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2015上半年政策与经济总结报告招商运营部2011—2015年6月CPI、PPI走势2011—2015年6月全国GDP及其增速走势全国经济环境全国：GDP增速持续回落，经济下滑压力明显，CPI保持低速增长，物价指数控制较好2011—2015年6月广义货币余额增速月度走势社会融资规模与新增人民币贷款余额走势全国：M2增速近半年连续下滑，金融数据基本维持低位全国经济环境2011—2015年6月固定资产投资及其增速走势2011—2015年6月房地产投资增速走势全国经济环境全国：固定投资与房地产投资增速持续下滑，房地产投资增速降至近年新低2010—2014年南宁固定投资增速走势经济环境-南宁南宁：GDP增速连续7年高于全国水平，且保持8.5%以上高速发展态势，1~6月南宁固定资产同比增长18.14%，增速保持平稳经济环境-南宁上半年房地产投资占固定资产投资19.2%，全市商品房施工面积4345.42万平方米，同比增长20.65%，比去年同期提高18.58个百分点2009年-2015年6月商品房施工面积与竣工面积•持续调控•国五条•金十条•限购取消•降息•分类调控•限贷松绑•3.30新政•降准、降息•公积金松绑•购房补贴•央行连续5次降息•首套房、改善型2套房首付降低•19个城市出台限购令•加息、上调准备金率•限购城市达到46个•上调利率、准备金率201220132014201520112010政策走势房地产走势200920082015年政策面持续宽松，央行年内三度降息降准释放资金流动性，“3.30”新政落地，放松二套房购房需求，松绑公积金贷款，地方政府加大购房补贴全国政策解读2008年-2015年6月重要政策总结1月5日《税收征收管理法修订草案》向社会公开征求意见，个人征税体系将建立1月28日住建部表明，明确建立多种管道发展租赁市场，推进REITs试点2月16日中央审议推出取消暂住证制度，全面实施居住证制度2月25日国务院提出，全国33个区县允许农村集体经营性用地入市3月多地宣布，公积金贷款利率下调至4%，并出台公积金新政3月30日央行、住建部、银监会联合发布通知，将二套房首付比例降至四成4月20日央行降准1个百分点1月10日基本完成了《住房公积金管理条例》的修订，公积金用途多元化2月4日央行降准0.5个百分点2月24日全国取消房产税扩围2月28日央行降息0.25个百分点3月30日财政部、税务总局宣布二手房满两年后，免征营业税6月1日北京开始实施公积金新政6月28日央行决定对金融机构定向降准6月28日央行年内三度降息0.25个百分点5月10日央行再次降息0.25个百分点4月30日广西创新出台15项国土措施助推稳增长6月起南宁市取消房屋套数和贷款次数限制，住房公积金贷款提至60万元2015年政策面持续宽松，全国取消房产税扩围，广西出台各项“稳增长”措施，地方政府积极释放市场购房需求全国政策解读2015年1-6月重要政策一览表年内三次降准，三次降息，将进一步释放大量资金流动性，降低企业融资成本，促进资金流转，同时也将进一步增强购房者的信心，加快市场回暖。•降准之后，增加了二套房贷降首付落地的可行性，改善型需求后续持续释放得到保障。短期内来看，楼市成交量有望短期反弹，价格有可能会逐渐坚挺，对于一、二线城市，未来几个月会出现涨价现象，大多数三四线城市楼市主题仍是跑量，各城市楼市走势将进一步分化。•金融机构人民币存款准备金率自2月5日起下调0.5个百分点；•时隔近三年来央行首次启动全面降准，央行下调存款准备金率，反映出当前经济运行面临较大下行压力，是“稳增长”的必然选择。2月4日央行再次宣布降准•自2015年3月1日起存贷款基准利率下降0.25个百分点，其中一年期贷款利率下降至5.35%；一年期存款基准利率下调至2.5%；•降息有助于增加购房者信心，促使刚需客户尽快下手，新房、二手房在降息利好之下出现成交高峰，但需注意不能过分乐观，本次降息不会改变房地产市场基本面，供大于求、库存压力大的局面还将持续相当长一段时间。