4前期物业管理2

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物业管理概论3物业管理内容与前期工作第三章物业管理内容与前期工作物业管理概论3物业管理内容与前期工作物业管理概论3物业管理内容与前期工作物业管理概论3物业管理内容与前期工作物业管理概论3物业管理内容与前期工作物业管理概论3物业管理内容与前期工作物业管理概论3物业管理内容与前期工作开篇案例某商品房小区一期业主张先生准时入住,在办理入住手续时开发商聘请物业公司要求张先生先在前期物业服务协议上签字,并交纳1年的物业服务费后,才能拿到钥匙。张某因急于收房,没有细看协议条文便签了字。入住后才发现小区树木稀少,空地都是黄土,没有草坪,绿化率极低,门口很少见到保安,外人可以随意出入,装修垃圾长时间无人清运等。张先生找到物业公司经理,要求物业公司改进。物业公司经理称,小区属分期开发,要等后期工程全部建成后,才能整体绿化,目前出入小区人员较多,不便进行查验。张先生则要求减免物业服务费,但物业公司不答应。回家后,张先生仔细查看前期物业服务协议,发现协议中对保安服务、小区绿化和公共卫生都没有明确约定。到物业公司通知张某交纳第2年物业费时,张先生予以拒绝。物业管理概论3物业管理内容与前期工作案例分析问题实质:这个问题实际上涉及了一个重要但尚未引起重视的问题,即前期物业服务协议的签订及对业主的效力问题。根据张先生提供的前期物业服务协议内容,有失公平主要体现在收费标准与物业公司提供的服务明显质价不符上。处理依据:张先生并没有与物业公司按照合同法规定订立前期物业服务协议,双方客观上不存在要约与承诺的订约阶段,协议内容实际上是物业公司单方面规定的,业主不可能参与约定,前期物业服务协议无法体现业主的真实意思。尽管《物业管理条例》规定了前期物业服务协议内容应当包含在物业买卖合同中,但这并不意味着业主将来要签订的协议内容不会发生变化。因此,这一规定并不能保障业主对于前期物业服务协议的知情权。物业管理概论3物业管理内容与前期工作第一节物业管理的早期介入概念是指物业服务企业在接管物业之前,就参与物业的规划设计和建设的过程,从业主与使用人以及物业管理的角度,就物业开发、建设和今后使用管理提出建议,并对将接管的物业从物质上和组织上做好准备。物业管理概论3物业管理内容与前期工作项目前期与建设单位签订管理合同始(收楼前3-6个月)与业委会签订第一份合同早期介入前期管理时间划分物业管理概论3物业管理内容与前期工作一、物业管理早期介入的意义物业管理早期介入的作用主要有:1.有利于优化设计,完善设计细节,减少返工,防止后遗症2.有利于提高房屋建造质量3.有利于保证物业的使用功能4.有利于加强对所管物业的全面了解5.有利于后期管理工作的进行物业管理概论3物业管理内容与前期工作二、物业管理早期介入的内容物业管理早期介入的流程图如下:Y与房地产开发公司开始洽谈初步达成协议介入可行性研究签订合同正式进入早期介入退出房地产开发介入规划设计阶段介入施工建设阶段介入物业销售阶段物业移交验收结束早期介入,进入正常物管N主体完工物业管理概论3物业管理内容与前期工作(一)物业管理在规划、设计阶段的参与规划设计阶段的早期介入是指物业管理企业在房地产开发已确立的项目设计规划阶段即开始介入,此时的主要内容就是完善物业的功能和管理功能设计。设计规划阶段是房地产开发的第二个阶段,这个阶段要解决的主要是综合考虑整体环境设计、小区的合理布局、房屋或楼宇的使用功能、建材的选用、居住的安全舒适、硬件设施、设备配备和服务配套等。物业管理概论3物业管理内容与前期工作1.配套设施的完善对于一定规模的住宅小区,要有幼儿园、学校等公益事业,各类服务商业网点(饮食店、邮电所、银行)、人们休息活动场所与场地。配套设施完善对于写字楼、商贸中心等,则商务中心面积以及停车场大小都很重要。物业管理概论3物业管理内容与前期工作2.水电气等的供应容量水电气的供应容量是项目规划设计时的基本参数,设计人员在设计时,通常参照国家的标准设计,而国标仅规定了下限,即最低标准,只要高于此限就算达到设计要求。