本概念1.现金流量：把某一项投资活动作为一个独立的系统，把一定时期各时点上实际发生的资金流出或流入叫做现金流量。2.现金流量图是用以反映投资项目在一定时期内资金运动状态的简化图式，即把经济系统的现金流量绘入一个时间坐标图中。3.现金流量图的基本规则：A、以横轴为时间轴；B、期末惯例法；C、第0周期的由来；D、现金流量图中垂直箭线的箭头，通常是向上者表示正现金流量，向下者表示负现金流量。4.有效毛收入：从潜在毛租金收入中扣除空置和收租损失后，再加上其他收入，就得到了物业的有效毛收入。5.净运营收益的最大化是业主最关心的问题。6.经营税金及附加。包括营业税、城市维护建设税和教育费附加。营业税税额的计算方法是：营业税税额＝应纳税销售（出租）收入×税率，目前营业税的税率为5%。城市维护建设税和教育费附加，是依托营业税征收的一种税费，分别为营业税税额的7%和3%。7.企业所得税：房地产开发投资企业所得税税率为25%。资金的时间价值（重点）8.同样数额的资金在不同时点上具有不同的价值，而不同时间发生的等额资金在价值上的差别称为资金的时间价值。9.资金时间价值的大小，取决于多方面的因素。从投资的角度来看主要有：投资利润率，即单位投资所能取得的利润；通货膨胀率，即对因货币贬值造成的损失所应得到的补偿；风险因素，即对因风险可能带来的损失所应获得的补偿。-5-单利计息与复利计息10.我国个人储蓄存款和国库券的利息是以单利计算的；我国房地产开发贷款和住房抵押贷款都是按复利计息的。11.公式与系数：A、一次支付的现值系数和终值系数（见P48）；B、等额序列支付的现值系数和资金回收系数。（不是很了解，难！要多看书上的例题p48）设备更新的原因与特点12.设备更新的原因：设备更新源于设备磨损。设备磨损是设备使用（或闲置）过程中发生的损耗。磨损分为有形磨损和无形磨损。13.设备磨损的补偿有两种：局部补偿和完全补偿。设备有形磨损的局部补偿是修理，设备元形磨损的局部补偿是现代化技术改造。有形磨损和无形磨损的完全补偿是更换，即淘汰旧设备，更换新设备。14.设备更新的四个特点：A、设备更新的核心工作，是确定设备的经济寿命。B、设备更新分析只考虑未来发生的现金流量。C、只比较设备的费用。D、设备更新分析以费用年值法为主。15.物业管理中的设备更新问题（重点）：A、不会提升物业运行服务质量的设备更新。B、能提升物业运行服务遁形的设备更新。16.设备更新决策的逻辑是：在现有设备的年运行费用与更新设备的年总成本之间，选择数值较低的方案。投资回收与投资回报17.房地产投资包括收益或总回报。投资回收是指投资者对其所投入资本的回收，投资回报是指投资者所投入的资本在经营过程中所获得的报酬。财务评价指标体系18.房地产投资分析的目的，是考察房地产投资项目的盈利能力和清偿能力。19.房地产投资项目财务评价指标体系表盈利能力指标清偿能力指标静态指标动态指标投资回报率财务内部收益率FIRR借款偿还期现金回报率财务净现值FNPV偿债备付率静态投资回收期P1b动态投资回收期Pb资产负债率20.如果NPV（财务净现值）大于等于0，说明该项目的获利能力达到或超过了基准-6-收益率的要求，因而在财务上是可以接受的。如果NPV小于0，则项目不可接受。21.内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款得利率。如果贷款利率高于内部收益率，项目投资就会面临亏损。因此所求出的内部收益率是可以接受贷款的最高利率。22.还本付息的方式包括五种：A、一次还本利息照付；B、等额还本利息照付；C、等额还本付息；D、一次性偿付；E、“气球法”。23.对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于1.2。《物业经营管理》第四章收益性物业价值评估（重点）收益性物业的概念1.对未来能够带来的收益予以具体化，收益性物业价值的高低主要取决于下列3个因素：A、未来净收益的大小。B、获得净收益期限的长短。C、获得净收益的可靠性。2.物业要有价格与其他任何物品要有价格一样，需要具备有用性、稀缺性和有效需求。3.物业价格的五个特征：A、物业价格受区位的影响很大。B、物业价格实质上是物业权益的价格。C、物业价格既有交换代价的价格，又有使用代价的租金。D、物业价格形成的时间较长。E、物业价格容易受交易者的个别因素的影响。4.在交易中可以转移的不是其实物，而是其所有权、使用权或其他权益。5.物业价格既有交换代价的价格，又有使用代价的租金。投资价值和市场价值6.某一物业的投资价值，是指某个特定的投资者（如某个具体的购买者）基于个人的需要或意愿，对该物业所评估出的价值。而该物业的市场价值，是指该物业对于一个典型的投资者的价值。7.成交价格简称成交价，是指在一笔物业交易中交易双方实际达成交易。8.市场价格是指某种物业在市场上的一般、平均水平价格，是该类物业大量成交价格的抽象结果。9.评估价、保留价、起拍价、应价和成交价，是在物业拍卖活动中出现的一组价格。10.市场调节价、政府指导价和政府定价，是一组与政府对价格管制或干预的程度有关的价格。11.1998年7月20日国务院令第248号发布第30条规定：“房地产开发项目转让和商品房销售价格，由当事人协商议定（即市场调节价）；但是，享受国家优惠政策的居民住宅-7-价格，应当实行政府指导价或者政府定价。”12.原始价值简称原值、原价，也称历史成本、原始购置成本，是指一项资产在当初取得时实际发生的成本。13.账面价值又称账面净值、折余价值，是指一项资产的原始价值减去已计提折旧后的余额。14.市场价值又称实际价值，是指一项资产现时在市场上实际所值的价格。15.原始价值是始终不变的，账面价值是随着时间的流逝而不断减少的，市场价值是随着时间的流逝而上下波动的。（重点）收益性物业估价的基本方法（本章最重要一节）16.物业估价是为了特定的目的，对特定的物业（或物业权益）在特定的时点的客观合理价格或价值进行测算和判定。17.在物业估价上产生了三大基本方法，即市场法、成本法、收益法。18.市场法又称市场比较法，是将估价对象与在估价时点的近期发生过交易的类似物业进行比较，对这些类似物业的成交价格做适当的处理，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。19.市场法适用的对象是具有交易性的物业，而那些很少发生交易的物业则难以采用市场法估价。20.运用市场法估价一般分为下列4大步骤进行：A、搜集交易实例。B、选取可比实例。C、对可比实例成