搜索
ChinaIndexAcademy中国指数研究院2015年7月2015年上半年房地产市场形势总结与趋势展望1目录一、全国市场：宽松政策提振供需两端，量回升、价止跌，市场趋暖二、重点城市：各级城市加速分化，高库存压力得到一定缓解三、发展趋势：宏观环境整体向好，供需博弈渐趋合理，楼市平稳增长可期2政策：货币政策稳健适度，信贷政策重回六年前图：2009年房地产助力政策与当前比较指标2009年实施政策2015年实施政策货币政策适度宽松的货币政策连续5次下调金融机构存贷款利率，长贷利率最低降至5.94%。连续4次下调存款准备金率至15.5%。稳健的货币政策，注重灵活调整时隔两年半连续4次下调金融机构存贷款利率，长贷利率降至近年以来最低值5.4%，2次下调存款准备金率至18.5%。信贷政策首套房：最低首付款比例调整为20%。二套房：已贷款购买一套住房，但人均住房面积低于当地平均水平，再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民，可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。贷款利率：下限为贷款基准利率的0.7倍。首套房：公积金首套自住房首付比例20%；商贷首套房最低为30%。二套房：对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。商贷二套房未结清贷款的最低首付为40%。贷款利率：下限为贷款基准利率的0.7倍。财政政策减免印花税、土地增值税等交易税费，对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策，个人将购买超过2年（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。取消城市房地产税。个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。依法严格按转让所得的20%计征个人所得税。效果2009年房地产市场火爆，部分城市进入房价高速增长期。2015年一季度末市场回暖，部分城市涨幅明显，在二套首付降低和降准降息利好下，预计2015年下半年市场将好于上年。资料来源：中国指数研究院整理3政策：区域一体化加快推进，长效机制建设积极落实事件：中共中央政治局4月30日会议提出，建立房地产健康发展的长效机制。这也将成为今年中央经济工作的重点。上半年区域一体化、不动产登记、土地改革、户籍改革等长效机制顶层设计紧锣密鼓。京津冀协同发展公布在即。影响：2015年是全面深化改革关键之年和十二五收官之年，中央积极培育新的经济增长点和增长极，重点关注以京津冀等城市群发展为主的区域一体化发展和新型城镇化建设，财税、户籍等政策在推进长效化的同时对住房消费支持力度进一步加强。在继椟上年房地产调控长效化、市场化趋势的背景下，房企在去库存的同时更加注重“质量型、差异化”的竞争模式，行业集中度提升愈加明显。区域一体化：长江中游城市群、“一带一路”纲领出台；京津冀一体化合作加快。不动产统一登记：登记条例正式实施，已在试点城市试行。财税制度改革：房地产业“营改增”力争年底完成。户籍制度改革：全面取消暂住证制度，实施居住证制度。土地改革：审慎推进农村土地改革试点。保障性安居工程：鼓励PPP模式，开展REITs试点。资料来源：中国指数研究院整理4新房价格：百城住宅价格止跌转涨，5月止跌转涨，6月涨幅扩大数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com图：2010年6月至今百城新建住宅均价及环比变化注：2012年12月起，百城指数按完善后的规则进行编制，历史数据已作更新。2015年以来，在宽松政策影响下，楼市回暖迹象明显，百城住宅价格止跌转涨，上半年累计上涨0.82%，其中，一季度小幅下跌0.18%，二季度转为上涨1%。具体来看，1月住宅价格出现短暂上涨，2月转为下跌，3、4月跌幅持续收窄；4月跌幅收窄至0.01%，5月环比由跌转涨，上涨0.45%；6月涨幅扩大至0.56%，均价为10628元/平方米。-1.5%-1.0%-0.5%0.0%0.5%1.0%1.5%2.0%400050006000700080009000100001100012000元/平方米百城均价（左）环比（右）52015年上半年各级城市住宅均价表现分化。其中一线城市累计上涨5.17%，涨幅较去年同期扩大2.53个百分点；二三线城市均累计下跌，跌幅分别为0.75%、1.25%。具体来看，进入2015年以来，一线城市住宅价格仅在2月微幅下跌0.08%，其他月份均上涨，二季度涨幅持续扩大，6月扩大至2.49%。二三线城市住宅价格1-5月均下跌，但跌幅明显小于2014年下半年，6月均转为上涨，涨幅分别为0.1%和0.06%。各级城市：各级城市住宅价格表现分化，一线城市累计上涨5.17%，二三线城市均下跌图：2010年6月至今各级城市住宅均价环比涨跌情况数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com表：百城及各级城市住宅均价不同阶段累计涨跌幅情况城市2015年二季度2015年一季度2015年上半年2014年上半年2014年下半年百城1.00%-0.18%0.82%0.83%-3.49%一线4.41%0.72%5.17%2.64%-2.00%二线-0.09%-0.67%-0.75%-1.10%-4.48%三线-0.51%-0.74%-1.25%-0.88%-4.03%-1.5%-1.0%-0.5%0.0%0.5%1.0%1.5%2.0%2.5%3.0%一线城市二线城市三线城市6注：重点城市共50个，一线包括北京、上海、广州、深圳4个城市；二线包括天津、重庆、杭州、武汉、大连、苏州、厦门、成都、南京、三亚、贵阳、温州、哈尔滨、海口、长春、合肥、青岛、福州、西安、南宁、郑州、沈阳、无锡、长沙、南昌25个城市，主要是各省会城市和计划单列市；三线包括三明、莆田、中山、惠州、淮安、肇庆、汕头、镇江、绍兴、宿州、韶关、包头、佛山、徐州、唐山、泉州、泸州、芜湖、东莞、扬州、南通21个城市，主要指地级市。