3月1日施行今年首次降息•6月27日央行宣布，自28日同时进行降准、降息，本次将降息0.25个百分点。•本次同降距上一次同时降准降息已有7年时间。本次同降以进一步支持实体经济发展，促进结构调；将释放大量资金，进一步降低企业融资成本，促进资金流转；将增强购房者的信心，同时也增强开发商的信心。央行决定：6月28日起下调存贷款基准利率央行决定：4月20日起降准1%•5月10日，央行宣布，自2015年5月11日起对称降息0.25个百分点。•进一步下调存贷款基准利率，是为了稳定经济增长，利于降低企业融资成本，同时也有利于房地产市场的稳定，为经济结构调整和转型升级营造中性适度的货币金融环境。央行决定：5月11日起降息0.25个百分点12345全国政策解读央行动作不动产登记制度的推进，有利于清晰把握不动产目前的存量和潜在供应，但其本身并非房地产调控工具，不涉及房地产市场整体供求，也不会撼动当前市场基本面中央编办发布《关于整合不动产登记职责的通知》国土部成立不动产登记工作领导小组不动产登记信息平台研究设计启动不动产登记局“三定方案”印发，公布不动产统一登记的四步走时间《不动产登记暂行条例》出台2014年1月3月4月5月6月7月8月9月12月2015年3月不动产登记试点城市确定国土部不动产登记局正式挂牌国务院常务会议讨论《不动产登记暂行条例（征求意见稿）》《不动产登记暂行条例》公开征求意见结束《不动产登记暂行条例》实施保护个人产权•房产、土地或林地等不动产都能得到保护办手续更便捷•转卖房屋使不用土地、房屋多个部门来回跑交易更安全•可查询不动产权归属，有助于解决一房多卖风险全国政策解读不动产登记央行、住建部和银监会3月30日发出正式文件《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》，二套首付下调至4成，首套公积金首付2成；与此同时，财政部大幅缩短二手房交易营业税免征年限至两年。商业银行贷款•二套房首付由最低6成降为4成公积金贷款•首套首付最低3成降2成•二套首付最低6成降3成营业税免征年限•营业税免征年限由5年改为2年全国政策解读3.30新政“降首付”&“五改二”：二手房市场回暖，释放改善型需求，短期内去库存，刺激房地产市场需求，部分改善型需求短期内或受刺激入市，但这依旧无法扭转中长期需求疲软。公积金松绑城市一线城市：北京、上海、广州、深圳、天津二线城市：成都、长沙、苏州、洛阳、合肥、福州、乌鲁木齐、重庆、济南、郑州、武汉、杭州、昆明、西安、兰州、南宁、洛阳、哈尔滨、西宁、大连、宁波、南昌、云南等三线城市：绵阳、柳州、江门、扬州等南宁：首次使用个人住房公积金贷款购买普通自住住房，最低首付比例为20%；已使用并结清一次个人住房公积金贷款的缴存职工家庭再次使用个人住房公积金贷款购买普通自住住房，最低首付比例为30%。南宁目前仍执行首付比差别化管理，除考虑商品房面积、单价外，还考虑借款人信用以及收入。全国政策解读公积金松绑上半年，超30个地方城市陆续松绑公积金政策，通过降低公积金首付比例、提高贷款额度，放开公积金贷款需求等措施刺激购房者入市。1、新政规定，住房公积金缴存职工申请贷款时，不再对申请人查询家庭持有住房套数，职工家庭可以申请两次个人住房公积金贷款，但必须已结清第一次住房公积金贷款。2、6月3日起，南宁、北海、钦州、防城港4个城市公积金贷款“同城化”全面实施，这些城市的居民可在其中任意一座城市申请公积金贷款购房。3、银行业金融机构应通过设置房贷专职审批人、批量处理、精简商务流程、开通绿色通道、限时服务等措施提高审批效率。政策解读-南宁首付两成不受户型限制此次政府出台该政策，保持与央行同步调之外，同时释放了“支持”信号，鼓励推动市场，刺激市场回暖。