8物业财务管理

第八章物业财务管理【教学目的要求】•1.了解财务管理机构设置与管理体制•2.理解资金筹措渠道、财务管理机构的管理制度、财务核算方法•3.掌握物业管理资金来源和物业管理费用的构成物业管理资金来源物业服务费的构成及测算教学内容物业管理资金的筹措物业管理企业的财务管理体制第一节物业管理资金来源与成本管理•一、资金来源•（一）物业专项维修资金•（二）物业服务收费•（三）经营性收入•（四）特约服务收入•（五）公众代办性服务收入•（六）中介服务收入•（七）材料物资销售收入（一）物业专项维修资金•1、用途：用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修（大修、中修）、更新、改造•2、缴交范围：商品住房和公有住房的全体业主按产权份额分期缴交，包括：住宅物业的业主、非住宅物业的业主、单栋住宅楼结构相连的非住宅物业业主•3、收取：•1）商品房业主：购房款的2%-3%，代为收取•2）公有住房业主：购房款的2%，代为收取•公有住房的售房单位：多层≥售房款的20%•（属售房单位所有）高层≥售房款的30%•4、所属权与管理权•业主所有•管理权：•①作为企业长期负债管理•②应存入银行，除可购买国债或用于法律法规规定的其他范围外，严禁挪用。•③在业主办理房屋权属证书时，商品房应将代收的专项维修资金移交至当地房地产行政主管部门代管。•④业主大会成立后，经同意，房地产行政主管部门转交给物业管理企业代管。•⑤接受业主和业主大会检查、监督。•⑥物业企业发生变换时，经业主大会审核无误后，办理账户转移手续，经双方签字盖章后送当地房地产行政主管部门和业主大会备案。•5、管理原则•1）“专款专用”•2）专户存储、监督使用•3）预算报批、计划使用•4）保值增值、滚存使用•5）严格监管、有效使用•6、挪用的处罚•①违反规定的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门追回挪用的款项，警告，没收违法所得，并处挪用数额2倍以下的罚款•②情节严重，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书•③构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接负责人员的刑事责任（二）物业服务收费•性质：公共性服务费，是最稳定、最主要的来源•价格形式：政府指导价和市场调节价•约定方式：包干制和酬金制•缴交对象：业主、使用人、建设单位（连带缴纳责任）•收费原则：合理、公开、费用与服务水平相适应•收费依据：《物业服务收费管理办法》“谁受益，谁负担”•收费标准：元/户，元/月·m2•用途：房屋设施设备及其维修、养护、管理和整治服务•逾期不缴纳的违法行为：违约行为和侵权行为的双重性案例分析•2005年3月，某广告公司入住某小区A1栋别墅，2005年3月至7月，该广告公司应交纳物业服务费2296元，水电费1543元。然而，2005年5月4日，该广告公司发现有人进入公司窃取了价值1万元左右的财物，立即报案。当久佳物业管理公司向该广告公司收取物业服务费等费用时，该广告公司以物业管理公司单方面违约，未能履行好治安管理职责为由，拒绝交纳物业服务费和水电费。双方为此发生纠纷，物业管理公司以该广告公司拒付所欠费用为由诉至法院。•（1）该广告公司是否可以拒付所欠物业服务费和水电费？•（2）久佳物业管理公司应当怎样处理广告公司拒交物业服务费的问题？•对欠交和拒交物业服务费问题的处理协商解决调解仲裁或诉讼物业公司应在以下几个方面解决：•1）物业管理企业派专人与客户进行沟通和协商，了解客户拒绝交费的原因，通过解释工作取得客户对物业收费的理解和配合；物业公司应在以下几个方面解决：•2）如果经过反复沟通仍不能取得客户的理解，无不正当理由不按时交纳物业管理费的，物业管理企业有权责令其限期交纳，逾期仍不交纳的，可按日收取1‰～3‰的滞纳金•3）连续3个月不交纳的，物业管理企业可按照法律、法规、业主公约和物业服务合同的规定进行催交或依据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定向人民法院申请支付令；物业公司应在