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维修培训讲义主讲:谌雪辉一、分店维修现状二、分店维修管理要点三、维修保养四、分店维修的处理方式五、维修工程师工作图解目录分店维修的现状被动维修、无计划紧急突发事件比较多不熟悉该从何下手，喜欢“等、靠、要”自己解决问题的意识和能力不够不能充分利用好施工单位及供应商的力量不熟悉公司的管理流程维修技师更换频率比较快设备、资料交接混乱……急需要改变这种现状一、分店维修现状熟悉维修技师的岗位职责和工作内容；熟悉施工单位、供应商的保修责任和义务，在平时的维护保养工作中充分利用资源；建立长期、合理的维修保养制度；熟悉公司维修管理流程，能够找对人，解决问题；提高维修技师发现问题和解决问题的能力；本次培训的目的二、维修管理要点1、维修技师应该熟悉“维修技师的岗位职责”应急维修、维护保养、节能降耗，保证酒店物业设备正常运作。2、不断加强维修对各类设备的原理的掌握，记录和汇总各类工程问题，总结经验教训；3、熟悉酒店各系统管路、电路开关、管道阀门的走向和控制部位；4、分店维修管理制度的落实;维修技师的责任意识和应该了解知识二、维修管理要点客房区域自用设施系统（冷水、热水、电梯、消防、监控、强弱电、网络、话务系统、空调、有线电视、暖气、化粪池）维保项目的分类二、维修管理要点维修技师每日使用《维修技师客房维保表》至少检查保养三间以上的客房，一个月检查完分店所有客房。检查表有专门文件夹归档，以便查阅。每日对分店设备进行巡查，且在相关设备检查卡上签名，店长每周检查所有设备检查卡，并签名。日常巡查要求二、维修管理要点消防主机所有配电房电梯机房电热水机房燃气热水系统空气源热水系统UPS灭火器消火栓箱应急灯以下设备均需要在设备明显位置张贴《设备检查卡》（所有表格下载位置IN网-部门之窗-运营管理部-培训-维修专题培训）维修技师按照《分店维护保养项目计划》排定分店设备设施的维护保养计划；打印维修保养时间计划表张贴在维修工作间，随时提醒下次的跟进时间；严格按照预先制定的计划执行；保养完成后，在《设备档案》上详细记录；维护效果的检查和跟进（店长抽查、维修自查）；设备档案卡建立二、维修管理要点以下设备需要建立《设备档案》，维修技师有专门的工作夹对维修资料进行保存。（所有表格下载位置IN网-部门之窗-运营管理部-培训-维修专题培训）冷水电梯消防热水强电监控网络、电话空调有线电视暖气化粪池若分店是筹建店，分店维修技师要按照《分店维护资料交接清单》与相关供应商做好资料交接，且认真填写相关内容。当分店有新维修进店，维修与维修之间要按照《分店维护资料交接清单》对分店的维修资料进行交接。维修资料交接二、维修管理要点（所有表格下载位置IN网-部门之窗-运营管理部-培训-维修专题培训）重要合同项:1、装修施工单位的保修义务;2、消防施工单位的保修义务;3、热水器、电梯、空调、木地板、淋浴房和五金洁具等供应商的维修保养义务；4、其他分项工程的保修义务：网络、监控、广告等，一般保修期一年，详见合同各施工单位和供应商的维修保养义务三、维修保养维修按处理方式可以分为以下三种：1、分店自行维修——依靠分店的力量解决一些日常的维修问题；2、施工单位或供应商保修——保修期内的维修；3、另外找施工单位维修——保修期外或保修范围外的维修，又分为分店维修、工程维修和大修三类；分店维修的处理方式四、分店维修的处理方式1、发现问题，自己能处理的自己处理，如灯泡更换、花洒软管更换、门碰、隔音条、踢脚线脱落，如果不是普遍问题和集中发生的问题，建议分店维修自行处理，可要求施工单位配备一部分易耗备用材料放在分店；2、分店应该有一定的维修备用材料库存，参考“维修备用材料库存表”，定期进行材料清点，补充库存，分析哪些材料损耗比较大；3、因产品质量问题，而导致损耗的材料如灯泡、花洒软管等，应把损耗的产品退回给供应商，免费更换新的产品；4、保修期内的维修要利用好施工单位的力量，但不能完全依赖施工单位，要加强自身动手解决问题的能力。