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邵阳房地产市场月报2012年9月XX项目组2012年10月10日一、房地产政策与法规1、热点声音日期重要事件关键内容9月6日上海房管局《关于开展住房限售政策等执行情况检查的通知》抽查一定比例的在售商品住房项目，重点是本区域范围内成交价格较高、价格上涨较快、外地人士购房占比异常以及存在其他成交异常情况的商品住房项目。夯实各项基础管理工作，抓好各项楼市房价调控工作，保持市场平稳健康、行业有序发展。9月6日《国土资源部关于严格执行土地使用标准大力促进节约集约用地的通知》通知要求严格执行各类土地使用标准，包括房地产用地宗地规模、容积率控制等各类土地使用标准，各地要坚决贯彻执行。9月10日国家发展改革委办公厅《关于立即开展商品房销售明码标价专项检查工作的通知》此次专项检查从2012年9月10日开始，月30日结束。10检查的范围是所有在售楼盘，重点是商品住房。对于检查发现的违法行为，要依据《价格违法行为行政处罚规定》严厉处罚。各省级价格主管部门要在11月5日前，将此次专项检查工作总结报送我委。9月12日深圳市住房公积金管理委员会《深圳市住房公积金贷款管理暂行规定》职工个人申请的，单套住房的公积金贷款最高额度为50万元，申请人与共同申请人一并申请，且共同申请人在本市缴存住房公积金的，单套住房的公积金贷款最高额度为90万元，此外规定还表示，公积金贷款首付款比例不得低于国家规定的首付款比例要求。该规定自2012年9月28日起施行，有效期五年。9月13日中央农村工作会议温家宝指出，要精心设计征地制度改革方案，加快开展相关工作，明年一定要出台相应法规。9月20日深圳市委常委会议会议审议并原则通过了《深圳市住房保障制度改革创新纲要》，指出住房保障对象从户籍低收入家庭扩大到户籍无房家庭，保障范围从户籍住房困难家庭向非户籍住房困难人才家庭延伸。9月20日国家税务总局政策法规司巡视员丛明出席第五届中国企业税务管理创新大会从明表示，房产税下一步将扩大试点范围，并逐步建立房地产税制度，房地产税具体深化时间可能在年底或明年3月份以后。房地产税最终会在全国实施。9月23日住建部有关负责人谈如何坚持房地产调控不动摇住房和城乡建设部有关负责人接受人民日报记者采访时表示：坚定不移地执行好现有调控政策，巩固调控成果。继续落实差别化住房信贷、税收政策，坚决抑制投机投资性需求。加快推进扩大房产税试点城市范围工作。房价尚不具备全面反弹的条件。9月24日广州市国土房管局在官方微博透露使房地产开发企业和广大市民准确判断市场，引导房地产开发企业在即将到来的国庆黄金周期间，积极以价换量，以合理的价格促进销售，我局及时对中心城区个别异常高价的主旨项目采取了限制预售规模和控制交易节奏的措施。我局认为，采取上述阶段性的行政措施是必要的，也是必须的。我局将继续坚决贯彻落实国家和省、市的房地产调控政策，密切关注市场动态，并有针对性的采取切实有效措施，确保我市房地产市场平稳健康发展。9月25日北京住建委《关于落实我市住房限购政策进一步做好房屋登记有关问题的通知》房屋登记部门受理产权登记申请时，本市居民身份证应为第二代居民身份证。各区县房屋登记部门应当通过身份证阅读器对第二代居民身份证进行核验。购房家庭未按规定要求提供资格证明材料或提供材料不齐全的，不予受理。9月26日国土资源部有关负责人就当前地产调控焦点问题接受新华社记者采访国土资源部将积极配合有关部门，坚定不移地贯彻执行房地产市场调控政策，继续指导督促各地根据本地实际，执行好现有土地供应政策，均衡供地，稳定地价，防违规用地、防异常交易，处置闲置土地和打击囤地炒地，稳定土地市场。一是督促住房供地计划落实程度不高的地区，着眼于后市，积极稳妥地增加土地供应，保持均衡供地，促进普通商品住房供给。二是继续做好地价动态监测，防止高价地扰乱市场预期。三是继续处置闲置土地和打击囤地炒地。