浅析投资性房地产的会计核算

·18·2010.03财经视点2006年财政部颁布的《企业会计准则第3号——投资性房地产》是我国第一部关于投资性房地产方面的准则。在准则中，明确了投资性房地产的定义：投资性房地产是指为赚取租金或资本增值、或两者兼有而持有的房地产。其确认应满足两个条件：一是与该投资性房地产相关的经济利益很可能流入企业；二是该投资性房地产的成本能够可靠地计量。对投资性房地产，按现行准则规定有以成本模式计量和公允价值模式计量两种计量模式。两种计量模式在会计科目使用、初始计量、后续计量等经济业务中会计核算均有不同。一、投资性房地产的计量投资性房地产初始应按其成本计量，交易费用应包括在初始计量之中。购置的投资性房地产的成本包括买价和任何可直接归属于投资性房地产的支出，借方记“投资性房地产”，贷方记相关科目。自建投资性房地产的成本指投资性房地产建造或开发完工日的成本，借方记“投资性房地产”，贷方记“在建工程”。以其他方式取得的投资性房地产，按取得时的实际成本，借方记“投资性房地产”，贷方记相关科目。对企业原来已记入“固定资产”的投资性房地产和记入“无形资产”的投资性房地产性质的土地使用权，比照房地产用途改变时转换为投资性房地产处理方法核算。投资性房地产的后续支出，如果使可能流入企业的未来经济利益超过了原先的估计，视为对投资性房地产进行改良，应当将其计入投资性房地产的账面价值；反之，应当计入当期费用。二、投资性房地产的日常核算（一）成本模式计量。当取得租金收入时，借方记“银行存款”等，贷方记“其他业务收入”；按当期应计提的折旧或应摊销的金额，借记“其他业务支出”，如是固定资产形式的投资性房地产，贷记“累计折旧”，如是无形资产形式的投资性房地产，贷记“投资性房地产”。（二）公允价值模式计量。取得租金收入时的会计处理同上。每个会计期末，应把投资性房地产的公允价值和账面价值进行对比，如两者相等，则不做账务处理；如公允价值小于账面价值，则按其差额借记“其他业务支出”，贷记“投资性房地产”；如公允价值大于账面价值，则按其差额借记“投资性房地产”，贷记“营业外收入”。三、房地产的转换（一）成本模式下，按房地产转换前的账面价值确定转换后的入账价值。投资性房地产开始自用，相应地由投资性房地产转换为自用房地产，借记“固定资产”、“累计折旧——投资性房地产”，贷记“投资性房地产”、“累计折旧——自用房地产”；自用房地产停止自用，拟用于赚取租金或资本增值，相应地由自用房地产转换为投资性房地产，做与以上相反的分录；房地产开发企业将其存货以经营租赁方式租出，相应地由存货转换为投资性房地产，借记“投资性房地产”，贷记“库存商品”；如将投资性房地产转换为存货，则借记“库存商品”、“累计折旧——投资性房地产”，贷记“投资性房地产”。（二）公允价值模式下，按房地产转换当日的公允价值确定转换后的入账价值。投资性房地产转换为自用房地产时，借记“固定资产”（公允价值）、“营业外支出”（公允价值小于账面价值的部分），贷记“投资性房地产”（账面价值）、“营业外收入”（公允价值大于账面价值的部分）；投资性房地产转换为存货时，借记“库存商品”（公允价值）、“营业外支出”（公允价值小于账面价值的部分），贷记“投资性房地产”（账面价值）、“营业外收入”（公允价值大于账面价值的部分）。如果转换当日的公允价值小于原账面价值，自用房地产转换为投资性房地产时，则借记“投资性房地产”（公允价值）、“累计折旧——自用房地产”（账面余额）、“营业外支出”（账面价值——公允价值），贷记“固定资产”（账面余额）；存货转换为投资性房地产时，则借记“投资性房地产”（公允价值）、“营业外支出”（账面价值——公允价值），贷记“库存商品”（账面价值）。