XXXX年万科成都项目个案

Page1万科成都项目个案2013年1月成都策源市场部Page2Page2本报告部分内容参考同行业报告，主要数据来源：政府官方网站、锐理•万科五龙山TOP系•万科城市花园(售罄）万科魅力之城城花系列•金色海蓉金色领域金域西岭•金润华府（售罄）金域蓝湾（售罄）金色系列•万科海悦汇城万科纯水岸（售罄）四季系列•万科钻石广场万科汇智中心商业产品目录Page3Page3本报告部分内容参考同行业报告，主要数据来源：政府官方网站、锐理万科产品系简介Page4Page4本报告部分内容参考同行业报告，主要数据来源：政府官方网站、锐理万科产品系简介产品系列核心价值品类成都代表项目金色GOLDEN系列（城市住宅）便捷的城市生活注重工作便利，关心产品服务及品质G1（商务住宅）金色海蓉追求居住改善和品质G2（城市改善）金色领域金域蓝湾金域西岭低总价优势G3（城市栖居）金润华府城花CITY系列（城郊住宅）舒适居住（第一居所）追求舒适居住C（城郊改善）万科城市花园四季TOWN系（郊区住宅）低价格价格务实T1（郊区栖居）海悦汇城舒适居住（第二居所）养老休闲——T2（郊区享受）纯水岸高档TOP系列自然人文占有稀缺资源销售价格在市区均价2倍以上TOP1（城市豪宅）TOP2（郊区豪宅）五龙山万科海悦汇城不属于任一万科产品线序列，较为特殊，根据趋同性原则，暂归入四季TOWN系住宅产品线Page5Page5本报告部分内容参考同行业报告，主要数据来源：政府官方网站、锐理类型名称定位及特征成都代表项目购物中心万科广场万科广场定位为城市级中高端购物中心，其目标消费人群面向全客层，并以家庭消费人群为重点，坚持“以家庭型综合消费为主，以快速流行时尚为特色，以餐饮休闲娱乐为亮点”的商业原则规划。购物中心产品为自持。——社区商业万科红万科红系列以生活配套和餐饮为主，旗下包括“万科红生活中心”和“万科红新街坊”两个子品牌。作为“精品社区生活全案”的万科红·生活中心是具有较大规模的社区集中商业，而作为社区底商及街铺的“万科红•新街坊”，将在住宅配套建成后直接销售。社区商业为出租合作。——生活广场根据每个城市不同的情况，产品线名称亦有所差异。以佛山万科为例，在社区商业方面就有“生活广场”及“商业金街”两大品牌，而在生活广场旗下还涵盖“水晶坊”、“金域坊”两个子品牌。——商业金街高端社区商业万科20492049不是一个独立的社区商业，它是由万科培育、保护并将长期爱护的品牌，他有统一的规划、专业的宣传及后期营运管理团队，他致力于将高端社区商业标准化并不断复制。写字楼万科大厦万科大厦写字楼系列定位于区域地标办公中心，目的在于提升周边区域整体办公品质和环境。钻石广场汇智中心商业产品线万科产品系简介Page6Page6本报告部分内容参考同行业报告，主要数据来源：政府官方网站、锐理成都万科个案注：本报告个案只涉及目前成都万科在售项目Page7Page7本报告部分内容参考同行业报告，主要数据来源：政府官方网站、锐理TOP系—万科五龙山土地情况经济指标区域简介区位交通项目规划项目配套产品概述Page8Page8本报告部分内容参考同行业报告，主要数据来源：政府官方网站、锐理TOP系—万科五龙山土地情况宗地编号土地位置公告时间交易方式交易时间用地面积(亩)土地用途容积率建筑密度绿化率起拍价(万元/亩)成交单价成交总价计算容积率楼面地价开发商XD05(252/211):2010-037新都区三河街道五龙村A地块2010-04-15拍卖2010-05-06218.39住宅兼容商业≤1.8≤30%≥30%10510522930.651.8875万科XD06(252/211):2010-038新都区三河街道五龙村B地块2010-04-15拍卖2010-05-06299.37住宅兼容商业≤1.8≤30%≥30%10510531433.31.8875万科项目土地位于五龙山公园内，占地约520亩，Page9Page9本报告部分内容参考同行业报告，主要数据来源：政府官方网站、锐理TOP系—万科五龙山经济指标Page10Page10本报告部分内容参考同行业报告，主要数据来源：政府官方网站、锐理五龙山公园位于成都东北198区域，占地6100余亩，海拔约80米。