世联-深圳兰江香蜜北地产项目物业发展建议-80PPT

兰江香蜜北项目物业发展建议2007年1月谨呈：兰江房地产开发有限公司报告思路REPORTSTRUCTURELIANTANGWEI项目形象气质建议建筑立面设计建议户型配比与设计建议公共配套建议公共空间设计建议生态节能建议目标客户精神气质本项目精神气质LANJIANGPROPERTYDEVELOPMENTSUGGESTION项目形象气质建议30－45岁；良好的教育，多有留学经历；有一定的资金实力；风格化的形式，寻求生活的品味与个性；在城市与自然中，寻求游刃有余的感觉；价值观念的领导者，资产阶级阶级中流砥柱他们是THEYARE六、七十年代生人，历时模糊记忆的纯情时代，在饥肠辘辘中成长，在改革开放机遇中，出国镀金，回国开公司、办企业。他们现在已拥有物质上的自由，但依然深知奋斗的价值，始终胸怀理想。在不断突破中，获得自我满足。他们是社会的中坚，时代的驱动力。城市是他们赖以生存的母亲，良好的教育给了他们对品味的追求，始终希望能与艺术走得很近。他们喜欢自然的生活，决不追求奢华浪费，注重功能与艺术的完美结合。他们，希望诗意地栖居在城市与自然的艺术殿堂中。于是，他们选择了我们！胸中自有丘壑自然中品味原生艺术的人客户脸谱胸中自有丘壑向上的生命力的硬朗的阳刚的蕴含着生命的力量与希望现代手法诠释现代人的理想山居生活图式；浑厚峻拔的建筑与山地环境有机结合，强调建筑与山体的共同融合，打造山居经典；从目标客户的心理层面出发，满足目标客户的对建筑的高层次价值感观需求；项目气质定位向上一小步人生新高度报告思路REPORTSTRUCTURELIANTANGWEI项目形象气质建议建筑立面设计建议户型配比与设计建议公共配套建议公共空间设计建议生态节能建议户型配比建议户型设计建议LANJIANGPROPERTYDEVELOPMENTSUGGESTION户型配比与设计建议产品名称户型套数建面套数比建面比楼王平面285.572205568.4%11.7%楼王顶层复式451.241804.80.5%1.0%板式/点式平面（拼合）176.569012178580.1%69.3%板式＋底TH270616200.7%0.9%板式大平面254.2389659.64.4%5.5%板式顶层复式1294.91029491.2%1.7%板式顶层复式2420.528410.2%0.5%独立别墅H3517.531552.50.3%0.9%TOHO2503690004.2%5.1%会所＋公寓4800—2.7%商业1200—0.7%合计861175768100.0%100.0%原《调整思路二》的规划与面积统计“板式/点式平面”产品结构单一、且量大，风险过高；独立别墅在规划上不能报批；经详细的豪宅客户研究，底TOHO的市场认同度偏低；存在问题基于政府及市场的双重因素，取消底TOHO、独栋、多联排，将其统一改为双拼与双叠拼，降低建筑密度，提高产品的均好性、舒适性与市场竞争力。基于对市场的研究，将低密度产品的户型面积进一步优化为240-260㎡的双叠拼，330-350㎡的双拼产品对原方案的优化意见对于高层大平面的优化低密度产品的优化丰富产品结构链，将原比例达80%的”板式/点式平面（拼合）”拆分为国际公寓、竖向拼合复式、横向拼合大平面三种产品。对于主力产品“横向拼合大平面”提供多种拼合方式，丰富客户的选择性；进一步提供平面布局及尺度的优化意见。