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2015年上半年安徽省房地产市场总结及下半年全省市场预判一：上半年宏观背景回顾政策环境：宏观经济下行压力下，中央与地方通过多轮刺激政策改善供求关系，特别是货币信贷政策释放了市场资金流动性，促进市场回暖。货币政策上半年经济下行压力凸显，央行三次降息、三次降准，货币宽松政策密集出台，旨在稳定经济增长，增强购房者和房企的入市积极性，加快楼市复苏节奏。住房购房政策为落实两会稳定住房消费，促进房地产平稳发展的要求，国家层面从降首付、优结构、售转租等方面调整购房、住房政策，刺激购房需求、完善市场环境。公积金政策/全国上半年以来，公积金调整城市不断扩围，多省市通过降低首付、提高贷款额度、放宽首套房和首改房的认定标准等措施支持自住及改善型需求。降首付：广州、济南、福廸等多地已将公积金首套房贷最低首付比例降至20%。松门槛：福廸“闽七条”觃定还清首次住房公积金贷款可第二次申请住房公积金贷款，贷款利率执行埢准利率。广西对住房公积金缴存职巟癿贷款申请，丌再查询借款人家庭持有住房套数，职巟家庭可申请两次住房公积金个人住房贷款。提额度：北京、上海等地提高贷款额度上限。“商转公”和“公转商”：江西、浙江等部分省市采叏公积金贴息贷款措施。公积金政策/合肥年内合肥已出台7项公积金政策，降首付、利率下调、额度提升等举措为购房者提供较大的信贷支持，对压抑需求的改善型需求人群来说也是一大利好，更能够刺激市场的回暖。其他政策各地方政府以财政补贴，契税减免和奖励购房等多重措施叠加，刺激潜在自住与改善型需求入市，缓解楼市库存去化压力。市场表现：各项政策效果显现拉动销售回温，投资呈现稳回升迹象，各级城市分化情况显著全国商品房销量今年以来商品房累计销售面积同比降幅逐步收窄，1-5月累计销售金额自2014年以来首现正增长，全国商品房销售回暖趋势明显。房地产投资房地产开发投资累计增速上半年持续走低，1-5月投资累计增速较年初回落5成；5月当月投资增速提高，受近期销售回暖影响投资显企稳迹象。土地购置及新开工面积房企土地购置面积及新开工面积延续去年下降趋势，但降幅现收窄迹象，投资先行指标向好，预计短期内房企投资意愿将有所回升。分物业类型投资今年以来90㎡以下和144㎡以上住房投资持续高位企稳，特别是144㎡以上改善型住房投资增速由负增长转为高速正增长，支持自住及改善型需求的政策利好效果较为明显。代表城市销量自去年下半年各项放松政策不断加码，房地产成交逐步回暖，二季度以来政策效果显现成交持续回升，上半年50个代表城市月均成交量创2010年以来同期最高水平。在政策利好下，各级城市成交量均有所回升，其中一线城市需求旺盛，政策放松后被压抑的需求迅速反弹。三线城市上半年同比涨幅较大，但因库存和需求的长期矛盾导致其销量与一二线城市产生较大分化。住宅价格2015年以来新建商品住宅价格指数环比降幅持续收窄，4月开始止跌回升，5月保持环比上涨态势；房价同比继续下降，但降幅收窄，房价上行趋势明显。一二线城市新建商品住宅价格环比上涨,特别是一线城市出现3%的大幅上涨，但三线仍然下跌。同比来看一线城市降幅回升明显，二三线城市则相对平稳。房企营销：上半年房企业绩整体上涨，行业集中度进一步提升，品牌房企迎合市场适时调整营销手段，保证业绩增长20强房企业绩上半年万科销售业绩率先突破千亿关口，标杆房企上半年销售同比都有所增长，前20强房企中超过半数完成40%以上目标，而绿地、远洋未能完成全年目标的1/3，相比其他企业下半年业绩压力较大。营销创新品牉房企2015年通过与互联网门户平台联合营销，以O2O模式形成多平台推广网络，深度挖掘互联网创新和房地产的契合点，有效拓展营销覆盖的宽度和深度。推盘积极2015年上半年，品牌房企普遍以去库存、促销售为核心目标，同时把握政策松绑带来的市场反弹，加大推盘力度，抢滩各地市场，10家代表房企二季度平均推盘达46个，占上半年推盘比重超七成。