2011年，作为首家千亿级房产公司万科此打造万科史上规模最大、西南首个TOP系项目——万科五龙山，该项目规划二6100亩的五龙山公园内，整个社区依山而建，最大高差达到80米，拥有12万㎡的湖匙，依山面水，风景绝佳，且最大程度的保留了五龙山的原生森林，是距离城市最近的能独享山、水、森林的山居别墅。区域简介TOP系—万科五龙山五龙山项目最大特点在二项目体量巨大，周边原生态森林保存完好，坐拥成都平原较为稀缺的“山地景观资源”，生态环境一流。Page11Page11本报告部分内容参考同行业报告，主要数据来源：政府官方网站、锐理区位交通TOP系—万科五龙山•蜀龙大道•川陕路•成金青快速•绕城目前蜀龙大道可以直达项目，距离建设路直线距离13公里Page12Page12本报告部分内容参考同行业报告，主要数据来源：政府官方网站、锐理项目规划TOP系—万科五龙山“一山两湖三界四公园”一山：五龙山两湖：龙山湖、点睛湖（10万㎡的自然湖泊）三界：三重景观绿化带四公园：山顶、森林、湿地、生态，四大主题公园五龙山项目总面积约6100亩，是万科27年来最大手笔，加之其TOP系产品的光环，因此在项目规划的各个环节均有世界大师的参与，在项目规划中，“原山规划”、“植被保留”、“循环水系”是其中最主要的亮点龙山湖点睛湖九墅洋房龙山别墅Page13Page13本报告部分内容参考同行业报告，主要数据来源：政府官方网站、锐理项目配套TOP系—万科五龙山•外部配套：项目周边配套主要为各公园群落区；保利198公园及新都城区。•内部配套：项目规划的近30万㎡两大商业组团，分别为采用别具特色庄园集约式手法打造的“山语长廊”以及覆盖半径约10公里的“Power-Center”商业中心；此外万科还将把“成都实验外国语学校”引入五龙山公园区。虽然目前项目周边配套奇缺，但根据规划来看，未来能够足不出户享受“高端餐饮、娱乐休闲、品质教学”等同城市中心成熟的商业配套和生活方式。Page14Page14本报告部分内容参考同行业报告，主要数据来源：政府官方网站、锐理产品概述TOP系—万科五龙山类别形态面积区间（㎡）单价（元/㎡）总价区间装修标准产品亮点别墅大独栋600250001500万（楼王1.2亿，仅一栋）清水•2.5层预留电梯空间；•200㎡私家花园设计；•最大51米的超大面宽；•客厅、餐厅4.5米局高；•三面采光；•老人房、书房有与属卫生间；•带卫生间和衣帽间的保姆房；•宠物空间小独栋48016000750万联排34012500420万洋房6+1F146-2551.1-1.4万150-2803000元/㎡地暖+净水+中央空调•半围合布局，满足景观面•8.1米超大面宽，满足通风采光•U8精装9+1F146-1909000-1.5万130-300高层24+1F138-1608000-1.1万110-140Page15Page15本报告部分内容参考同行业报告，主要数据来源：政府官方网站、锐理产品概述TOP系—万科五龙山九墅三室两厅两卫152㎡九墅9+1洋房Page16Page16本报告部分内容参考同行业报告，主要数据来源：政府官方网站、锐理TOP系—万科五龙山新增（㎡）10249.5销售（㎡）12239存量（㎡）18319.6均价（元/㎡）14735.1月均去化（套）2新增（㎡）12011.74销售（㎡）635.19存量（㎡）11376.55均价（元/㎡）14300月均去化（套）不足1套Page17Page17本报告部分内容参考同行业报告，主要数据来源：政府官方网站、锐理TOP系—万科五龙山新增（㎡）14858.79销售（㎡）10695.9存量（㎡）13293.16均价（元/㎡）9490.89