1、金融调控——2015年央行进行了3次降息降准，释放大量资金流动性；2、楼市政策——取消或放宽限购、降二套首付和减营业税政策、取消对外地人购房限制3、公积金政策——降低公积金首付比例、提高贷款额度，放开公积金贷款需求1、经济——全国经济增速持续下行，经济环境不容乐观；2、房产投资——房地产投资增速近三年持续下滑，地产开发节奏减速政策环境（利好）经济环境（利空）政策小结2015上半年南宁市房地产市场分析报告目录Contents土地市场•供求关系•成交情况•经济指标房产市场•量价关系•区域表现•数据排行总结及预判土地市场分析•供求关系•成交情况•经济指标1231锐理资质2房产市场分析3总结及预判1土地市场分析2015年上半年全国重点城市中，南宁地价及房价均处于低洼水平，房地比处于合理水平值，但整体利润空间能力不足。土地—重点城市对比2015年上半年全国各类城市房地比关系2015年上半年，南宁市国土局共挂牌33幅地块，拍卖15幅，流拍2幅，总出让面积达1316244.17平方米，同比2014年上半年减少47.30%，成交总金额732438.7527元，同比减少37.89%。从上半年南宁土地成交时间来看，2月、3月、5月是供地旺季，共成交19幅，占总成数量的38%；成交面积约1675亩，约占总成交面积的84%；成交总价约567000万，占上半年总成交总价约77%。土地—供求关系南宁土地成交情况同比分析2014年上半年成交总面积（平方米）2015年上半年成交总面积（平方米）面积同比2014年上半年成交总价（万元）2015年上半年成交总价（万元）总价同比2497462.361316244.17-47.30%1179307.747732438.7527-37.892015年上半年各月成交情况月份成交面积（平方米）成交金额（万元）1月83212.0569330.28522月307723.29107617.47013月333634.8122703.29464月33981.7217381.46985月475944.08336258.656月81748.2379147.403土地—供求关系利润运作空间热度图5月份国土局确定全年供地计划之后，政府对于自身供地节奏的把控更有底气，各地政府土地供应力度显著加大，因此6月份土地市场成交显著回暖，环比与同比均大幅上升图表数据来源克而瑞信息大数据土地—供应分析利润运作空间热度图图表数据来源克而瑞信息大数据土地—成交分析利润运作空间热度图图表数据来源克而瑞信息大数据土地—成交区域利润运作空间热度图从区域成交来看，五象新区成为上半年供地的主力，成交面积达746015.13平方米占上半年总成交面积的56%；成交金额340935.8517，约占总成交金额的46%。兴宁区出现了0零成交记录。五象新区成交量和成交金额位居榜首，展现了新区活力和强烈的扩张欲望。相反，老城区则显得后劲不足。图表数据来源房天下网土地—上半年成交经营性土地经济指标土地—上半年成交经营性土地经济指标土地—上半年成交经营性土地经济指标土地—上半年成交经营性土地经济指标土地—上半年成交经营性土地经济指标土地—上半年成交经营性土地经济指标土地—上半年成交经营性土地经济指标土地—上半年成交经营性土地经济指标3总结及预判注：房产市场仅分析商品房数据，不含保障房、经济适用房等政策性用房1土地市场分析2房产市场分析房产市场分析•量价关系•区域表现•数据排行123楼市—量价走势年中冲刺力度不够，成交环比有所下降图表数据来源克而瑞信息大数据楼市—住宅价位段走势2010-2015年6月全国百城房价指数走势楼市—全国市场楼市—南宁市场上半年楼市均价7393元/㎡。从上半年1-6月房价涨跌幅度来看，4月房价最高7464元/㎡，涨幅0.96%；5月房价最低7332元/㎡，跌幅0.83%。楼市—青秀区图表数据来源克而瑞信息大数据楼市—青秀区青秀区房价在六区域中一直处于最高水平，2015年上半年楼市均价8223元/㎡。6月份房价最高8437元/㎡，涨幅2.6%；2月份房价最低8132元/㎡，跌幅1.1%。进入3月后青秀区部分新品相继入市以及高铁红利的影响，市场开始回暖。到了5、6月传统的升学季，名校教育资源相对集中的青秀区房价受学区划分影响，价格更是明