如果转换当日的公允价值大于原账面价值时，一种情况是公允价值与原账面价值的差额小于已计提的减值准备或跌价准备，如自用房地产转换为投资性房地产，则借记“投资性房地产”（公允价值）、“累计折旧——自用房地产”（账面余额）、“固定资产减值准备”（账面余额），贷记“固定资产”（账面余额）、“营业外收入”（公允价值——账面价值）；如为存货转换为投资性房地产，则借记“投资性房地产”（公允价值）、“存货跌价准备”（账面余额），贷记“库存商品”（账面余额）、“营业外收入”（公允价值——账面价值）。另一种情况是公允价值与原账面价值的差额大于已计提的减值准备或跌价准备，如自用房地产转换为投资性房地产，则借记“投资性房地产”（公允价值）、“累计折旧——自用房地产”（账面余额）、“固定资产减值准备”（账面余额），贷记“固定资产”（账面余额）、“营业外收入——固定资产减值准备”（账面余额）、“资本公积”（公允价值——账面价值）、“固定资产减值准备”（账面余额）；如为存货转换为投资性房地产，则借记“投资性房地产”（公允价值）、“存货跌价准备”（账面余额），贷记“库存商品”（账面余额——营业外收入）、“存货跌价准备”（账面余额）、“资本公积”（公允价值——账面价值）、“存货跌价准备”（账面余额）。总之，投资性房地产会计处理最大的特点初始计量都是按照成本模式进行，后继计量时企业可以有成本和公允价值两种模式，其中准则对公允价值计量模式做了较为严格的规定，同时两种计量模式的转换是单向进行的。准则也规定了同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不能同时采用两种计量模式。这些规定都能达到防止企业操纵盈利，统一计量模式规范财务报告的目的。另外，在自有资产向投资性房地产转换时，若采取公允价值计量模式，则公允价值与账面余额的差也视其是借差或贷差进行分别处理，这些规定都有效防止企业主观决定公允价值以增加企业当期利润。参考文献：[1]财政部.企业会计淮则第3号——投资性房地产[S].2006[2]于晓镭,徐兴恩.新企业会计准则实用手册[M].机械工业出版社,2006[3]王华,石本仁.中级财务会计[M].北京:人民大学出版社,2007浅析投资性房地产的会计核算史君（北京城市学院，北京100083）内容摘要：资性房地产在会计核算中是一个全新的概念，《企业会计准则第3号——投资性房地产》对此进行了规范。本文对投资性房地产的初始计量、后续计量、转换及处置等会计核算作一浅析。关键词：房地产；投资；会计核算中图分类号：F606.6文献标识码：A浅析投资性房地产的会计核算作者：史君作者单位：北京城市学院,北京,100083刊名：今日财富英文刊名：FORTUNETODAY年，卷(期)：2010，(3)被引用次数：0次参考文献(3条)1.财政部企业会计淮则第3号--投资性房地产20062.于晓镭.徐兴恩新企业会计准则实用手册20063.王华.石本仁中级财务会计2007相似文献(10条)1.期刊论文舒东.郝寿义房地产功能价值论与中国房地产市场投资-南开学报(哲学社会科学版)2003,(3)现阶段中国房地产市场呈现的一个突出特点是:一方面房产总量急剧增加;另一方面大量的房产被空置.这个现象一直困扰着人们.中国房地产市场令人瞠目结舌的发展速度,使得中国在短短二十余年时间里走完了西方同类市场上百年甚至数百年所走过的历程.也正因如此,在中国,建筑技术进步已经不再是一个缓慢的过程,房地产功能更新换代需要的时间被大大压缩了.多年来,西方发达国家在房地产经济领域一直沿用被称为区位圣典的区位至上论.然而,在中国现实的房地产经济中,仅仅从区位的角度来分析房地产市场价值的变化,还远远不能解释这一中国独特的经济现象.从时间维度上看,在量和实现可能性两个方面,房地产功能价值的剧烈变化正十分明显地影响着房地产的市场价值.我们所提出的房地产功能价值论创新性地将房地产功能价值置于和区位价值同等重要的地位.这个新的理论模型能够为揭示和纠正房地产市场投资过程中的诸多误区提供有力的理论依据.2.学位论文李云峰我国房地产投资基金的投资运作研究2004随着中国投融资体制改革的深入和加入WTO,房地产领域的投融资工具的创新不断.