物业管理从业人员岗位培训-房地产开发经营与管理

《房地产经营与管理》1中国物业管理从业人员岗位培训《房地产开发经营与管理》《房地产经营与管理》2第一章房地产投资概述房地产业：是为人类社会生产活动提供入住空间或物质载体的行业。房地产投资具有收益，保值，增值和消费四个方面的特性。《房地产经营与管理》3§1.房地产的种类和特性《房地产经营与管理》4一.房地产的种类1.土地2.建成后的物业（1）居住物业（2）商业物业（3）工业物业（4）特殊用途物业《房地产经营与管理》5二.房地产特性1.位置的固定性或不可移动性2.经济寿命的可延续性3.适应性4.不一致性5.需要管理6.能从周围社会环境的改善中获得收益《房地产经营与管理》6§2.房地产投资的形式与优缺点《房地产经营与管理》7一.房地产投资的形式1.房地产开发投资:从购买土地使用权开始,通过在土地上的进一步投资活动,即项目策划规划设计和施工建设等过程,建成可满足人们某种入住需要的建筑物及附属设备设施与环境即房地产商品向市场销售收回投资获取收益.2.房地产置业投资:满足自身生活居住或生产经营需要;作为投资将购入的物业出租给最终使用者获取利润也可转售给他人而获取收益.《房地产经营与管理》8二.房地产投资的优缺点1.优点：（1）能得到税收方面的好处（2）易于得到金融机构的支持（3）能抵消通货膨胀的影响（4）提高投资者的资信等级《房地产经营与管理》92.缺点（1）投资数额大:开发或置业均需几百万几千万甚至数亿元人民币.前期投资或首期付款20%也望楼兴叹.故不是大众化的投资工具.（2）投资回收周期长:开发投资3一5年.置业投资少则8一10年,长则30一50年甚至60年.资金压力太长（3）需要专门的知识经验:要有开发商应具备的素质和能力.还必须进行有效的专业化的物业管理.《房地产经营与管理》10§3.房地产投资的风险与投资组合一.风险的概念与风险分析的目的1.风险的定义：投资的实际收益与期望的或要求的收益的偏差2.风险与不确定性：风险涉及到变动和可能性，某事件具有不确定性，意味着对于可能的情况，无法估计其可能性，因此对未来投资收益估计应该是定性，而不是定量。3.风险分析的目的：辅助投资决策《房地产经营与管理》11二.房地产投资风险的种类1.第一种分类方式（1）收益现金流风险开发投资：未来房地产销售价格变化，成本增加，市场吸纳能力变化，会对开发商收益产生巨大影响置业投资：未来租金变化，市场出租率变化，物业毁损造成损失，资本化率变化，物业转售时的收入等，也会对投资者的收益产生巨大影响（2）未来经营费用的风险：主要是对置业投资来说，建筑技术的发展，建筑功能要求的提高，影响到物业使用，购买者须支付昂贵的更新改造费用，这些费用对当前房地产市场价值有很大影响《房地产经营与管理》12（3）资本价值风险：物业的资本价值，会随着收益率的变化而变化，房地产收益变化是复杂的，资本价值风险影响置业投资的收益，表现在估价误差，市场影响，政府法律金融政策影响，宏观经济形式影响，功能陈旧，通货膨胀，法律风险。（4）比较风险：即机会成本风险，投资者将资金投入房地产后，就失去其他投资机会，也就失去其他机会可能带来的收益。（5）时间风险：适当时间强调选择合适地点和物业类型，进行投资，使获得最大投资收益的同时，风险降至最低限度。（6）持有期风险：与时间风险相关，影响项目收益的不确定因素越多，风险随持有期的延长而加大。《房地产经营与管理》132.第二种分类方式（1）商业风险：置业投资经营的费用超过收益或销售利润的情况。（2）利率风险：利率的变化会导致置业投资的损失。（3）市场供求风险：房地产市场是地区性市场，可通过密切关注当地经济发展状况，细心使用投资分析结果，避免某些市场风险。（4）购买力风险：由商品或服务价格上涨带来的风险。（5）政策风险：国家税收政策变化带来的风险，可选择政府鼓励的有收益保证或有税收优惠政策的项目投资。（6）或然损失风险：是由自然灾害引起的置业投资风险《房地产经营与管理》14三.