以下几个方面解决：支付令=督促程序物业企业申请书债务人：无异议有异议物业企业：执行法院：裁定终结督促程序物业公司应在以下几个方面解决：•4）如欠交费用情况非常严重，物业管理企业可单方面停止服务、解除合同，并通过诉讼程序追索拖欠的物业服务费和造成的其他损失物业公司应在以下几个方面解决：诉讼程序步骤：起诉—参加庭审—上诉—执行准备证据合同、收费依据、对方欠费的证据提交起诉书人民法院自收到起诉书后7日决定是否受理并通知当事人物业公司应在以下几个方面解决：（三）经营性收入•经营行为需征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意•经营收益属于业主所有•使用：优先用于补充住房专项维修资金•或由业主大会决定使用（四）特约服务收入•服务事项由特定的业主和管理企业约定•有偿服务，收费水平较高，收费标准难以统一（五）公众代办性服务收入•服务项目：代缴水电费、煤气费、有线电视费、电话费•收入来源：向委托单位收取手续费，不得向业主收取•三个合同关系：–业主与相关单位的合同关系–物业服务合同关系–委托合同关系•二、物业企业的成本管理•（一）营业成本•（二）费用（一）营业成本•1、直接人工费•2、直接材料费•3、间接费用（二）费用•1、销售费用•2、管理费用：公司经费、业务招待费•3、财务费用：利息净支出、汇兑净损失、金融机构手续费第二节物业服务费的构成及测算•一、物业服务费的构成（包干制下）•物业服务成本•法定税费：营业税（5%）、城市建设维护税（5%×7%）、教育费附加（5%×3%）•企业利润：营业利润、投资净收益、营业外收支净额和补贴收入物业服务成本①管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费②物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；③物业管理区域绿化养护费用；④物业管理区域清洁卫生费用；⑤物业管理区域秩序维护费用（保安费用）；⑥办公费用；⑦物业管理企业固定资产折旧；⑧物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；⑨经业主同意的其他费用。二、物业服务费的测算（包干制）•X—物业服务收费标准，单位为元／（月·m2）•Xi—各分项费用收费标准，单位为元／（月·m2）•i—分项项数•∑—表示对各分项费用算术求和管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费－X1•基本工资F1•按规定提取的福利费F2–福利基金–工会经费–教育经费–社会保险费•加班费F3（元/月）•服装费F4（元/月）•其测算公式为：•S：总建筑面积，单位为平方米总建筑面积加班费＋服装费福利费、社会保险费＋月基本工资总额＋各项工资、福利费1XSFFFF4321公共设施、设备日常运行、维修及保养费－X2成本法X2测算方法简单测算法1、成本法–公共建筑及道路的土建零修费F1（元/月）–给排水设备日常运行、维修及保养费F2（元/月）–电气系统设备维修保养费F3（元/月）–燃气系统设备维修保养费F4（元/月）–消防系统设备维修保养费F5（元/月）–公共照明费F6（元/月）–不可预见费F7（元/月）–易损件更新准备金F8（元/月）将上述8项费用求和后，再除以总建筑面积，即得每月每平方米应分摊的费用，公式为：SFXi48122、简单测算法•以住宅每平方米建筑成本为基数，普通多层住宅公共设施、设备建造成本按住宅建筑成本的15％计取，折旧年限按25年计算，每月每平方米建筑面积应分摊的公共设施、设备的维修保养费按月折旧费的40％提取。