搜索
中融•武汉阳光100大湖第房地产投资集合资金信托计划中融国际信托有限公司房地产金融部2010年1月注：本推介材料中所述内容为中融对拟投资项目的预期评价，仅供投资参考用途，并不构成业绩表现承诺。目录交易合作方介绍1拟投资项目介绍23合作方案4信托结构5风险及控制项目背景z阳光壹佰置业（成都）有限公司（以下简称“成都阳光壹佰”）于2009年2月19日以挂牌出让方式受让位于武汉市江夏区藏龙岛科技园栗庙村G(2009)001号地块的国有建设用地使用权。2009年4月，阳光壹佰置业集团有限公司（以下简称“阳光壹佰集团”）与成都阳光壹佰共同出资成立湖北阳光一百房地产开发有限公司（以下简称“湖北阳光一百”），为此湖北阳光一百希望由中融信托就此地块的土地出让金的交付及后续建设提供融资服务。z项目地块面积为359764平方米（折合539.64亩），其中代征面积66460平方米（折合99.69亩），成交出让价款总额为26010万元（含转让土地补偿总价款，土地出让金）。按约定，地价款分四笔支付，2009年6月30日前支付7000万、2009年12月31日前支付1000万、2010年2月19日前支付9000万，2010年6月30日前支付9010万；契税与交易服务费随每笔出让金的金额分批支付。z截止到2009年12月30日，湖北阳光一百交付土地款8376.65万元。地块目前已取得一期土地的土地证和项目建设用地规划许可证。阳光壹佰置业集团有限公司z阳光壹佰置业集团有限公司成立于2001年4月19日，公司注册资本为人民币8000万元，实收注册资本为人民币8000万元，由广西万通房地产有限公司以货币出资，占注册资本的100%，企业类型为有限责任公司，法定代表人为易小迪。z阳光100是中国TOP10房地产企业，创建于1992年。2000年在北京成功开发阳光100国际公寓，创立阳光100品牌。目前在全国14大城市实现了21个项目的成功开发，总面积逾1500万平方米，每年新增开发面积超过150万平方米，成为发展最快的全国知名房地产品牌之一。阳光壹佰集团荣誉z阳光100连续五届入选世界品牌实验室“中国500最具价值品牌”、连续四届荣获世界品牌实验室“中国品牌年度大奖”、连续五年入选中国房地产百强企业，并入围“2007房地产百强企业——规模性TOP10”、“2008房地产百强企业——盈利性TOP10”，连续四年入选中国蓝筹地产企业。2008年“中国500最具价值品牌”排名第105位，品牌价值67.85亿元，位列房地产业第二名。湖北阳光一百房地产开发有限公司z湖北阳光一百由阳光壹佰集团与成都阳光壹佰于2009年4月共同出资组成。原始注册资本为10,000万元。实缴10,000万。其中阳光壹佰集团出资6000万，占股份比例60%，成都阳光壹佰出资4000万，占股份比例40%。z湖北阳光一百法定代表人为范小冲，公司房地产开发资质为暂定。100%10,000合计40%4000阳光壹佰置业（成都）有限公司60%6000阳光壹佰置业集团有限公司持股比例出资金额(万元)公司名称目录交易合作方介绍1拟投资项目介绍23合作方案4信托结构5风险及控制项目开发指标综述项目地处汤逊湖边,位于武汉市江夏区藏龙岛科技园区，属于武汉东湖高新技术开发区(武汉光谷)规划范围内。地理位置：36.34亿总投资额：45.83亿销售收入：区域内高校的高收入教工群体；区域内高收入个体私营业主阶层；区域内高等研究院所高收入管理阶层；区域内高科技企业、集团公司的中高层管理和技术阶层。客户定位：合作项目武汉阳光100大湖第住宅项目(简称大湖第项目）项目简介：¾本项目占地面积359,764m2，总建筑面积706,200m2；¾该地块总成交价26,010万元。截止到2009年12月30日，湖北阳光一百交付土地款8376.65万元。地块目前已取得一期土地的土地证和项目建设用地规划许可证。项目类型：住宅、商业项目定位：大湖第项目将打造一个集住宅、商业和休闲功能为一体，人与自然和谐共融的新兴城市居住区。