风险对房地产投资者行为的影响1.令投资者根据投资风险的大小，确定其合理的投资收益水平。2.使其尽可能规避，控制和转移风险《房地产经营与管理》15四.风险与投资组合投资组合理论主要论点：是在相同的宏观经济环境变化下，不同投资项目的收益会有不同的反映。目标是在一个固定的预期收益率下使风险最低，或是在一个预设的风险下使收益最大化的投资组合，要使基金安全，收益稳定。《房地产经营与管理》16§4.考虑时间因素的资金等效值计算《房地产经营与管理》17一.资金的时间价值是指同样数额资金在不同时间点上具有不同的价值.《房地产经营与管理》18二.利率与计息方式1.利率:单位时间增加的利息与原金额之比,用百分比表示,称为利率.利率(i)=单位时间增加的利息/原金额X100%2.单利计息与复利计息单利:利息总额=本金X计息周期数X利率=p•n•i复利:F=p(1+i)n《房地产经营与管理》19三.符号P=现值F=终值A=连续出现在计息周期期末的等额支付款N=计息周期数I=利率《房地产经营与管理》20四.复利计算公式与系数1.一次支付的现值和终值F=p(1+i)n2.等额序列支付的现值和资金回收P=A*(1+i)n-1/i(1+i)nA=P*i(1+i)n/(1+i)n-1《房地产经营与管理》21五.名义利率与实际利率例:年利率为12%,存款额1000元,期限为1年一年一次计息:F=1000*(1+12%)=1120元12%一年四次计息:F=1000*(1+3%)4=1125.51元12.55%一年十二次计息:F=1000*(1+1%)12=1126.83元12.68%名义利率12%=周期利率*复利利率周期数《房地产经营与管理》22名义利率与实际利率有下述关系:1.计息周期一年则名义利率=实际利率,短于一年则实际利率名义利率2.名义利率不能反映资金时间价值,只有实际利率才能反映.3.名义利率越大,周期越短,差异越大.《房地产经营与管理》23六.例题《房地产经营与管理》24例一：某家庭预计在今后10年内的月收入为16000元，如果其中的30%可用于支付住房抵押贷款的月还款额，年贷款利率为12%，问该家庭有偿还能力的最大抵押贷款额是多少？解:（1）该家庭每月可用于支付抵押贷款的月还款额A=16000X30%=4800元（2）月贷款利率i=12%/12=1%（3）计息周期数n=10X12=120个月（4）该家庭有偿还能力的最大抵押贷款额：P=A（（1+i）n–1）/i（1+i）n=4800（（1+1%）120–1）/1%（1+1%）120=33.46万《房地产经营与管理》25例二：某家庭以抵押贷款的方式购买了一套价值为25万元的住宅，如果该家庭首期付款为房价的30%，其余为在10年内按月等额偿还的抵押贷款，年贷款利率为15%。问月还款额为多少？如果该家庭25%的收入可以用来支付住房消费，问该家庭须月收入多少，才能购买上述住宅？解:（1）抵押贷款额Ｐ=25Ｘ70%=17.5（万元）（2）月贷款利率i=15%/12=1.25%,计息周期数n=10X12=120个月（3）月还款额A=Pi（1+i）n/（（1+i）n–1）=175000X1.25%（1+1.25%）120/（（1+1.25%）120–1）=2823.4元（4）该家庭欲购买上述住宅，其月收入须为2823.4/0.25=11293.4元《房地产经营与管理》26第二章房地产开发的程序与管理§1.房地产开发的主要程序一.概述房地产开发是通过多种资源的组合使用而为人类提供入住空间并改变人类生存的物质环境的一种活动《房地产经营与管理》27二.房地产开发的主要程序八个步骤：投资机会寻找；投资机会筛选；可行性研究；获取土地使用权；规划设计与方案报批；签署有关合作协议；施工建设与竣工验收；市场与物业管理四个阶段：投资机会选择与决策分析；前期工作；建设阶段；租售阶段《房地产经营与管理》28三.房地产开发过程的主要参与者1.