热点城市布局2015年上半年，各级城市房地产市场分化明显，一二线城市市场因其稳定的市场需求和利润空间，成为品牌房企的业绩保障，代表房企一二线城市在售项目分别占比12.6%和50.6%。产品结极优化2015年上半年，改善型和中高端需求逐渐释放，代表品牌房企根据市场走势进行了产品结构优化，前5个月在售产品中中端产品占比提升了10个百分点。宏观背景小结政策环境：上半年中央及地方政府各项购房相关政策刺激楼市需求，特别是货币信贷政策已趋于全面宽松，以多轮降息降准明显释放市场资金的流动性，促进市场回暖，减轻库存压力，稳定房地产消费保证整体经济的增长目标。市场表现：在一系列宽松利好政策的推动下，房地产销售数据明显回温，一二线重点城市呈现量价齐升趋势，三四线城市则相对平稳，城市分化现象明显。房地产投资各项先行指标呈触底回升之势，现阶段投资呈现企稳态势。房企营销：房地产行业在政策宽松利好下，整体由疲弱转向复苏，上半年品牌房企业绩有所提升，并凭借自身品牌影响力，积极迎合市场变化，通过创新营销手段、加大推盘力度、调整产品结构等方式保证业绩增长，进一步提升行业集中度。二：上半年安徽省房地产市场土地市场/安徽省土地供求面对市场表现乏力，库存高企的市场形势，政府对供地计划进行调整和控制，土地供应量与去年同期相比大幅下滑，受此影响，土地成交量也有较大幅度的下滑。政策利好的频繁出台对开发商的市场信心起到了较好的提振作用，开发商拿地积极性有一定提高。土地市场/安徽省土地成交结构2015年上半年六安成为地市土地成交和供应的主力区域，占全省土地供应量和成交量的三成左右；成交的土地是主要为商住用地，商业用地占比较少。土地市场/6月重点土地分析6月万达以接近底价的价格拿下六安一优质商业地块，将对六安商业发展起到较大的推动作用。全省住宅市场/成交情况2015年上半年安徽省15个地市共成交住宅95763套，与去年同期相比下跌7%，三四线城市受城市容量小和库存高企的影响，虽然政策利好频繁释放，但是对楼市成交的拉动作用不明显，开发商推货热情不高，楼市以去库存为主。全省住宅市场/成交均价6月安徽省12个地市住宅成交均价同比10跌2升，面对严峻的销售形势和库存压力，多数开发商都选择“以价换量”的营销手段来加快项目的去化速度。全省住宅市场/库存状况截止2015年6月底，安徽省9个地市住宅库存总量与上月相比上涨11%，主要受楼市成交表现疲软的影响，部分城市如宿州和黄山库存去化周期超过60个月，楼市供求严重失衡，后期市场去化压力大。住宅市场/成交量价-阜阳2015年上半年阜阳市场与去年同期相比量价齐跌，仅6月成交量受个盘开盘热销的拉动出现暴涨，达到近一年以来的高位，后期或有所回落，市场表现较为低迷。住宅市场/成交量价-亳州2015年上半年亳州楼市量价齐跌，成交整体表现平稳，开发商入市积极性不高，楼市以去库存为主，6月楼市量价齐升，成交均价在部分楼盘洋房产品热销拉劢下小幅上涨。住宅市场/成交量价-铜陵2015年上半年铜陵整体成交量高于去年同期水平，但主要是由于3月受契税补贴政策的影响，楼市成交呈现阶段性利好，6月铜陵楼市成交量微涨，楼市成交表现持续低迷。住宅市场/成交量价-池州2015年上半年池州楼市成交表现低迷，库存量和库存去化周期持续上涨，面对巨大的库存压力，开发商推货十分谨慎，楼市以暖场活动为主。住宅市场/成交量价-蚌埠2015年上半年蚌埠楼市量升价跌，开发商推货积极性不高，楼市以暖场优惠活动为主，库存量连续五个月下滑，短期内去库存依然是各楼盘的主要任务。住宅市场/成交量价-宿州2015年上半年宿州楼市成交表现不佳，与去年同期相比下滑明显，6月宿州楼市成交量小幅下滑，楼市表现低迷，库存高企，开发商推货谨慎，楼市以暖场优惠活动为主。住宅市场/成交量价-淮北2015年随着政策利好的不断释放，淮北楼市成交表现逐步回升，6月随着房展会的结束，成交量有所下滑，但成交表现依然好于去年同期水平。住宅市场/成交量价-安庆2015年上半年安庆成交量同比上涨明显，6月楼市小幅下跌，单盘成交对于楼市的支撑作用明显，安庆碧栻园单盘成交量占全市成交的近5成，住宅库存连续4个月下降，市场以去库存为主。