楼王大平面255板式平面175板式平面175板式平面175板式平面175复式公寓国际公寓板式平面175板式平面175双叠拼双拼T1T3T4T5T6T2T7T8T9T10T11项目基本经济技术参数占地面积：60899平米容积率：2.9建筑面积：176607平米覆盖率：40%限高：65米新建议方案的户型统计产品类型名称套面套数层数建面套树比建面比楼王楼王平面290722-19208808.0%12.0%楼王顶层复式450420-2118000.4%1.0%小计7622680板式大平面板式大平面255382-2096904.2%5.6%板式大平面顶层复式2420221-228400.2%0.5%小计4010530板式◎点式平面国际公寓90平2房(1梯4户)90842-2275609.3%4.3%竖向拼合复式竖向拼合复式175802-21140008.9%8.0%横向拼合大平面主客分离式1751902-203325021.1%19.1%公私分离式1752482-22(21)4340027.6%24.9%亲情式1+11751262-222205014.0%12.6%板式顶层复式12901029001.1%1.7%小计738123160TOHO双拼式34063+120400.7%1.2%双叠拼250404+1100004.4%5.7%小计46120406.9%配套商业30001.7%酒楼15000.9%办公接待15000.9%小计6000合计900174410100%户型配比建议户型设计建议LANJIANGPROPERTYDEVELOPMENTSUGGESTION户型配比与设计建议产品类型名称户型面积㎡套数层数建面层高楼王楼王平面290722-19208803.2楼王顶层复式450420-2118003.2小计7622680楼王设计要点带工人房，大尺度空中院馆、独立早餐厅、3套房设计；空间尺度适当放大，客厅开间≥6m、主卧开间≥5m；主卧套房功能完整，带独立卫生间、独立衣帽间，面积保证在40㎡以上，部分户型主卧还可考虑带书房；附送错层露台；凸窗或落地凸窗，大进深阳台，增加生活舒适度（落地凸窗可送面积）；户型方正通透，保证主要功能空间的朝向，主要房间保证主景观面和南面，尤其是客厅和主卧；楼王顶层复式产品空间尺度继续加大，带天际泳池或天际会所，4套房，提高产品附加值。楼王平面创新特色参考示例（1）智能电梯直达到户；花园式电梯厅；双层挑高大庭院；双露台；阳光早餐厅；独立客卧套房。290㎡，5房3厅4卫＋工人房公共私密景观楼王平面创新特色300㎡4房3厅3卫外圆内方,空中大宅；100平米全景客厅；3.3米层高；挑空6.6米大露台；参考示例（2）公共私密景观楼王顶层复式智能电梯直达到户；花园式电梯厅；双露台，双层挑高；大尺度空中院馆与浪漫的旋转楼梯；4厅设计：客厅＋休闲厅＋正餐厅＋早餐厅；天际泳池；4套房设计；创新特色复式示例（1下）430平米：5房4厅5卫＋工人房；公共私密景观楼王顶层复式复式示例（1上）智能电梯直达到户；花园式电梯厅；双露台，双层挑高；大尺度空中院馆与浪漫的旋转楼梯；4厅设计：客厅＋休闲厅＋正餐厅＋早餐厅；天际泳池；4套房设计；创新特色公共私密景观产品类型名称户型面积套数层数建面层高国际公寓近90平(1梯4户)90㎡842-2275603国际公寓设计要点点式布局，保证良好的通风采光，全明设计；主要户型为舒适2房（具有可改1房的灵活性）产品，客厅开间≥4以上；错层大进深阳台，进深≥2m；带入户花园或内花园，大凸窗设计；户型方正通透，保证良好的采光通风。产品类型名称户型面积套数层数建面层高复式公寓(竖拼)复式公寓175㎡802-21140003m公寓（空中TOHO）面宽在7米以上，带入户花园；下层设1个卧室，方便使用；带错层观景大进深阳/露台；考虑餐厅或客厅的挑空,增加产品亮点;上层设2个卧室，设观景大露台；主卧套房功能完善，带衣帽间、卫生间，部分可带书房。