一、分店自行处理保修范围内的维修处理方式1、对于装修、消防以及分项工程，发现问题，处理难度很大的，如水电系统故障、卫生间漏水等，按保修合同电话通知施工单位在规定时间进行维修，并做好记录；2、非紧急维修，如大面积的踢脚线、隔音条脱落，大面积墙壁、天花开裂等，定期书面通知施工单位结合分店运营情况，限期出方案有计划地进行保修；3、如施工单位配合，按要求进行验收，如不配合，发文给施工单位和维修统筹，维修统筹共同跟进，如能配合，则按要求进行维修和验收，如仍不配合，则另外安排维修施工单位维修，书面通知施工单位扣除质保金；4、保修期到期前应对施工单位保修范围内的所有内容进行全面检查；5、维修时如果会产生维修房，由店长事先向维修统筹邮件报备；二、施工单位保修保修范围内的维修处理方式报修主要分2类：1、分店升级（大修），半年统一安排1次，请注意查收维修统筹邮件通知。2、分店日常维修的主要操作指引如下：一、4000以下分店按财务要求自行走报销流程。二、4000—5000元，请提供施工单位名称、联系人、联系电话、报价明细，发邮件维修统筹审核。三、5000元以上工程流程：（参照维修统筹邮件）。非保修范围内的维修处理流程1、客房维护；2、系统维护；3、应急处理；影响顾客感受的任何维修问题都要第一时间解决。五、维修工程师工作图解打印客房检查项目表，每天最少全面检查三间客房玻璃门合页是出现故障机率最高的点维护要点：固定螺丝收紧、转动部位加注润滑油，检查是否有开裂变形情况，如果有要及时进行更换。。维护周期：每月检查一次，不管螺丝有没有松动都要进行收紧操作，确保所有房间一个月内轮检一遍。玻璃门：门页开启自如，挡水条密闭，拉手不松动1、客房维护洗手间排气扇噪音原因分析：1、排气扇直接固定在天花板上，产生共振；2、排气管道过长，导致管道排气阻力增加，废气无法排出；3、同一排气管道连接的排气扇数量太多，产生窜气现象；4、排气管道管径太小，排气压力增加。5、排气扇故障。处理方法：1、加装固定支架，不要将排气扇直接固定在天花板上；2、缩短排气管路，或在排气管末端加装集中抽风机，减少管道内排气压力；3、减少排气扇数量或在排气管路末端加装抽风机；4、加大排气管径；5、加注润滑油，更换电机；6、更换天花时按新标准做天花检修口。1、客房维护客房洗手间洁具维护：水龙头、洗手盆去水疏通、马桶按钮的固定收紧、防水处理、冲水干不干净、去水定期疏通。边缝处理：使用塑钢泥、中性耐候玻璃胶，边缝处理平整光滑。灯具更换：定期检查，发现闪烁、变暗的要提前更换，不要等到坏才换，要保证标准。1、客房维护XV边缝处理效果客房家私椅子螺丝定期检查和收紧，每月轮检一遍；床架内部固定木板螺丝每月定期收紧；家具螺丝收紧和铁件的防锈处理每月检查一次；门锁、门合页、晾衣架、门碰、镜子、窗帘杆是每月重点检查项目，有松动、有异常响声或开关比较紧时要在相应部位进行收紧或加注润滑油。1、客房维护要认真细致地检查！空调系统外机每年清洗一次、在夏天来临之前，专业空调维修保养公司进行操作；主要是外机的侧面和背面要清洗干净。内机尘网的清洗：正常运营店每月要清洗一次，另外还要根据特殊情况增加清洗次数，比如周围环境差、灰尘比较多的场合。内机盘管清洗每半年一次。2、系统维护防水处理排水管周围渗水：打通排水管周围水泥重新敷设水泥，并刷防水剂，试水后再安装洁具；卫生间外墙渗水：将卫生间地面瓷砖和墙壁瓷砖打掉，地面凿平后重新做防水，闭水试验通过后再铺设瓷砖，留意保证卫生间地漏排水坡度，不可以有积水；窗台渗水：注意窗台的排水坡度，或室外平台的排水坡度，保证平台位置无积水，并做好防水处理；天台渗水：针对特殊情况进行特殊处理，面积大的情况下可请专业公司处理。