作为一种横跨房地产业与资本市场的新兴的产业投资基金,房地产投资基金对于房地产投资者是一种可靠的投资工具,对于房地产企业则是一种有效的融资工具.尤其是对于目前中国房地产投融资渠道缺乏的局面,引进这一工具对房地产产业市场和金融市场有着重要意义.虽然目前国内有不少企业对成立中国房地产投资基金进行不断的探索,但由于对这一类基金普遍缺乏足够的认识,国内通晓资本与房地产市场的专业人才又极其缺乏,再加上没有现成法律法规的保障和指引,因此在这种情况下出现的房地产投资基金就具有先天的不足,特别是在投资运作上不能很好地跟中国的房地产业相结合,造成基金在实践中走了很多弯路.该文在对房地产投资基金进行界定,并介绍目前它在国内外的发展状况的基础上,分别在投资制度经济学和投资组合理论上对这一投融资制度进行理论分析,并对基金的投资组合功能进行了实证分析;为了使房地产投资基金更好地与融入中国参与房地产事业的发展,该文着重探讨了房地产投资基金在中国的发起与募集,探索了中国开展房地产投资基金投资和运作的现实模式,并提出了今后房地产投资基金运作模式的方向.最后针对基金在中国投资运作中存在的风险,提出了相应的对策,并对其运作环境进行构造,提出了相应的措施.3.期刊论文沈耀.Shenyao房地产总投资影响因子分析-湖南农机2008,(3)工程总造价对房地产总投资起决定性的影响.建设工程造价是房地产开发总投资的重要组成部分,本文从探讨影响房地产工程造价,分析了建设过程中的三个重要因素,即:投资决策阶段对工程造价的影响、设计阶段对工程造价的影响、施工阶段对工程造价的影响.4.期刊论文钱伟荣.CaiNanshan.QianWeirong.CaiNanshan物流房地产理性投资之管见-现代财经－天津财经大学学报2008,28(8)本文从对物流房地产业态解析入手,围绕物流房地产投资效益问题,主要采用对比分析法,对住宅房地产与物流房地产投资项目成本收益进行对比分析,井就物流房地产如何做到理性投资提出几点见解.5.学位论文张军房地产的投资价值分析1998该文首先从投资者的角度出发,通过综述房地产作为投资品所具有的特点,引出房地产的投资价值这一基本概念;并将房地产的整个投资过程看作一条房地产价值链,描述了房地产价值链中各环节(也即各投资阶段)的特性,分别在投资周期、投资风险和投资收益三方面作了对比分析,指出了当前存在的投资者注重开发阶段投资而忽视经营投资(特别是租赁阶段投资)和房地产交易的现象;然后论述了房地产市场是低效率市场.在此前提下,评述了房地产交易理论与交易过程,并得出投资价值在投资者进行房地产交易及投资决策地具有重要的作用.然后,在综合房地产投资定性分析方面的各种文献资料和研究成果的基础上,分析了影响房地产的投资价值的主要因素,如:投资时机、投资对象的类型与质量、投资地段.并论述了投资的营销导向对实现房地产的投资价值的重要作用.还深入探讨了房地产市场中供求关系的界定问题,指出供求关系的界定不仅基于数量方面;更重要的,还取决于质量方面.该章建立了房地产的投资价值分析的基本框架.最后,该文第三章重点讨论房地产的投资价值的测算问题,指出收益还原法可用于房地产的投资价值测算,并就该方法运用过程中相关的一些重点技术问题作了详细讨论与分析.这部分内容主要围绕资本化率的确定、净现金流量的测定、财务杠杠操作的影响效果三个方面展开.并重点研究了财务杠杠操作的后果问题.其中,深入分析了财务杠杠对投资价值的影响效果、投资过程的避税效果、年资本收益率及资本内部收益率的影响效果.6.期刊论文李川.袁中红对广东房地产开发投资及房地产信贷形势的分析判断-南方金融2004,(2)在国家一系列鼓励住房消费政策的推动下,近几年广东省房地产投资持续快速增长,成为拉动经济增长的重要亮点,但也存在不少问题.准确分析房地产开发投资的现状和重要特点,加强中央银行宏观调控的力度和对商业银行房地产信贷的监管,促进银行业和房地产业持续稳健发展,是改革后中央银行和银监会的重要工作之一.7.学位论文王莺基于实物期权理论的个人融资投资房地产问题