开发周期：6年项目收益：税后利润：9.4亿内部收益率：57.61%股本投资回报倍数：4.20项目介绍–武汉东湖高新区(光谷区域)z“十一五”期间，武汉东湖高新区将在现有建成区域的50平方公里基础上，继续沿武黄公路向东发展，并托管江夏区、洪山区的27个行政村,约80平方公里的城市发展空间，形成区域面积130平方公里，60万人口的城市副中心。z2007年光谷GDP为1300亿，08年1750亿。占武汉GDP（3960亿）的44%。z光谷主要经济指标均保持30%以上增长,2020年计划产业收入15000亿元。z武汉大学生留汉比例不断走高，07年35万毕业生留汉61.11%。光谷是学子留汉大户。z目前区域内已有21家上市公司。光谷创业产业基地关东电子产业园凯迪能源基地光谷生物城光谷金融港现代装备制造产业园光谷芯中心富士康工业园大学科技园区光谷软件园光谷创业产业基地关东电子产业园凯迪能源基地光谷生物城光谷金融港现代装备制造产业园光谷芯中心富士康工业园大学科技园区光谷软件园项目介绍–地块区位z项目位于武汉市东南部，地处汤逊湖边，环境优美、人居环境非常优越，地块位于武汉市江夏区藏龙岛科技园区，属于武汉东湖高新技术开发区(武汉光谷)规划范围内，区位优势明显，具有较强的产业支撑。z项目用地北部2公里处为武汉市二环线和关山一路、关山二路等城市干道和武黄高速公路交叉点上，交通比较便利。藏龙岛目前已开通2路公交车。z区域内高新技术企业密布，高等院校密集，医疗卫生金融邮电部门一应俱全。项目用地两侧分别为湖北美术学院和华中农业大学楚天学院。z项目用地向北2公里为关南科技工业园和东湖高新技术开发区两个科技园区。土地现状为荒芜农地，土地内有大量灌木，无高大乔木，有少量农舍及临时建筑。项目介绍–地块现状项目介绍–宏观经济分析z自90年代初期以来，武汉市国民经济的发展经历了与全国同步的初期增长浪潮，以及经过90年代中后期的发展调整阶段后，从2000年开始又进入了新一轮的上升期，到了2007年，更是一举跻身进入“三千亿俱乐部”之列，2007年和2008年继续增长，均创造了历史最高增速。区域经济正在成为中国经济的增长极，板块经济正在成为国内经济的风向标。以武汉为核心的长江中游经济圈，正在成为继珠江三角洲、长江三角洲、环渤海经济区后，中国第四个快速发展的经济增长极。z2008年武汉人均GDP突破3000美元，显著高于其他中部主要城市，结合发达城市来看，该标志是传统社会与现代社会的“分水岭”，表明武汉经济步入了新的发展阶段。z武汉人口数量健康增长，生活水平不断提高，房产需求将会不断增大。2008年武汉市常住人口897.00万人，比上年增长6万人，户籍人口833.24万人。随着武汉市作为中部重要的经济中心和交通中心，城市规模不断扩大的同时，外来人口规模将进一步增加。项目介绍–武汉房地产市场分析根据武汉市住房保障和房屋管理局和武汉市统计局数据显示，2009年前三季度武汉市房地产市场整体运行继续保持平稳发展，呈现出量升价稳的态势。主要呈现以下三个特征：z企业信心逐渐恢复，开发投资稳步增长。国家出台的鼓励政策陆续实施后，对激活房地产市场起到积极作用，开发企业信心有所恢复，开发建设投资保持了稳中有升的增长势头。z传统销售旺季促进了市场成交。由于市民购房心态原因，三季度处于市场传统销售旺季，市民购房热情较高，前期积累的刚性需求有所释放，开发企业抓住销售旺季的时机加大促销力度，市场供应量增加，市民可供选择的房源充足，促进了市场成交。9月底的房交会为市民提供购房参考和集中购房的平台，带动了市场销量稳步上升。此外，受价格向上预期影响，投资性购房需求增加，也促进了市场销售。z房地产市场价格稳中有升。三季度，住房价格基本保持稳定，呈小幅上涨态势。目前全市商品住房平均价格为5327.74元/平方米，环比上升2.54%，存量住房成交均价为4079.13元/平方米，环比上涨2.26%。