•公共设施、设备的维修保养费％年月年％每平方米建筑成本40/1225152X绿化管理费－X3成本法X3测算方法简单测算法1、成本法–绿化工具费F1（元/年）–劳保用品费F2（元/年）–绿化用水费F3（元/年）–农药化肥费F4（元/年）–杂草清运费F5（元/年）–景观再造费F6（元/年）包括补苗费、环境内摆设花卉等费用上述各项费用通常按年估算，除以12个月和总建筑面积，即得每月每平方米应分摊的费用，公式为：)/(1261i㎡月元绿化管理费SF2、简单测算法•按每平方米绿化面积确定一个养护单价，乘以总绿化面积再分摊到每平方米建筑面积)/(3㎡月元总建筑面积养护单价绿化面积绿化管理费X清洁卫生费－X4–清洁工具购置费F1（元/年）–劳保用品费F2（元/年）–卫生防疫消杀费F3（元/年）–化粪池清掏费F4（元/年）–垃圾外运费F5（元/年）–清洁环卫所需之其它费用F6（元/年）可按实际情况估算出各项年总支出，求和后再分摊到每月每平方米建筑面积，公式为：)/(121261614㎡月元＝总建筑面积各项费用年支出清洁卫生费SFXi保安费－X5–保安器材装备费F1（元/年）•保安系统日常运行电费、维修与养护费•日常保安器材费•更新储备金M保——保安系统购置费I保——保安系统安装费Y——保安系统正常使用年限–保安人员人身保险费F2（元/年）–保安用房及保安人员住房租金F3（元/年）可按实际情况估算出各项年总支出，求和后再分摊到每月每平方米建筑面积，公式为：)/(1212315㎡月元＝总建筑面积年总支出保安费SFXiYIM/)(保保更新储备金办公费－X6–交通费F1（元/年）–通讯费F2（元/年）–低值易耗办公用品费F3（元/年）–书报费F4（元/年）–广告宣传社区文化费F5（元/年）–办公用房租金F6（元/年）–其它杂项F7（元/年）公式为：)/(121271i6㎡月元＝总建筑面积年各项费用之和SFX固定资产折旧费－X7–交通工具F1（元/年）–通讯设备F2（元/年）–办公设备F3（元/年）–工程维修设备F4（元/年）–其它设备F5（元/年）公式为：)/(1251251i7㎡月元＝总建筑面积个月平均折旧年限固定资产总额固定资产折旧费SFX•物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用—X8•X8=年度总投保费/（12个月×总建筑面积）•经业主同意的其他费用—X9•X9=年度其他费用/（12个月×总建筑面积）法定税费－X10–营业税F1（元/月·平方米）–城市建设维护税F2（元/月·平方米）–教育附加费F3（元/月·平方米）公式为：)/%(5.581i3219㎡月元＝XFFFX%581i1XF＝%712FF＝%313FF＝利润－X11•按前10项之和乘以利润率,公式为：)/(a1071i8㎡月元利润率＝项之和）＝（前固定资产折旧费XX•漏交费—X12•X12=（X1+X2+…+X11）*3%住宅小区物业管理服务费测算案例•下面以××市幸福小区为例，具体介绍住宅小区物业管理服务费的测算过程。•××市幸福小区1995年7月竣工，为普通多层、高层住宅小区。由幸福小区物业管理公司对小区实行统一的物业管理。•（一）小区概况1、幸福小区技术经济指标–总占地面积：17.20万m2–总建筑面积(含地下):21.05万m2–其中:地上建筑面积:20.64万m2–地下建筑面积:0.41万m2–总人口:0.92万人–总户数:2615户–容积率:1.2–绿地率:42.5%（二）物业管理服务费测算1、管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费•（1）人员编制和基本工资标准人员编制和基本工资标准见下表人员编制和基本工资标准表序号项目人数（人）工资标准（元）总额（元/月）一管理人员101总经理112002副总经理210003部门经理48004文秘18005财务2700二维修人员8600三绿化工14400四保洁工14400五保安员28500六车管员8400七其他人员5500八合计（2）费用测算•管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费测算见下表工资福利费测算表序号项目金额（万元/月）依据测算结果（元/月·m2）一基本工资4.43福利费工资总额49.5%其中福利基金工资总额14%工会经费工资总额2%教育经费工资总额1.5%二社会保险注1三加班费人均月加班2天四服装费注2五合计2、公共设施、设备日常运行、维修及保养费•采用总体匡算思路进行测算。住宅建造成本按1000元/平方米计算，公共设施、设备建造成本统一按15%计取，折旧年限按25年计算，维修保养费按月折旧费的40%提取。对高层建筑的电梯、高压水泵等按现行规定另行收费，未计入