土地所有者或当前使用者2.开发商3.政府及政府机构4.金融机构5.建筑承包商6.专业顾问,建筑师,工程师,会计师,经济师及成本控制人员,估价师及市场营销人员,律师及代理人《房地产经营与管理》29§2.土地使用权的获取开发商获取土地的几种方式:1.政府行政划拨2.土地使用权的有偿出让出让年限：居住用地70年；工业用地50年；教科文卫体用地50年；商业旅游娱乐用地40年；综合或其他用地50年出让形式：协议；招标；公开拍卖；补地价《房地产经营与管理》30§3.城市规划及其对房地产市场开发的影响一.城市规划的作用和任务1.作用:对城市建设综合布署,是城市开发建设管理的依据.2.任务:根据规划状况条件,布署城镇体系,确定城市性质,规模和布局,统一规划,合理利用城市土地,综合各项建设,保证城市有序地协调地发展《房地产经营与管理》31二.城市规划的层次及与其他规划的关系1.城市规划的层次:总体规划;详细规划2.与其他规划的关系:和国土规划,区域规划,江河流域规划,土地利用总体规划相协调《房地产经营与管理》32三.房地产开发项目规划设计方案中的主要技术经济指标1.居住区技术经济指标居住区总用地；居民人均占地；居住区总建筑面积；总户数总人口，平均每户人口；平均每户居住面积；居住建筑密度（建筑基底面积/建筑用地面积）；居住面积密度（居住面积/居住建筑用地面积）；容积率（居住建筑面积/居住建筑用地面积）；人口毛密度（总人口/总用地）；人口净密度（总人口/居住建筑用地面积）；平均层数（住宅总面积/住宅基底总面积）；高层（7层以上）比例（高层建筑面积/居住总面积）；住宅间距；居住区总造价；建设周期《房地产经营与管理》332.非居住区开发项目规划设计方案的技术经济指标建筑容积率；总建筑面积地上建筑面积建筑密度规划建设用地面积建筑高度绿化比率停车位个数有效面积系数开发项目总造价，平均造价和开发建设周期《房地产经营与管理》34四.房地产开发项目的规划管理1.开发项目选址,定点审批阶段2.申请建设用地规划许可证阶段3.规划设计条件审批阶段4.设计方案审批阶段5.建设工程规划许可证阶段6.竣工验收阶段《房地产经营与管理》35五.城市规划与房地产开发的关系房地产开发服从于城市规划的管理,而城市规划的实现,则有赖于房地产开发的资金投入.要纠正两种错误观念:1.规划是开发的判脚石2.城市规划是万能的,不能改变的《房地产经营与管理》36§4.政府的土地政策及其对土地市场的管理一.房地产市场的宏观调控是政府调控的主要方式1.土地供应计划的调控2.城市规划的指导3.地价的杠杆作用4.税收的功能5.租金的控制6.金融杠杆的作用7.住房政策的影响《房地产经营与管理》37二.房地产行为的规范1.资质审查2.产权登记3.建立房地产价格评估制度4.交易程序的规范化《房地产经营与管理》38第三章房地产开发项目可行性研究一.可行性研究的含义和目的1.含义：在工程项目决策前，对与项目有关的社会，经济和技术等方面进行深入细致的研究。对各种可能建设方案或技术方案进行认真的技术经济分析，比较和论证。对项目的经济，社会，环境效益进行认真的科学预测和评价，提出决策依据。《房地产经营与管理》392.目的：实现项目决策的科学化，民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济，社会和环境效益。《房地产经营与管理》40二.可行性研究的作用1.是项目投资决策的依据2.作为筹集建设资金的依据3.作为开发商与有关部门签定协议，合同的依据4.作为编制下阶段规划设计的依据《房地产经营与管理》41三.可行性研究的依据1.国家方针，政策和长远规划2.批准的项目建议书等文件3.城市总体规划，详细规则，市政设施4.基础资料5.工程技术标准，规范，指标要求资料6.国家经济参数，指标7.开发项目备选方案的土地利用条件，备选规划设计方案等《房地产经营与管理》42四.可行性研究的四个工作阶段1.投资机会研