2、报告解读（1）、市场情况：“金九”百城住宅均价延续同比下跌、环比上涨趋势，涨跌幅继续收窄，多数重点城市成交量环比下降图：2011年6月-2012年9月百城价格指数9月百城住宅均价环比连续第4个月上涨，同比连续第6个月下跌。根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据，2012年9月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为8753元/平方米，环比上涨0.17%，同比下跌1.40%，环比涨幅收窄0.07个百分点，同比跌幅缩小0.20个百分点。9月房价总体平稳，多数房企寄希望于“金九银十”，采取“稳价保量”策略，借国庆之际推出打折、赠送面积或装修费等促销活动，加大推盘力度；与此同时，中央政府继续紧盯市场坚持调控，大部分房企定价保守，“金九”百城住宅均价环比涨幅、同比跌幅继续收窄。图：2012年1月-9月（第1-39周）一线城市商品住宅成交量变化图：2012年1月-9月（第1-39周）12个二三线城市商品住宅成交量变化（注：所统计12个二三线代表城市为：天津、南京、成都、苏州、长沙、东莞、福州、青岛、南昌、贵阳、温州、惠州）“金九”成交乏力，部分重点城市商品住宅成交量环比明显回落。数据显示，9月一线城市和典型二三线城市商品住宅成交量普遍好于去年同期，部分城市成交量环比明显回落。具体来看，与去年同期相比，一线城市和典型二三线城市商品住宅仍保持增长态势；与上月相比，除上海、广州增长外，多数城市出现下降，其中深圳环比降幅超三成，北京和典型二三线城市降幅均在10%以内。“金九”旺季未旺，成交量增长乏力。（2）、多部委加强市场监管，多地重申从严执行楼市调控政策多部委强化市场监管。继7月下旬至8月上旬，国务院专项督查房地产市场调控政策措施落实情况后，多部委强调加强房地产市场监管。9月，国土部强调严格各类土地使用标准，发改委开展商品房销售明码标价专项检查，对于检查发现的违法行为，给予严厉处罚。住建部有关负责人在接受记者采访时指出，继续指导督促限购城市严格执行住房限购措施，适时对执行调控政策不力、放松调控政策，造成房价过快上涨的地区实行问责。国土部负责人表示继续指导督促各地根据本地实际，执行好现有土地供应政策，均衡供地，稳定地价，防违规用地、防异常交易，处置闲置土地和打击囤地炒地，稳定土地市场。在近期量价持续微涨的局面下，调控政策虽未加严，但各部委出台具体政策细化调控或借助“访谈”等形式稳定调控预期，体现了中央坚持房地产调控不放松的决心。资料来源：中国指数研究院综合整理图：9月相关部委有关房地产调控的通知多地重申从严执行楼市调控政策，巩固调控成果。地方执行政策措施方面，多地或重申调控政策措施，或对政策措施加强审核，或限售高价项目，如上海9月前后两次重申房地产调控不放松，并针对住房限售政策等执行情况进行检查，武汉将启动商品房预售资金监管制度，广州对个别高价项目采取了限制预售规模和控制交易节奏，北京加强限购审核等。近期部分城市房价上涨预期增强，地方为稳定预期，紧急出台措施，巩固调控成果。资料来源：中国指数研究院综合整理图：9月部分地方政府有关从严房地产调控的措施（3）、房产税改革试点深化渐行渐近国税总局相关人士表示房地产税改革或将在年底或明年初深化。去年初上海和重庆开展房地产改革试点，今年8月国家税务总局组织来自全国30多个省市的71名税务系统工作人员在中国人民大学学习房产税批量评估技术，这些都为房产税的进一步扩大试点奠定基础。9月20日，国税总局政策法规司巡视员丛明表示，下一步我国房产税将扩大试点范围，并逐步建立房地产税制度，房地产税具体深化时间可能在年底或明年初，最终会在全国实施。通过税收抑制投资投机需求，促进合理购房需求，调节资源分配，将进一步完善房地产长效机制。明确房产税和房地产税的区别。房产税和房地产税是两个不同的概念，房产税是根据购买房屋时的原值征税，而房地产税是将来可能采取新设立的征收税，是指按照房屋的评估市值征税。房产税是为了加强房地产市场的调控，通过付出税收来抑制投资投机性炒房，而房地产税不是为了调控。