但随着社会生活水平的不断提高,生活、工作中的耗能设备将会越来越多,对这些能源的需求量不断增加;再加之地域的气候、地理环境等因素的差异,也会造成实际用量的差异。因此,在规划设计时,要考虑到这些因素,给水电气等的供应容量留有余地。物业管理概论3物业管理内容与前期工作3.安全保卫系统规划设计时,对安全保卫系统智能化给予足够重视。在节约成本前提下尽可能设计防盗报警系统,给业主创造一个安全的居家环境。可视对讲单元防盗门阳台上的红外线探头物业管理概论3物业管理内容与前期工作4.垃圾处理方式根据各地不同情况,决定是否采用设立垃圾桶或分发垃圾袋,以及是否有专人收倒垃圾还是业主自己收倒垃圾。此外还应考虑垃圾外运方式与垃圾集运站位置。垃圾箱垃圾压缩设备物业管理概论3物业管理内容与前期工作5.绿化布置绿化应考虑气候、环境、造型、布局等,特别的根据需要搭配。主干道:以种高大乔木落叶为主;次干道:小区的路通常5~6m,人行为主,通车为次,绿化选择富于变化、色彩变化、高低错落变化。主干道绿化住宅群之间道路通常2~3m,以花木为主,种一些花卉,一些草坪,使人有舒适感。住宅群间绿化物业管理概论3物业管理内容与前期工作6.消防设施在建筑设计中消防设备的配套是有严格要求的,物业管理公司应着眼于各种消防死角,比如大楼的通道部分、电缆井部分在消防设计中一般考虑不周,自动喷淋装置也不可能估计每个角落。消防设施和消防演习物管公司应建议在这些地方配备灭火器(电器部分应用二氧化碳灭火器)或灭火砂箱。物业管理概论3物业管理内容与前期工作7.建筑材料的选用建筑材料的选择不仅影响着工程的质量、造价,而且也会影响以后的物业管理服务。不同的建筑材料由于其材料特性的不同,使用养护要求不同,随之要求的养护设备、管理工作量就不同。如玻璃、大理石、陶质墙砖、涂料等不同建筑材料的外墙饰面,对保洁的要求就不同。物业管理企业应根据自己以往的管理经验,本着节约资源、保护环境的原则,提出建筑材料选择的意见,为今后的物业管理服务工作提供一定的便利。物业管理概论3物业管理内容与前期工作8.高层建筑外观的清洁问题如,建议设计供清洗装置升降移动用的轨道9.物业管理需要设备问题如果采用智能化管理就应向规划设计单位提出有关管线的特殊要求,做好预留。物业管理概论3物业管理内容与前期工作规划阶段应注意的问题物业管理公司参与规划设计可从下面几个方面考虑:①实用性房屋的功能首先满足实用功能。采光、通风、隔热都应满足要求。房屋功能要有实用性物业管理概论3物业管理内容与前期工作②美观、耐用性美观与耐用两方面处理很好,会很和谐,处理不好又会很矛盾。例如有些房地产商考虑美观、突出一些造型,采用一些寿命短的材料(挂灰板、铁网)装修一些间隔墙,特别在一些公共部分,造成物业管理企业在接手管理后没几年,就需花大量资金重新装修,给物业管理公司和业主造成很大后期经济负担。物业管理概论3物业管理内容与前期工作例:住宅空调统一留位、防盗网门统一安装、尽量减少二次装修影响公共外观的不统一。以上材料尽可能采用不锈、耐用材料,以免长时期锈迹、污染外墙、影响整体美观等等。住宅空调的统一留位物业管理概论3物业管理内容与前期工作③功能性除了正常规划设计考虑的功能性。还应注意一些常被忽视的功能性设施配备,如:住宅空调机留位及空调冷凝水集中排水管配备物业管理概论3物业管理内容与前期工作集中“能源计量表”功能配备。如水、电气能源量按功能区分,集中安放入公共区间,通常讲“三表出户”。煤气表出户电表出户水表出户物业管理概论3物业管理内容与前期工作各种指标牌、小区(大厦)平面图,警示标志(牌)配备。物业管理概论3物业管理内容与前期工作物业管理用房的配备(如办公室、调度室、值班室、控制中心仓库等)垃圾处理。每层楼、每幢房都应考虑配备收集垃圾的相应位置及设施。住宅底层可作为物业管理用房垃圾的分类收集物业管理概论3物业管理内容与前期工作其他功能。防火、防盗、访客等系统,购物活动场所、绿化道路、围墙护栏等环境,邮政、交通、通讯等功能。