2、系统维护化粪池、排水系统、天台避雷带、维护要点：定期每半年清理一次，找专业抽粪公司，特殊情况单独清理。天面排水：雨季来临之前检查所有天面和平台的排水口，不可以有堵塞的情况。天台避雷带：每年除锈刷防锈漆一次，不可以有断裂。2、系统维护消防硬件维保要点：器材是否齐全、阀门有没有损坏生锈无法开启、有没有渗漏。消防泵维护：定期开启试验，定期加注防锈油漆和润滑油、定期出水试验、检查出水压力、有无异常响声，每月一次。正压风机、排烟风机：每月定期开启试验、检查工作情况，有无异常响声。烟感探头：定期除尘。灭火器：指示针是否指示绿色位置、保险插销、每个区域最少两个。2、系统维护消防主机维护要点：地址核对；编码表编制和张贴；每天检查报警情况；测试打印机和音响报警的使用；每天主机自检一遍；电池每月保养和放电一次；不可以有屏蔽探头和点位；主机平时处于手动状态；2、系统维护电话、网络、电脑系统维护要点：计费系统（每天每班次）检查运行情况，网络机柜检查工作情况，散热情况，线路整理、除尘；电脑系统：每月定期除尘、风扇检查、垃圾文件清理、通风散热情况检查；上网设备：通风状况、工作环境温度、除尘等项目的定期维护；电脑UPS：每月放电一次，除尘、温度、工作环境保持良好；2、系统维护给水系统：维护要点：管道、固定支架防腐防锈处理、电热器每月开启试验，热泵翅片的定期清洗、管道过滤器的定期清理、水箱的定期清理；冷水系统：压力、水位、泵、管道、自动补水、水池溢水报警；机房环境：设备维护、防潮、通风、干净、无尘；2、系统维护查看电梯：如有人员被困，立即按电梯故障处理预案解救人员。了解停电原因：如外网停电，要切断配电柜各支路开关，防止突然来电造成设备及人身伤害；如酒店内部停电，查明故障原因，断开故障设备电源，恢复非故障部位的电源，降低影响范围。恢复供电后：要先进行安全检查，逐个区域恢复。避免电压不稳再度跳闸。重启热水水泵及整个系统、前台服务器监控、话务台等设备。留意电梯是否运行正常。3、应急处理停电——停电后，维修技师第一时间赶到现场。3、应急处理了解停水原因：如外网停水，立即与相关部门联系，确认停水性质和时间,如酒店内部供水系统故障造成停水，查明故障位置、原因。密切关注：水泵房水箱水位及设备运行情况。与前台做好充分沟通：适时将维修进度报告值班经理。恢复供水后：维修技师检查供水设备有无正常停水——停水后，维修技师第一时间赶到现场。3、应急处理将电梯停位至楼层：并防范电梯突然启动，造成人员伤亡。用紧急钥匙开启电梯门，救出客人。如有人员伤亡，应立即组织抢救。查找原因：由电梯供应商负责检修。电梯维修中，要严防电梯突然启动，导致误伤。在每层楼电梯口告示客人电梯暂停使用，并摆放“正在维修中”的警告牌，以防客人误入。跟踪维修情况：尽快恢复正常运营。维修结束后，应由维修人员出具检修报告并签字。电梯困人——维修技师携带工具和电梯紧急钥匙马上赶赴现场。3、应急处理1、查看报警地址和区域；2、主机消音，即刻安排现场查看；3、携带机械钥匙现场查看，按开门程序开门确认；4、有火情，按程序处理；5、报警区域复位（烟感拆开吹干净、碎玻按钮复位）；6、主机复位；火警——提高警惕，迅速反应3、应急处理1、快速关闭控制总阀2、快速修复（更换零配件）3、总结原因，避免下次再次发生水管爆裂原因排气扇噪音排水管噪音空调噪音楼顶设备产生的噪音电梯噪音施工噪音隔壁房间噪音走廊噪音异常响声处理方法查找声源、针对性制定方案。有噪音的施工限在10~12点和14~18点期间房间噪音要注意电器开关接线盒的隔音处理、墙壁缝隙的填补等。4、常见问题处理原因水泵故障热水主机故障补水故障控制电路故障回水管阀门开启度小热水不热处理方法对症治理（开启辅助加热设备）加强巡查快速修复根据需要加装温度报警装置4、常见问题处理