复式公寓(竖拼)设计要点拼前卧室餐厅客厅＋卧室拼后餐厅楼梯客厅复式公寓参考拼合后下层拼合前下层竖拼示例（1）拼前卧室＋客厅次卧厨房餐厅天井拼后主卧＋书房卫生间次卧卧室楼梯复式公寓参考拼合后上层拼合前上层竖拼示例（1）复式公寓参考竖拼示例（2）140平米：3房2厅3卫,送50平米餐厅、客厅挑空设计；主卧套房；空中TOHO；产品类型名称户型面积套数层数建面层高板式大平面板式大平面255382-2096903.1板式大平面顶层复式420221-228403.1小计4010530板式大平面设计要点带工人房，大尺度空中院馆、独立早餐厅、2套房设计；空间尺度适当放大，客厅开间≥5.5m、主卧开间≥4.2m，空中院馆≥5m；主卧套房功能完整，带独立卫生间、独立衣帽间，部分户型主卧带书房；凸窗或落地凸窗，大进深阳台，增加生活舒适度（落地凸窗可送面积）；户型方正通透，保证主要功能空间的朝向，主要房间保证主景观面和南面，尤其是客厅和主卧；板式大平面顶层复式产品空间尺度继续加大，带天际会所\山水，3套房，增加产品亮点。板式大平面智能电梯直达到户；花园式电梯厅；双层挑高大露台；主卧带独立景观露台；阳光早餐厅；3套房设计。创新特色参考示例（1）240平米，4房3厅3卫＋工人房；公共私密景观1322阳光早餐厅4独立客房板式大平面创新特色绿色走廊系列:环绕型/可参与性（观赏型+使用型）的花园组合参考示例（2）超级的空间享受（如多面采光、阳光室、空中花园、绝对的通透性）豪华功能享受（如桑拿房、景观卫生间240平米4房3厅3卫＋工人房生态走廊+户内花园系列12错层露台3入户花园4专属私家电梯板式大平面南北双阳台；6米挑高露台；私密家庭厅；主卧带书房；全3套间设计；跃式户型设计，动静分区更合理；创新特色231平米，4房3厅4卫＋工人房；公共私密景观参考示例（4）产品类型名称户型面积套数层数建面层高横拼主客式1751902-20332503公私分开式1752482-22(21)434003亲情式1751262-22220503板式顶层复式12901029003小计738123160板式设计要点带空中院馆\入户花园，部分带工人房；空间尺度适当，客厅开间≥4.5m、主卧开间≥3.9m；主卧套房功能完整，带独立卫生间、独立衣帽间，部分户型主卧还可考虑带书房；附送错层露台；凸窗或落地凸窗，大进深阳台，增加生活舒适度（落地凸窗可送面积）；户型方正通透，保证主要功能空间的朝向，主要房间保证主景观面和南面，尤其是客厅和主卧；顶层复式空间尺度继续加大，提高产品附加值。公共区私密区私密区板式平面创新特色主客式/轴对称式放射式)184平米4房2厅3卫＋工人房＋露台花园客厅餐厅宽达8.2米，公共空间集中大气；主卧与次卧区分开，减少干扰；主人房带书房；带工人房。参考示例（1）公共私密景观板式平面创新特色公共区私密区私密区主客式/轴对称式\放射式)参考示例（2）客厅餐厅一体，空间开阔；卧室布置四周，使用方便。177平米4房2厅公共私密景观板式平面创新特色公私内外分式公共区私密区下层入户花园功能分区名确，私密空间不受干扰；弧线形景观露台，自然飘逸；主卧带景观凸窗，充分享受自然；参考示例（1）170平米4房2厅公共私密景观板式平面创新特色公私内外分式公共区私密区功能分区名确，私密空间不受干扰；内庭院，入户花园，2.6米进深景观露台，生态空间一应俱全；2套间设计；参考示例（2）公共私密景观公共区私密区入户花园，双景观露台；双套房设计，短进深，仅为12m；赠送多，赠送率达40％（赠送面积/建筑面积）。参考示例（3）170㎡跃式4房2厅3卫赠送59－69板式平面公私内外分式创新特色公共私密景观板式顶层复式创新特色参考示例（1）复式下入户花园，大景观露台;客厅局部挑空,气势非凡;公共私密景观板式顶层复式创新特色参考示例（1）复式下公共私密景观入户花园，大景观露台;客厅局部挑空,气势非凡;亲情1＋1花园1-A1-B电梯厅A、B户通过共享花园紧密联系在一起，其中1户为主人及小孩居住，1户为父母（或其他关系家庭）居住。A+B=（160至180㎡）。A、B户型各具特色，形成差异互补。其中一户强化公共空间，方便家庭聚会；一户强化私密空间，舒适居住。产品类型名称户型面积套数层数建面层高TOHO双拼式330-35063+11920≥3.1双叠拼240-26041410400≥3.1小计46