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如何突破房地产工程管理瓶颈现代工程管理体系的破解之道提出工程管理瓶颈的背景中国的工程管理缺少技术标准吗？提出工程管理瓶颈的背景房地产的工程建设中有多少高新科技吗？提出工程管理瓶颈的背景都在管理工程质量。为什么还会出现问题？甲方工程部监理公司施工单位突破房地产工程管理瓶颈一、房地产企业工程管理出现的主要问题三、国内标杆企业如何破解工程管理瓶颈四、房地产工程管理的系统解决方案五、如何建立破解执行力瓶颈的管理工具二、房地产企业工程管理的薄弱环节房地产企业工程管理出现的主要问题一、房地产企业工程管理容易出现的问题二、房地产企业工程质量缺陷带来的影响三、房地产工程质量问题为何屡禁不绝四、新形势下房地产企业对工程管理的要求一、工程质量经常出现的问题◆结构安全性质量问题◆适用功能性质量问题◆使用功能性质量问题◆观感修复性质量问题刑事责任＋巨额赔偿投诉赔偿＋影响销售投诉赔偿影响品牌房地产企业工程质量缺陷带来的影响◆房地产工程质量缺陷对企业利润的影响◆房地产工程质量缺陷对企业销售的影响◆房地产工程质量缺陷对后期索赔的影响房地产工程质量问题为何屡禁不止◆房地产企业工程管理的七大短板◆新形势下房地产企业对工程管理的要求◆外部资源对房地产工程管理的影响房地产企业工程管理的七大短板◆工程管理短板一：大多数房地产企业只有偏重于管理的工程管理程序，没有建立与之配套的工程管理标准和施工技术标准仅靠笼统的工程管理程序，实际工程管理中，依然无法解决针对具体某专项工程的质量管控重点缺乏工程管理标准和工程技术标准◆某知名地产公司的工程管理程序：程序只能规定应该做什么？在什么是时间做？由谁来做？但无法告诉工程人员如何做？缺乏工程管理标准和工程技术标准◆与工程管理程序配套的工程质量控制指引：为了解决如何做的难题？作业指引能够告诉工程人员如何做？但无法告诉工程人员应该做到什么标准，控制的要点和技巧是什么缺乏工程管理标准和工程技术标准厨卫渗漏可以依靠工程管理程序解决吗？甲方通常对厕浴间防水闭水试验的检验要求防水涂层闭水试验防水保护层闭水试验厕浴间整体移交闭水试验整体结构闭水试验（重点检查孔洞、墙角、管井）饰面层闭水试验缺乏工程管理标准和工程技术标准结构砼存在蜂窝、裂缝技管人员操作人员奖惩不明忽视质量专检不认真技术交底不清自检不认真施工人员厕浴间施工漏水厕浴间防水常见工程质量问题原因分析管根、地漏密封膏未封严管道穿楼板吊模灌缝质量差暗埋在垫层内的管道漏水涂膜防水层空鼓开裂出现渗漏细部构造附加防水层不规范垫层、找平层坡度不合理、反坡卫生间墙体出现渗水管道穿楼板吊模灌缝质量差预留洞口尺寸形状不规范预留洞口断面未凿成毛面预留洞口及边缘未清理预留洞口吊模不规范UPVC管道附着力差灌缝砼材料质量不合格灌缝不密实，工艺不合格灌缝砼不养护缺乏工程管理标准和工程技术标准房地产企业真的不需要施工技术标准吗？■很对国家标准工艺图集在实际施工过程中是不具备操作性的：地下室外墙地下室外墙后浇带、施工缝，按防水要求需要设置止水钢板，如果剪力墙中设置有框架柱，往往出现规范执行的冲突缺乏工程管理标准和工程技术标准框架柱箍筋与止水钢板之间应如何处理？钢板开洞，影响防水质量，存在渗漏隐患割断箍筋，影响箍筋约束混凝土的能力不放逐箍筋，违反柱子箍筋加密要求缺乏工程管理标准和工程技术标准◆总包和门窗单位为什么愿意采用净口安装：施工交叉少、施工速度快、施工工艺简单◆甲方有些工程人员也愿意采用净口安装：无需考虑门窗到货影响总包抹灰进度、有利于成品保护缺乏工程管理标准和工程技术标准◆净口安装的缺点：采用净口安装，门窗框固定无法使用固定片，只能采用膨胀螺栓固定，增加渗漏隐患。采用剔凿安装固定片后修补抹灰，因前后抹灰层收缩问题，极易产生空鼓开裂。