搜索
1.政策环境(1)概述：经济手段和行政措施并用，综合调控力度空前为遏制房价过快上涨，2010年中央出台了一系列房地产调控政策，经济手段和行政手段并用，从抑制需求、增加供给、加强监管等方面对中国房地产市场进行了全方位的调控：其中经济手段包括不断地强化和严格实施差别化的信贷和税收政策，如全国范围内提高首次购房和二套住房的首付比例和利率，停止对家庭第三套住房的贷款等；行政措施方面，在部分城市限定家庭购房套数、限制外地人购房贷款，以问责省级政府和力促地方政府及各部委出台配套措施的方式抓落实等。各项政策的持续出台和逐步落实，对包括地方政府、开发企业、商业银行、购房者在内的各相关主体行为均产生了显著影响，综合调控力度空前。回顾2010年房地产政策的变化，可大体分为三个阶段，各阶段的代表性政策及市场变化如下：图：2010年1-10月全国商品房销售面积变化及房屋销售价格指数1-4月，第一轮调控。2010年1月10日，国务院办公厅出台《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（“国十一条”），增加保障房和普通商品房有效供给，抑制投资投机性购房需求，由此拉开了新一轮房地产调控的序幕。但随后几个月的市场并未降温，2-4月全国商品房销售面积同比增速仍在20%以上，70个大中城市房价环比涨幅持续上升，北京等热点城市“地王”频出。这直接导致了4月17日“国十条”的出台。4月-9月，第二轮调控。2010年4月17日，国务院出台《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号，“国十条”），随后的几个月，信贷、土地、税收等政策密集出台。房地产市场也在5-8月显著降温，其中5月和6月全国商品房销售面积分别同比下降3.4%和2.7%，7月和8月扩大至15.4%和10.1%；70个大中城市房屋销售价格指数4月环比涨幅达1.4%，但5月即下降到0.2%，6月更是下降0.1%，7-8月持平。9月市场回暖带来第三轮调控。9月全国及重点城市显著升温，当月全国商品房销售面积同比增长16.6%，中国房地产指数系统数据也显示，9月100个城市住宅价格环比上涨0.7%，十大城市上涨0.8%。房价的再度上涨导致中央及相关单位在9月底密集出台了相关政策，包括更严格的信贷政策，将首套房的首付比例统一提高至30%，全国性限制第三套房按揭贷款等，统称为“9·29新政”。(2)调控方向一：抑制投资投机需求为抑制投资投机需求，遏制房价过快上涨，中央及地方政府主要实施了以下政策措施：一是差别化信贷政策。4月17日，“国十条”出台，要求对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。为抑制9月房地产价格出现的上行倾向，9月29日央行、银监会联合发布了《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》，要求对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上，各商业银行暂停发放第三套及以上住房贷款。4月“国十条”和“9.29新政”实施的差别化信贷政策，对贷款购房进行了严格规定，其严厉程度空前，力度史无前例，严厉打击了投资投机需求。表：2010年差别化信贷政策二是限购政策。为落实4月“国十条”及“9.29新政”精神，北京于4月30日出台了“国十条实施细则”，规定北京家庭只能新购一套商品住房。截至11月底，先后有16个城市出台限购令，其中深圳、南京最为严厉，限制购买第三套房（其中非本地居民已有一套即不能再购买）；上海、大连等城市比较严厉，限定新购买一套房；天津、苏州等城市严厉程度一般，规定限购一套新房。从时间来看，仅有福州、厦门两地明确提出政策仅执行到2010年底，其他城市未明确。除部分城市出台限购令外，国家外汇管理局、住建部还出台相关政策，对外资机构和个人购买国内房产进行了限制。三是上调住房公积金贷款利率，对使用公积金贷款购买多套住房进行限制。2010年10月20日，住建部发布《关于调整住房公积金存贷款利率的通知》，指出五年期以下（含五年）及五年期以上个人住房公积金贷款利率分别上调0.17和0.18个百分点，开展住房公积金支持保障性住房建设项目贷款试点的城市，贷款利率按照五年期以上个人住房公积金贷款利率上浮10%执行。11月2日，住建部、财政部、央行、银监会联合发布了《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》，对住房公积金的使用、贷款首付款比例及利率做了严格的规定，并要求停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。目前，公积金贷款除首套90平米以下住房的首付比例不得低于20%以外，其他政策与商业按揭贷款政策保持一致，进一步表明了中央政府加大信贷政策（金融杠杆）力度来强化房地产调控的意愿。(3)调控方向二：增加住房特别是保障房供应1998年住房制度改革的目标之一就是建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系，对不同收人家庭实行不同的住房供应政策，通过调整住房投资结构，重点发展经济适用住房（安居工程），加快解决城镇住房困难居民的住房问题。而近几年保障房供应的不足，商品房价格节节攀升，使得中低收入家庭买房难、住房难的问题越来越突出。因此，与此前调控不同，中央政府在2010年把保障房建设提高到了前所未有的高度，具体相关政策如下：第一，大幅增加土地供给，提高保障房用地比重。2010年1月21日，国土资源部《关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知》，规定“申报住宅用地的，经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%”。