住宅市场/成交量价-六安2015年上半年楼市成交量低于去年同期水平，6月楼市迎来一波推货小高潮，但贩房者观望情绪较为浓厚，多数楼盘成交表现并不理想，楼市量跌价升。城北片区上半年表现较好，六安碧栻园以880套的成绩遥遥领先。住宅市场/成交量价-芜湖2015年上半年芜湖市场表现与去年同期相比有所好转，但面对高库存的压力，开发商推货较为谨慎，上半年仅31家楼盘推出新房源，6月楼市量价微跌，整体走势平稳。住宅市场/成交量价-宣城2015年上半年宣城楼市成交表现持续低迷，利好政策的频繁出台并未对楼市成交产生明显的刺激作用，购房者观望情绪浓厚，楼市库存去化压力加大。住宅市场/成交量价-滁州2015年上半年成交量与去年同期相比微涨，基本持平，开发商推货积极性不高，主要通过以价换量的优惠活动加快库存去化速度。住宅市场/成交量价-马鞍山2015年上半年马鞍山住宅成交量持续保持高位状态，楼市库存压力得到明显减轻，楼市宽松的政策环境在提振市场信心的同时，也使购房者观望情绪有所缓解，入市积极性提高。住宅市场/成交量价-淮南2015年上半年淮南楼市成交表现平稳，起伏较小，与去年同期相比跌幅较为明显，6月多家楼盘集中入市后市场进入一段蓄客调整期，7月推货量明显减少。住宅市场/成交量价-黄山2015年上半年黄山住宅成交量较去年同期上涨明显，主要受春节集中备案和5月房展会成交的拉动，但是随着房展会的结束6月成交量明显回落，短期的楼市活劢并不能改变楼市整体低迷的走势。上半年地市市场/小结土地市场：面对市场去化速度慢，库存压力持续高企的市场形势，地市政府及时调整供地策略，对土地供应采取较为谨慎的态度，2015年上半年地市土地供应量与去年同期相比大幅下滑，而频繁出台的政府利好政策对开发商的市场信心起到了一定的提振作用，开发商拿地积极性有所提高；市场表现：2015年上半年地市住宅成交量价与去年同期相比均有所下滑，虽然政策利好频繁释放，但三四线城市受城市容量小和库存高企的影响，政策对楼市成交的拉动作用不明显。皖南区域部分城市2015年上半年成交表现较去年同期有明显的好转，库存压力在开发商以价换量的营销手段的刺激下得到一定的缓解。上半年地市开发商对市场形势依然持理性谨慎的态度，推货热情不高，楼市以去库存为主。利好政策的频繁释放对一二线城市的刺激作用明显，但对于地市这种三四线城市的拉动作用微弱，地市市场目前库存高企，供求严重失衡，不仅需要开发商通过多种营销手段加快房源去化，更需要政府从土地供应方面进行适度的调整，从一级市场的层面进行市场调控。三、上半年合肥房地产市场：土地市场：供求分析：2015年上半年合肥土市供大于求，3月以后政府推地意愿有所放缓，随着整体市场呈现一定的利好以及部分房企余货不足，开发商拿地热情呈现上涨，6月土市严重供不应求。供应分析：2015年上半年经营性土地供应量表现平平，随着政府推地计划的执行，下半年土地供应节奏将迎来提升，同时商住一体化地块为当前市场供应主流。2015年1-6月合肥经营性土地供应面积达到5083.66亩，同比2014年1-6月下跌7%，政府在经营性土地的推出上显得相对谨慎；通过合肥市区经营性土地供应计划可以看出，虽然2015年整体推地面积小幅下滑，但下半年土地供应面积将高于上半年，政府推地力度将逐渐加强，土地释放速度将明显加快；2015年1-6月土地供应结构相比2014年，商住用地的供应量明显增多，由43%的占比上涨到69.3%，而纯商业和纯居住用地供应相对减少，土地属性更趋向于商住一体化。成交分析：2015年上半年土地成交量呈现逐步下滑，但土地成交单价稳步上涨，受整体市场影响，开发商拿地相对谨慎，但对待优质地块仍然表现较为青睐。2015年1-6月合肥（含四县一市）经营性土地成交3064.76亩，呈现供过于求的态势，同比2014年1-6月下滑49.5%，土地市场成交量逐渐下滑，开发商拿地较为谨慎；近3年合肥经营性土地成交