丛明表示“逐步建立房地产税制度，目标是消灭房产税，建立房地产税”，即今后的趋势是根据市场估值变化，征收房地产税。（4）、融资工具多元化，人民币贷款规模占比明显下降社会融资规模增长迅速，贷款占比显著下降。统计数据显示，2002年以来我国社会融资规模快速增长，2002-2011年间，我国社会融资规模由2万亿元扩大到12.8万亿元，年均增长22.9%，人民币贷款由1.8万亿元扩大至7.5万亿元，年均增16.8%，与此同时，人民币贷款占社会融资规模的比例由92%缩小至58%，占比明显下降，人民币贷款已不能全面反映实体经济的融资规模。数据来源：中国人民银行、中国指数研究院综合整理表：2002-2012年社会融资规模和人民币贷款规模融资渠道多元化，非信贷金融工具创新步伐明显加快。随着金融创新的快速发展，人民币贷款占比显著下降，其他融资工具发展迅速，如委托贷款，2002-2011年间，由0.2万亿元扩大至1.3万亿元，年均增长超六成，同时在社会融资规模的比例由不及1%扩大至10.1%；新增企业债券10年来扩大了37倍，在社会融资规模的比例由1.8%迅速提升至10.6%；未贴现的银行承兑汇票同样快速扩张。由此可见，随着我国金融总量的快速扩张，金融结构多元发展，非信贷金融工具创新步伐明显加快。数据来源：中国人民银行表：2002-2012年社会融资结构（%）房企和居民要顺应并利用金融结构多元化发展。金融结构多元化发展，对开发企业而言，要积极拓展丰富的融资渠道，减小对信贷融资的依赖，才能抵御频繁调控带来的风险，如近年开发企业的信托融资快速发展，降低了由于政策调控房地产信贷收紧对房企的不利影响；对购房者而言，金融体系的更加完善，丰富了居民富裕资金的投资方向。总之，金融结构多元化发展为房企和居民提供了更多的融资方式和投资方式选择，金融体系的完善能够提高资金利用率，促进房地产市场和宏观经济的平稳发展。（5）、地方加大推地，企业拿地积极，土地市场升温受季节性因素影响地方加大推地。从近几年数据来看，下半年推地明显高于上半年。9月份，全国300城市住宅用地推出面积0.47亿平米，环比增加12.4%。地方政府推地节奏受季节性影响明显，基于土地供应的年度计划以及土地出让金收入等考虑，下半年地方政府积极推地，土地市场明显升温，高总价和高溢价拿地情况有所显现。从推地高点的时期来看，预计在10月份地方推地将达到高峰。表：2012年1-9月全国300城市推出住宅用地面积房企加快拿地。随着土地推出量的增加，土地成交市场逐渐升温，企业拿地热情上升。9月，大型房企拿地规模明显增加，万科和恒大的拿地面积分别从8月的227和32万平米增加至9月的306和97万平米，大连万达和荣盛发展也由8月份的41万平米、114万平米增加至9月份的107万平米和128万平米。上半年大型房企积极以价换量，在楼市成交回暖的情况下资金明显好转，加之库存减少，因此房企积极拿地以补充土地储备。数据来源：中指研究、soufun.com表：2012年1-9月部分企业拿地情况（6）、展望：政策“稳”字当头，市场“金九银十”成色不足政策“稳”字当头。9月23日，住建部有关负责人表示，各部门、各地区将继续坚定不移地贯彻执行房地产市场调控政策，坚决抑制投机投资性购房需求，支持居民合理自住性需求，促进房地产市场平稳健康发展。近期房地产市场量价平稳，不存在政策出台的诱因，并且11月8日“十八大”将召开，房地产政策“稳”字当头。“金九银十”成色不足。由于今年3月份以来住宅市场持续回暖，有效需求逐步释放。进入9月份，多部委相继强化房地产市场监管力度，多个地方政府也重申从严执行楼市调控政策。在有效需求已经大量释放及调控政策不放松的情况下，9月份传统“金九”房地产市场呈现旺季未旺态势，多数重点城市成交环比明显下降。10月房地产市场仍将延续9月份态势。二、邵阳城市建设与规划发展情况邵阳市九兴控股耐克鞋生产项目奠基9月4日上午，九兴控股600万双耐克鞋生产项目正式奠基；项目位于宝庆工业科技园内，占地423亩，总投资9000万美元，计划2013年8月