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目录摘要.....................................................................................................................................1第一部分：2013年中国房地产市场形势总结......................................................................41.政策环境：中央着力深化改革、调控以稳为主，不同城市政策分化.............................................42.新房：百城价格指数持续上涨，重点城市供需两旺创近四年新高.................................................63.二手房：十大城市量价创新高，上半年尤为突出，下半年渐趋平稳..................................................94.土地：全国量价明显好于去年，一线城市增长最为显著，地王频出................................................105.企业：销售业绩再上新台阶，拿地回归一二线，融资渠道多样化....................................................12第二部分：2014年中国房地产市场趋势展望....................................................................141.宏观环境：经济合理增长，货币政策保持稳健，调控政策日趋分化...........................................142.市场趋势：整体继续向好但增速放慢，上半年增速较高下半年趋缓...........................................163.关注点：分化加剧与风险积聚促使行业转型，市场逐步回归理性...............................................19(1)分化加剧：不同城市量价走势和政策导向分化继续加剧，企业马太效应日趋明显.........................19(2)风险积聚：经济降速、制度变革、需求透支积聚风险，高速增长后市场回归理性.........................22(3)行业转型：消费升级促更多企业转向住宅领域外，但去化周期长等风险亟待关注.........................26中国房地产市场2013总结&2014展望2013年12月20日中国房地产市场2013总结&2014展望1摘要一、2013年中国房地产市场形势总结1.政策环境：中央着力深化改革、调控以稳为主，不同城市政策分化2013年，“宏观稳、微观活”成为房地产政策的关键词，全国整体调控基调贯彻始终，不同城市政策导向出现分化。年初“国五条”及各地细则出台，继续坚持调控不动摇，“有保有压”方向明确。下半年以来，新一届政府着力建立健全长效机制、维持宏观政策稳定，十八届三中全会将政府工作重心明确为全面深化改革；不动产登记、保障房建设等长效机制工作继续推进，而限购、限贷等调控政策更多交由地方政府决策。不同城市由于市场走势分化，政策取向也各有不同，北京、上海等热点城市陆续出台措施平抑房价上涨预期，而温州、芜湖等市场持续低迷的城市，在不突破调控底线的前提下，微调当地调控政策以促进需求释放。2.新房：百城价格指数持续上涨，重点城市供需两旺创近四年新高，全国销售创纪录，投资开工上行价格方面，百城价格指数环比连续18个月上涨，今年以来累计上涨10.74%，同比连续12个月上涨，涨幅扩大至10.98%，十大城市涨幅明显高于百城平均水平，北京、广州、深圳尤为突出。成交方面，重点城市住宅成交量同比增长16%，总量为近四年同期最高，一二线城市由于上年成交量回升力度较大，今年同比增速略低于三线城市。供应方面，重点城市新批上市面积总量同比增长15%，为近四年最高，“金九”为年内高峰，即使在11月季节性低点，多数城市供应量仍在高位，多数城市库存水平止跌上扬，出清周期略有延长但仍处于近年较低水平。全国来看，商品房销售面积和销售额增速明显好于去年，规模创历史新高；投资额增速高于去年；新开工面积止跌反弹，规模有望超越2011年高点；资金来源整体增速有所回升，总体高于同期开发投资增速，企业资金状况处于历史较好水平。3.二手房：十大城市量价创新高，上半年尤为突出，下半年渐趋平稳价格方面，2013年1-11月，十大城市主城区二手住宅均价累计上涨18.5%，涨幅超过新房2.5个百分点，三季度以来涨幅渐趋平稳，11月价格达26484元/平方米，创历史新高。成交方面，受3月成交量激增带动，1-8月十大城市二手住宅总成交量已超过去年全年，之后几个月总体平稳，前11月共成交94.13万套，同比增长64.5%，为近四年最高；上海、北京月均分别成交2.3万套和1.6万套，规模最为突出，占十大城市比重近五成。4.土地：全国量价明显好于去年，一线城市增长最为显著，地王频出供求方面，2013年1-11月，全国300个城市住宅用地推出及成交量同比分别增长17.9%、34.2%，总出让金同比大幅增长69.8%，一线城市成交面积和成交额分别增长73.8%和139.5%，增长最为显著。价格方面，全国300个城市住宅用地楼面均价同比上涨25.9%，溢价率达19.5%。今年以来地王总价水平明显提高，约为去年的1.8倍，楼面均价突破1万元/平方米，创历史新高。中国房地产市场2013总结&2014展望25.