且后修补观感性观感性不理想抹灰洞口偏差误差不易控制，门窗加工前往往需要实测实量，总包单位省事，但对门窗工期保障不利缺乏工程管理标准和工程技术标准采用窗户四边先正糙（不收光），往往因为前后抹灰间隔时间过长，极易产生空鼓开裂，存在渗漏隐患发泡胶只有一定的防水能力，耐候密封胶未留槽，薄弱处极易老化开裂，产生渗漏隐患缺乏工程管理标准和工程技术标准◆国家相关验收规范不能满足企业质量控制需要：房地产企业重点关注的门窗防渗漏没有任何检验项目和针对性的检验要求对检验项目没有约定明确的检验方法，不利于现场实际操作缺乏工程管理标准和工程技术标准门窗洞口砌体收缩变形大技管人员操作人员奖惩不明忽视质量专检不认真技术交底不清自检不认真施工人员铝合金门窗安装渗漏铝合金门窗安装常见工程质量问题原因分析门窗安装固定不符合要求门窗洞口偏差大、处理不当门窗框塞缝不密实洞口表面装饰滴水、坡水处理不当门窗框塞缝不密实窗框与洞口缝隙未清理干净窗框与洞口间隙不干燥门窗下框未用防水水泥砂浆PU发泡胶未连续施打水泥砂浆配比不合格PU发泡胶充填不饱满垫块未清理做二次填充防水水泥砂浆塞缝不密实门窗框塞缝外侧未做防水处理土建施工埋设固定点不当门窗框成品保护不当造成渗漏缺乏工程管理标准和工程技术标准铝合金窗应做的试验检验项目缺乏工程管理标准和工程技术标准外墙腻子平整度差技管人员操作人员奖惩不明忽视质量专检不认真技术交底不清自检不认真光泽不匀褪色变色粉化施工人员光泽不匀外墙涂料施工外墙涂料常见工程质量问题原因分析起泡剥落附着力差、剥离气泡泛碱遮盖力差底涂、面涂厚度不匀未能有效湿接，接痕明显腻子厚度不匀，吸附性不同同一墙面使用不同批号产品基底温度过高、涂料干燥过快底涂、面涂厚度不匀缺乏工程管理标准和工程技术标准针对涂料不同批次补货色差制定的管理标准房地产企业工程管理的七大短板大多数房地产企业往往只关注施工现场的工程质量管理，却没有企业完整的工程质量保证体系，忽视了工程质量的构成并不完全是施工现场决定的。对设计阶段工程质量保障、合约条款工程保障、招标采购工程质量保障缺乏重视◆工程管理短板二：缺乏企业工程质量保证体系某项目外墙设计有外墙空调板用于放置空调室外机，图纸设计审查没有问题，施工单位按规范要求施工监理单位按图纸及规范验收合格，甲方工程部复检合格。项目交付半年后，几乎所有空调板根部都出现外墙渗漏。开发商为此付出巨额索赔缺乏企业工程质量保证体系施工图设计的空调板（常见设计做法）根据此图，简单分析造成上述质量问题的原因缺乏企业工程质量保证体系■技术原因分析：下暴雨时，雨水排放不及，造成地漏处外墙根部积水，从而发生外墙渗漏缺乏企业工程质量保证体系■设计阶段工程质量控制应该解决的问题：空调板也需要详细的防水设计，取消有组织排水型式，强调排水坡度，有利于加快排水；设计混凝土反梁，有利于堵水。通过防堵结合，彻底杜绝了空调板根部渗漏的隐患这张图纸还有没有问题？缺乏企业工程质量保证体系■检验手段缺陷分析：外墙淋水试验重点检查的是外门窗的防水性能和防水质量，对于阳台和露台有闭水试验检验要求，而对类似空调机隔板没有专项防水检验要求通过设计改进和专项施工质量控制要点的过程管理，此处不必增加额外的专项检测缺乏企业工程质量保证体系■管理缺陷分析：国家标准图集中没有此处可选用的标准节点，设计单位不清楚设计控制要点甲方工程部、设计部及监理单位不清楚重点部位的防渗漏设计审查要点，图纸审查未发现施工单位对关键防渗漏部位没有专项防渗漏体系施工方案缺乏企业工程质量保证体系某项目为外墙外保温，采购部采购了某品牌的外墙弹性涂料，施工单位严格按工艺要求施工，监理单位按图纸集工艺要求验收合格，甲方工程部复检合格。结果项目交付不到三个月，外墙涂料大量出现龟裂、开裂、剥离、泛碱等质量问题，部分出现外墙渗漏缺乏企业工程质量保证体系■技术缺陷分析：在外保温体系的基层上施工涂料，相比于传统在抹涂于混凝土及各种砌筑墙体上的水泥砂浆基层上存在着很大区别，对涂料施工的要求要高很多。