绿色的围墙护栏活动场地信报箱物业管理概论3物业管理内容与前期工作以人为本的活动休闲区域底层架空可作为活动场所楼间的活动场所绿地上的活动场所物业管理概论3物业管理内容与前期工作④安全性有条件小区、大厦尽量设计成“封闭型”以利治安管理物业管理概论3物业管理内容与前期工作利用智能化监控系统做到人防、机防相结合,减少损失住宅围合的智能化进出控制物业管理概论3物业管理内容与前期工作装修材料除了美观、耐用性外,要注意禁用“有毒、有辐射性”材料道路要人车分流人车分流,行人有自己的道路系统物业管理概论3物业管理内容与前期工作⑤节能性注意各种节能材料的运用公共区域照明尽量采用节能灯,开关组合设计配备尽量细划,不要一个开关控制一片灯,应按功能、节能配备开关(比如按照不同时间段,分别用开关控制路灯)公共区域的照明物业管理概论3物业管理内容与前期工作案例早期介入发现设计不合理怎么办?开元国际物业管理公司与祥隆置业公司签约,为其开发的海天名人广场提供物业管理顾问服务,随后组成的顾问团即抵达现场,开始前期顾问服务工作。当时,海天名人广场尚处于结构施工阶段。顾问团通过分析市场、阅读图纸、勘验现场和比较测算,从满足物业管理服务需求、保证物业管理运行质量、控制物业管理经济成本的角度,提出了多项优化设计建议。期间,他们还发现消火栓系统存在着设计超标的问题。于是,开元国际顾问团提议发展商抓紧找设计院洽商变更设计,取消一道消火栓及其立管(设计三道)。发展商认为开元国际的建议确实很有道理,便马上和设计院进行交涉。物业管理概论3物业管理内容与前期工作不料设计院不愿意否定自己的设计方案,坚持认定必须要有三道消火栓及其立管,发展商反复交涉也未获认可,球又被踢回开元国际。开元国际的专业人员不屈不挠,书面列出国家消防设计规范的有关条款,并和海天名人广场的原消火栓设计进行对比分析,指出其不合理所在。发展商据此再次找到设计院,设计院这次无法予以拒绝,只好按照开元国际的意见修改了设计。通过消火栓系统的设计变更,发展商不仅体会到了开元国际的技术实力,而且感受到了他们的负责精神,随后又把整个项目的智能化工程交给了开元国际控股的开元同济楼宇科技公司设计、施工。试结合物业管理早期介入问题,谈谈自己的体会!物业管理概论3物业管理内容与前期工作案例分析体会:俗话说:“鞋子舒服不舒服只有穿的人才知道”。套用过来,就是“物业完美不完美、惟有管理者最清楚”。一个成熟的物业公司见多识广,孰优孰劣、何长何短的经验积淀对开发商具有难得的借鉴和参考价值。所以聪明的发展商在“纸上谈兵”的设计阶段和“照猫画虎”的施工阶段,都应十分注意倾听物业公司的意见和建议。物业管理概论3物业管理内容与前期工作(二)物业管理在施工阶段的参与建设施工阶段的早期介入是指物业管理企业在房地产开发已确立的项目建设施工阶段即开始介入,此时的主要内容就是进行工程监控和熟悉项目的整体情况。物业管理企业在施工阶段参与主要是确保工程施工质量。(1)监督工程质量并提出意见物业管理企业对楼宇使用中常出现的各种工程质量问题有较多了解,如卫生间、厨房间的漏水问题及其成因;水电管线如何走向才有利于安全和便于管理;什么样的墙体会渗水等等。用加压泵测试管道是否有渗漏物业管理概论3物业管理内容与前期工作(2)建设过程中如何按照设计规划的图纸施工,所有建筑材料,尤其是关键材料齐规格质量是否符合设计要求,如有问题,及时提出问题。(3)物业附属设备及设施、配套设施建设是够符合设计要求,如有遗缺、偏差和质量问题,及时提出弥补、修改等建议。(4)对物业管理所需设施建设的特殊要求是够可以满足,如存在什么技术性、质量性问题,及时提出并修改。物业管理概论3物业管理内容与前期工作(5)掌握新物业的全部情况施工单位完成施工任务,建好住宅小区,办完移交手续后,他们不再有责任承担该建筑的使用问题(一年使用期除外)。在以后使用过程中,只有业主和物业管理公司来应付各种可能出现问题。因此物业管理只有参与工程的建设,才可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