主要由于中心城区高价位楼盘销量占比加大，郊区中低价位楼盘销量相对萎缩，拉动了全市整体房价的上涨。项目介绍–光顾区域房地产市场分析z光谷区域2009年的成交单价稳定在5000元以上，成交套数一直位于武汉前三位，2009年以来，不少大地产商纷纷进入光谷拿地，除已有的万科、保利外，目前新世界、中国建筑、新长江地产等已经进入，充分证明对光谷地区的前景看好。z相对2007年，光谷区域价格大幅提升，成交量差幅不大；z相对2008年，今年光谷区域价格稳定，成交量大幅提高；z同武汉其他区域比较，光谷回升最快，在成交价格高位稳定的情况下，成交量一直处于前三甲。z购房主体为中高阶层，随着光谷金融港、生物城等的兴建，区域内购房需求将进一步提升；z存量去化最快，土地和新盘供应不足，光谷目前的存量和新增供应量，不能满足未来的购房需求；z前景展望，光谷楼市会上涨，成交企稳，长期发展潜力巨大。保利十二橡树万科魅力之城当代国际鲁巷广场纳帕溪谷湖北经济学院光谷楼盘概况光谷核心片区城市配套成熟产品形态：小高层、高层为主目前价格：5500~7000元/㎡流芳片区城市配套正在发展产品形态：小高层、高层为主目前价格：5500~6000元/㎡汤逊湖片区生态资源丰富，城市配套发展中产品形态：以别墅类为主目前价格：12000~16000元/㎡阳光100大湖第项目介绍–周边土地成交分析z片区内郑桥村地块，2009年7月被万科以7.275亿元摘牌(210万/亩)，用地面积23.09公顷，容积率1.5,楼面地价2100元/㎡。同时，本项目地块市场价值已回升至90~100万/亩，随着光谷建设的不断发展，藏龙岛管委会明确表示，以后该片区地块的出让价格不会低于目前市场价值。万科郑桥村地块项目介绍–周边土地成交分析zP（2009）074地块在2009年11月初由湖北天纵置业摘牌，总价3.31亿元。用地面积14.32公顷，70年住宅，容积率2.2，折合亩单价154万元，楼面地价1051元/平方米。天纵地块项目介绍–周边竞争性项目分析精装修2007-02-011.215760（二手）多层、小高层、高层万科城市花园毛坯2008-09-071.994100多层、小高层、高层伊顿阳光毛坯2008-3-202.254500高层美加湖滨新城毛坯2007-06-160.54380（叠加）8300（独栋）别墅美院COAST精装修2008-10-111.86300-6500多层、小高层、高层万科魅力之城毛坯2007-09-280.4315000（独栋）12000（双联）独栋、联排庄园1896全装修2009-10-110.314000别墅纳帕溪谷毛坯2008-08-160.414000独栋别墅保利十二橡树庄园装修程度开盘时间容积率项目价格项目类型项目名称z由于汤逊湖特殊的生态地理优势，项目周边住宅容积率较低，目前独栋别墅价格在12000-18000元/平方米，联排、叠拼价格在10000-14000元/平方米，高层、小高层住宅价格在4000-6500元/平方米。项目工程技术指标1226个车位645,200可售面积2.20容积率61,000地下17,200商业459,000板楼塔楼103,000花园洋房66,000联排别墅628,000住宅645,200地上706,200总建筑面积293,300用地面积规模（平方米）项目100.00%61,000645,20017,200459,000103,00066,000合计29.65%22,000191,3004,300187,000五期29.60%23,000191,0008,000183,000四期10.31%66,50050024,00026,50015,500三期10.31%66,50050024,00026,50015,500二期20.13%16,000129,9003,90041,00050,00035,000一期所占比例地下合计商业板楼塔楼洋房联排项目开发类型及产品定位z项目名称：武汉阳光100大湖第项目z项目定位：阳光100大湖第