这是由于外保温体系构造设计和材料性能差别较大所造成的房地产企业工程管理的七大短板过渡依赖施工单位、监理单位、设计单位的管理水平和质保体系，缺乏对施工单位喝监理单位主动输出型的有效管理◆工程管理短板三：房地产企业工程管理的七大短板过度强调现场工程师的质量意识和执行力管理忽视通过加强技术管理，采取有效的技术措施和技术手段预防工程质量问题的出现◆工程管理短板四：忽视技术管理的重要性某小高层项目首层设有私家小院，施工单位在外架及塔吊井架拆除后开始挖土、做围墙基础，砌小院围墙。施工中普遍出现工期长、影响到市政环境工程进场施工。同时小院围墙在不同程度上均出现下沉，导致墙面开裂，引起业主投诉忽视技术管理的重要性■施工图中设计小院围墙的常见形式对质量细节关注不够外墙抹灰前容易忽视的隐蔽验收：穿墙螺杆孔洞应填塞密实◆为保证防水砂浆与墙体结合密实，穿墙的PVC套管应用电钻剔除◆螺杆孔洞中部宜采用聚氨酯发泡剂灌入发◆内外管口至少3cm深，抹灰前采用防水砂浆分别塞实对质量细节关注不够脚手架的工字钢挑梁洞口◆采用掺微膨胀剂的细石混凝土二次灌缝◆采用渗透水泥结晶防水涂料均匀涂刷两遍，涂刷范围超出堵洞洞口各100㎜对质量细节关注不够防开裂钢丝加强网◆砌体与混凝土构件交界处应挂钢加强网◆有网现浇混凝土外保温体系与其它保温体系交界处应挂钢丝加强网◆钢丝加强网与各基体的搭接宽度◆分格缝处钢丝网应断开对质量细节关注不够出外墙孔洞◆出外墙孔洞如空调孔洞等，宜在抹灰前先进行开洞，以免后开洞对外保温造成破坏产生渗漏隐患◆出外墙孔洞应注意坡度要求，内高外低不放空调套管或放置不规范，往往造成外墙渗漏，不是从空调洞，而是从缝隙中渗入外墙对质量细节关注不够门窗洞口误差和修补不规范往往造成外墙渗漏：500洞口边墙体门窗框洞口尺寸预留过大，处理不当，易造成开裂渗水。当偏差修补厚度超过50㎜时，应按图加筋支模浇C20细石砼进行修补对质量细节关注不够南方及暴雨多发地区的外门窗塞缝要求：防水应做在保温层之下，超出窗洞与外墙面搭接应不小于150㎜，对于外墙饰面砖，为防止勾缝处形成渗水通道，搭接宜放宽至300㎜对质量细节关注不够网格布翻包：铺贴聚苯板的起始和收头处，网格布一定要翻包，这可保证网格布受到的应力能可靠地传到结构墙体实际施工中，施工单位往往图省事，网格布没有翻包现象极其普遍忽视技术管理的重要性外墙贴砖时，我们往往关注粘贴牢固、勾缝严密，有多少专业工程师关注排砖排砖不当引起的外墙渗漏不在少数，但大多数专业工程师往往忽视这一细节的控制对质量细节关注不够挑檐等突出外墙部位采用上砖压下砖，适当突出5㎜起到滴水线的作用，避免砖缝渗水下部阴角处平面砖顶立面砖，利用雨水重力作用避免砖缝渗水对质量细节关注不够卫生间降板高差往往不进行构造厚度核定：一般设计卫生间结构降板6～10㎝，卫生间门槛处高差一般为6～10㎝。减去常用埋地管道PE管外径（多为2.5㎝或3.2㎝），还剩2.8～6.8㎝，扣掉防水找平层2㎝和保护层2㎝，还剩下-1.2～2.8㎝大家各自管辖的项目卫生间降板是多少？房地产企业工程管理的七大短板部分房地产企业的质量文化和质量行为准则不清楚，实际执行过程中往往当质量与成本出现矛盾时，往往牺牲质量，不能正确看待质量与成本的平衡关系，忽视质量成本的构成◆工程管理短板六：不能正确看待质量成本◆不能从质量角度综合分析带来的损失：房地产企业工程管理的七大短板部分房地产企业未建立系统的工程进度保障体系，忽视工程进度内部管理、外部管理和输出管理综合管控的重要性◆工程管理短板七：新形势下企业对工程管理的要求◆房地产业务经营模式的演变及背景◆新形势下房地产企业对工程质量的要求◆新形势下房地产企业对工程进度的要求◆新形势下房地产企业对工程成本的要求房地产业务经营模式的演变及背景■行业竞争加剧引起经营模式的演变以生产为中心以利润为中心以客户为中心以销售为中心房地产发展初期促销广告包装差异提高效益降低成本客户导向产品服务拼资金、拼规模、拼政府关系房地产业务经营模式的演变及背景■业主维权意识的不断提高◆对功能的严格检查◆对观感的高度重视◆对细节的认真查验◆对合理性、舒适性的追求◆……房地产业务经营模式的演变及背景■多项目、跨地域规模化发展引起的演变◆自然环境的不同◆社会环境的变化◆管理跨度的增加