新房成交：市场持续平稳回升，上半年同比大幅增长今年以来，330新政，降准降息等政策利好不断，市场延续去年末的回暖态势，据初步统计，上半年50个代表城市月均成交约2600万平方米，同比增长25%，绝对量为2010年以来同期最高。二季度以来，央行进行新一轮的降准降息，加之330新政效果逐渐显现，市场成交持续回升，5月代表城市住宅成交达到3191万平方米，6月成交进一步走高，成交约3400万平方米，接近去年12月的历史单月最高水平。图：2010年至今50个代表城市月度成交量及月均成交走势数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com18701874186025472074259905001000150020002500300035004000万平方米月度成交面积上半年月均成交面积国十条国八条国五条930房贷新政央行降息330新政降准降息77月前四周（27-30周），成交保持高位。25个代表城市周均成交410万平方米，与6月基本持平，高于去年同期的239万平方米，同比增长72%。具体来看，7月第一周（27周），成交仍延续上月高位，25个代表城市成交486万平方米，创年内单周成交新高。第28-30周，代表城市成交在390万平方米左右。图：25个代表城市2014及2015年1-30周周度数据注：25个代表城市包括北京、上海、广州、深圳、杭州、武汉、南昌、苏州、天津、东莞、无锡、南宁、芜湖、成都、厦门、西安、福州、青岛、韶关、温州、三亚、淮安、惠州、中山、莆田。新房成交：7月成交仍保持高位，同比增长近七成数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com0100200300400500600w1w2w3w4w5w6w7w8w9w10w11w12w13w14w15w16w17w18w19w20w21w22w23w24w25w26w27w28w29w301月2月3月4月5月6月7月万平方米2014年2015年2014月度周均2015月度周均8各类城市成交：各级城市均回升，一线城市回升力度最大图：2015年以来不同城市周度成交走势图：2010年来不同城市住宅成交量走势数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com今年以来，各类城市在多重利好政策影响下，成交均回暖，一线城市回升最显著。1-30周（截止7月26日），一线城市成交同比增长62%，在各类城市中增幅最高，表明一线城市对于政策影响较为敏感，政策放松促进其成交快速回升。同时，二线城市同比增长25%，三线城市同比增长39%。从7月前四周情况来看，一线城市同比增长1.5倍，二线城市同比增长53%，三线城市同比增长58%。020406080100120万平方米一线二线三线05101520253035w1w2w3w4w5w6w7w8w9w10w11w12w13w14w15w16w17w18w19w20w21w22w23w24w25w26w27w28w29w30万平方米一线二线三线9新房供应：新增供应有所回落，但绝对量仍处于较高水平图：2010年至今20个代表城市月度成交量及月均成交走势2015年上半年，10个代表城市月均新批上市面积566万平方米，同比下降14%，但绝对量为2010年以来次高水平。具体来看，一季度代表城市月均新增供应429万平方米，同比下降15%，二季度新增供应虽季节性回暖，月均新批上市面积为702万平方米，但同比仍下降14%。数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com注：10个代表城市包括北京、上海、广州、深圳、杭州、苏州、天津、无锡、芜湖、成都。460487501552660566020040060080010001200万平方米月度新批上市面积上半年月均供应面积10库存及去化：库存延续下降趋势，出清周期保持平稳截至2014年6月底，20个代表城市可售面积为16985万平方米，环比下降1.1%，较今年1月的高点回落5.8%，但是从绝对量来看，库存仍位于历史较高水平。出清周期方面，去年四季度以来，由于成交持续回暖，出清周期开始回落，但是今年二季度以来，由于部分城市新增供应开始增加，导致其出清周期降幅逐渐缩小。截止6月末，代表城市出清周期为13.6个月，仅较一季度末缩短0.4个月，但较此轮周期的高点缩短4.6个月。图：2010年1月至今20个代表城市库存量与出清周期注：20个代表城市包括北京、上海、广州、深圳、杭州、武汉、福州、苏州、南京、厦门、惠州、南昌、成都、三明、青岛、莆田、天津、合肥、长沙、芜湖。数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com0510152025040008000120001600020000月万平方米可售面积(左)出清周期(右)11库存及去化：多城市库存降至合理水平，但部分城市出清周期略有延长从可售面积来看，今年6月，多数城市可售面积较一季度有所下降，但天津、南京和苏州等城市仍处于历史较高水平。从出清周期来看，半数城市较一季度有所延长，如深圳、南京、福州等城市，其中深圳较3月小幅延长0.3个月至7个月，主要源于新开工有所回升。同时，天津的出清周期为22.1个月，较一季度缩短4.2个月，在代表城市中最为明显，此外，上海、苏州等城市的出清周期也较一季度有所缩短。图：2015年6月代表城市可售面积图：2015年6月代表城市出清周期数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com1967121480277965736935732630728805001000150020002500天津上海成都苏州南京深圳福州莆田厦门芜湖万平方米2015年6月近五年高位近五年低位22.111.911.510.49.67.021.722.813.914.80510152025303540天津上海成都苏州南京深圳福州莆田厦门芜湖月2015年6月近五年高位近五年低位12土地供需：府供地节奏放缓、房企拿地积极性趋冷致土地供需持续回落数据来源：CREIS中指数据、fdc.fang.com图：2010年至今全国300个城市住宅和商办用地推出面积图：2010年至今全国300个城市住宅和商办用地成交面积2015年上半年，全国300个城市共推出各类用地8.6亿平方米，同比下降