企业：销售业绩再上新台阶，拿地回归一二线，融资渠道多样化销售方面，2013年1-11月，龙头企业销售业绩再上新台阶，推动行业集中度进一步提升，十家代表企业销售额和销售面积同比分别增长32%和26%，均有望超额完成年度目标，千亿俱乐部中新增中海、恒大、碧桂园3家。拿地方面，十大企业拿地规模和金额均大幅增长，分别同比增长47%和87%，品牌房企回归一二线城市，一线城市拿地占比明显提高，拿地金额占比由去年的22%上升至29%，导致企业平均拿地成本提高近30%。资金方面，全行业整体偿付能力有所提升，企业融资渠道多样化，债券、票据等直接融资方式明显增多，优质企业融资成本降低。二、2014年中国房地产市场趋势展望1.宏观环境：经济合理增长，货币政策保持稳健，调控政策日趋分化宏观经济方面，2014年经济工作的核心是坚持稳中求进，不再单纯重视经济增速，稳中求进与改革创新两者并重，结构优化是关键。货币政策方面，央行继续保持稳健的货币政策，短期内信贷和社会融资仍将平稳增长，但利率市场化、汇率改革等金融改革也将稳步推进，中长期货币信贷环境不再宽松。房地产调控方面，随着不同区域市场表现分化进一步加剧，调控政策取向进一步差异化。随着土地、财税制度改革和住房供应体系的稳步推进，以市场为决定作用的调控机制将逐步形成，行业中长期环境日趋明晰，有助于社会经济和房地产业的健康理性发展。2.市场趋势：整体继续向好但增速放慢，上半年增速较高下半年趋缓根据“中国房地产业中长期发展动态模型”，在宏观经济和货币信贷平稳增长、房地产调控政策整体平稳的背景下，2014年全国房地产市场将呈现“销售量价继续增长但增速放慢，投资新开工增长平稳”的特点。成交方面，明年新增贷款和社会融资额增长继续推动商品房需求增长，但货币政策保持稳健、信贷扩张放慢和高基数导致增速放缓，预计2014年全国商品房销售面积同比增长5.5%-7.8%，增幅明显低于2013年；市场惯性使得明年上半年同比增速相对较高，同比增长7.9%，下半年总量高但同比增速放缓至6.1%。供应方面，土地成交回暖推动新开工面积继续增长，但在多数城市潜在供应充足、销售增长趋缓、货币政策稳健的背景下，全国新开工和投资增速放缓，预计明年全国新开工面积同比增长6.0%-8.0%，房地产开发投资额同比增长15.0%-17.5%。价格方面，供应加大及信贷投放趋缓，减缓房价上涨势头，预计全国商品房销售均价同比上涨7.0%-7.6%，但热点城市受供求矛盾突出和高地价推动，房价上行压力依然较大。表：2014年全国房地产市场各项指标预测指标绝对量同比增速特点商品房销售面积13.7-14.0亿平方米5.5%-7.8%销售面积继续增长但全年增速放缓，上半年增速较高下半年渐趋平缓商品房销售价格6705-6746元/平方米7.0%-7.6%全国价格涨幅收窄，热点城市价格上行压力依旧突出房屋新开工面积20.9-21.3亿平方米6.0%-8.0%新开工面积继续增长，但增速放缓房地产开发投资额9.8-10.0万亿元15.0%-17.5%开发投资额平稳增长，增速略有回落中国房地产市场2013总结&2014展望33.关注点：分化加剧与风险积聚促使行业转型，市场逐步回归理性1)分化加剧：不同城市量价走势和政策导向分化继续加剧，企业马太效应日趋明显不同城市量价走势和政策分化进一步加剧，一线城市和热点二线城市供不应求压力持续，虽然2013年新开工项目将增加2014年供应，但高地价使得当地房价上涨压力依然突出，政策有加码可能；多数二线城市供需均衡价格平稳；大多数三四线城市供应充足，部分城市需警惕供应过剩和价格下行风险，少数城市或将继续松绑政策鼓励需求，而毗邻核心城市的三四线城市量价仍有空间。企业马太效应日趋明显，大企业领先优势继续扩大，中型企业不进则退，小企业边缘化。一线城市二线城市三线城市城市分化供求分化供不应求压力持续多数城市供需均衡，少数热点城市供不应求大多数三线城市供应充足，部分城市存在供应过剩风险价格分化房价上涨压力突出价格平稳，热点城市价格压力较大价格平稳部分供应过剩城市存在价格下行风险核心城市的周边城市价格较为稳健政策分化存在加码可能热点城市存加码可能部分城市或将松绑政策刺激需求大型企业中型企业小型企业企业分化领先优势扩大不进则退边缘化2)风险积聚：经济降速、制度变革、需求透支等风险进一步积聚，高速增长后回归理性势在必行经济方面，中长期来看经济增速和货币信贷投放将趋缓，2014年全面深化改革落地也将加大短期经济波动，支持房地产业快速发展的动力减弱；政策方面，税收、土地、金融等关键要素改革逐步落实，长效机制完善促进行业环境转变；需求方面，过去多年量价快速增长使得需求透支，人口老龄化和城镇化速度放慢等行业风险进一步积聚，在2013年商品房量价创下历史新高后，成交量已接近潜在上限，未来理性回归势在必行。3)行业转型：消费升级、政策支持促使更多企业转向旅游地产等新领域，但去化周期长等风险亟待关注近年来，在消费升级、政策支持下，更多企业转向传统领域之外的旅游地产、文化地产等，品牌房企拓展力度尤其突出。对规模在100万平米以上的300个样本项目统计发现，总规模接近8亿平方米，海南、山东等东南沿海地区最为明显，规模在500万甚至1000万平米以上的项目时有出现。但是，旅游地产项目资金投入大、去化周期长、供应规模庞大可能超过潜在需求、同质化竞争等风险亟待关注。宏观环境经济增速放缓货币环境偏紧全面深化改革制度变革房地产税改革土地制度改革金融制度改革需求透支量价透支城镇化进程降速人口增速减缓市场回归理性行业健康发展房地产业风险积聚中国房地产市场2013总结&2014展望4第一部分：2013年中国房地产市场形势总结1.政策环境：中央着力深化改革、调控以稳为主，不同城市政策分化2013年，“宏观稳、微观活”成为房地产政策的关键词，全国整体调控基调贯彻始终，不同城市政策导向出现分化。年初“国五条”及各地细则出台，继续坚持调控不动摇，“有保有压”方向明确。下半年以来，新一届政府着力建立健全长效机制、维持宏观政策稳定，十八届三中全会将政府工作重心明确为全面深化改革；不动产登记、保障房建设等长效机制工作继续