月均去化（套）6新增（㎡）1821.54销售（㎡）16566.18存量（㎡）13954.98均价（元/㎡）11818.17月均去化（套）4Page18Page18本报告部分内容参考同行业报告，主要数据来源：政府官方网站、锐理TOP系—万科五龙山新增（㎡）62196.75销售（㎡）48868.51存量（㎡）25510.93均价（元/㎡）7339.95月均去化（套）30新增（㎡）14694.32销售（㎡）20005.4存量（㎡）15754.52均价（元/㎡）11319.05月均去化（套）9Page19Page19本报告部分内容参考同行业报告，主要数据来源：政府官方网站、锐理城花系列—万科魅力之城土地情况经济指标区域简介区位交通项目规划项目配套产品概述Page20Page20本报告部分内容参考同行业报告，主要数据来源：政府官方网站、锐理城花系列—万科魅力之城土地情况由于拿地较早，土地信息暂无Page21Page21本报告部分内容参考同行业报告，主要数据来源：政府官方网站、锐理城花系列—万科魅力之城经济指标地址蜀都大道东三环外侧入住时间住宅已全入住，商业2014年9月开发商万科地产&凯德商用（商业部分）总户数5000占地规模（亩）666物管万科物业开发分期5（第五期为办公商业）物业类型住宅、商业、办公总建筑面积（㎡）76万物管费（元/月/㎡）住宅：2；商铺及公寓：3.85产品形态洋房、多层、小高层、高层车位比1000容积率2.3梯户比1T2，2T6,2T3绿化率30%面积区间（㎡）70-300楼层4F—32F均有项目特色城东大盘复合型社区，产品形态丰富，配套齐备开盘时间2005Page22Page22本报告部分内容参考同行业报告，主要数据来源：政府官方网站、锐理城花系列—万科魅力之城区域简介万科魅力之城位于城东东方新城核心居住区域。是成都向东向南发展总体规划下的重要居住组团。项目位于成华区驿都大道东三环路外侧，总占地660亩。是集居住、办公、商业为一体的复合型大盘社区Page23Page23本报告部分内容参考同行业报告，主要数据来源：政府官方网站、锐理城花系列—万科魅力之城区位交通•蜀都大道•三环路•地铁2号线•成都东站Page24Page24本报告部分内容参考同行业报告，主要数据来源：政府官方网站、锐理城花系列—万科魅力之城项目规划项目总规划为5期开发，开发周期为7年。涵盖了住宅及商业部分—万科魅力广场。其中1—4期为住宅（已全部交付入驻）5期为商业，共15万㎡，商业广场与凯德商用共同开发（2013年12月交付）住宅组团包括11层小高层及18层高层产品；商业部分（5期）涵盖了分层商铺、酒店公寓及商务办公三类产品。Page25Page25本报告部分内容参考同行业报告，主要数据来源：政府官方网站、锐理城花系列—万科魅力之城项目配套内部配套：公园、万科魅力广场、金苹果幼儿园、双林小学、成师附小、省医院附属医院外部配套：依靠三环内各种城市配套，目前公共配套不足Page26Page26本报告部分内容参考同行业报告，主要数据来源：政府官方网站、锐理产品概述——住宅城花系列—万科魅力之城面积段总套数总面积(㎡)套数面积(㎡)剩余套数剩余面积(㎡)去化率70-905435.455435.4500100.00%90-1108755.368755.3600100.00%110-130303697.19303697.1900100.00%130-150476475.05476475.0500100.00%170-200203663.98203663.9800100.00%200-2501239.361239.3600100.00%合计11115266.3911115266.3900100.00%洋房户型配比面积段总套数总面积(㎡)套数面积(㎡)剩余套数剩余面积(㎡)去化率70-90252086.04252086.0400100.00%90-110515142.14515142.1400