4月15日，国土部公布了各地住房供地计划，全国来看，保障房及中小套型普通商品房用地占比为76.6%。4月17日“国十条”也强调了保障房及中小套型商品房用地不低于70%的比例。土地是住房建设的基础，确保了土地供给，有利于保障房建设工作的展开。第二，通过减免税费，鼓励保障房建设。为落实4月“国十条”精神，加快发展公共租赁住房，6月8日，住建部、国土部、央行、银监会等7部委联合出台了《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》，指出对公共租赁住房的建设和运营给予税收优惠。根据《指导意见》，财政部、国税总局发布了《关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠策的通知》，对公租房建设用地及公租房建成后占地免征城镇土地使用税、印花税，对经营公租房所取得的租金收入免征营业税、房产税等。保障房面对的是中低收入家庭，价格受限制，企业在参与建设、运营的过程中利润较低，给予税费减免优惠能鼓励企业积极参与保障房建设。第三，金融支持保障房建设。5月，国务院《关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见》，鼓励民间资本参与政策性住房建设，支持和引导民间资本投资建设经济适用住房、公共租赁住房等政策性住房，参与棚户区改造，享受相应的政策性住房建设政策。6月住建部、国土部、央行、银监会等7部委联合出台的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》，鼓励金融机构发放公共租赁住房中长期贷款，支持符合条件的企业通过发行中长期债券等方式筹集资金，专项用于公共租赁住房建设和运营，探索运用保险资金、信托资金和房地产信托投资基金拓展公共租赁住房融资渠道。资金是保障房建设的难题，金融支持措施的出台将拓宽保障房建设的资金来源渠道，一定程度上鼓励了企业参与保障房建设。(4)调控方向三：加强市场管理，促进房地产市场健康发展除以上政策外，2010年政府还出台了系列政策，在企业融资、土地开发、商品房交易等环节加强管理，规范房地产企业及相关人员行为，促进房地产市场健康发展。表：2010年加强房地产市场管理相关政策融资环节，4月“国十条”要求，商业银行要加强对房地产企业开发贷款的贷前审查和贷后管理，对违规企业证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。11月12日，银监会发布通知，要求各信托公司应立即对房地产信托业务进行合规性风险自查，各银监局要督促信托公司在开展房地产信托业务时审慎选择交易对，加强信托资金运用监控。这些措施的出台将加大房地产开发企业的融资难度和资金压力。土地开发环节，进一步加强土地供应管理，确保保障房及中小套型普通商品房用地，开展房地产用地突出问题专项检查，并对一些违规企业制定了明确的惩罚措施，如对违法违规的房地产开发企业，加大曝光和处罚力度，暂停其新购土地。国土资源部还发出通知，严禁国土部门行政管理人员在从事生产经营的事业单位或中介机构交叉任职，严防地产市场腐败。商品房交易环节，加大交易秩序监管力度，对存在捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价等行为的房地产开发企业，要加大曝光和处罚力度，问题严重的要取消经营资格。“9·29新政”要求依法查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为。部分城市，如北京等还出台了商品房预售资金管理办法，加强商品房预售资金管理。这些措施强化了商品房交易的管理，将使商品房市场更加健康运行。2.土地市场(1)1-11月全国120个城市住宅用地累计上市量同比增长43%，其中上半年增长显著，下半年渐趋平稳图：2010年1-11月全国120个城市住宅用地月度供应量2010年1-11月，全国120个城市累计供应住宅用地39591万平方米，同比增加43%。从各月数据来看，除2月受新年假期影响导致同比增幅略有下降之外，1-3月同比增幅高位运行，1月和3月甚至接近3倍；自4月起，土地市场推出量同比增幅均在60%以下，7月以后则维持在15%以内；9月29日出台的“新五条”使得传统的“银十”变得异常冷清，而11月，在楼市看多氛围日渐浓厚、土地利用计划压力与日渐紧迫的时间等多重压力之下，土地市场供应量冲高，达到4318万平方米，环比增幅达15%，同比增幅达11%。(2)1-11月全国120个城市住宅用地成交量同比增长40%，但10-11月持续下行2010年1-11月，全国120个城市累计成交住宅用地30216万平方米，同比增加40%。从各月来看，4-6月的月成交量维持在2200万平方米这一水平，7-9月有所反弹，并在9月达到3076万平方米，是年内第二高水平，但10-11月又有所下降。从同比变化看，前三个月同比增幅高位运行，分别为266%、236%和462%，自4月起，土地市场成交量同比增幅均保持在50%以下，8、10两个月更出现同比负增长的现象。11月，全国120个城市共成交住宅用地2887万平方米，同比增加19%，但环比下降4%，延续了上月的下行态势。图：2010年1-11月全国120个城市住宅用地月度成交量(3)受政策和成交结构影响，120个城市的住宅用地楼面地价波动频繁，7月后呈震荡上行之势从绝对水平来看，受政策和成交结构影响，120个城市的住宅用地楼面地价波动频繁，4月和7月均不足1500元/平方米，均属于阶段性低点。9月又达到全年最高的2395元/平方米，10月骤降至1617元/平方米，11月有所上升，达到2135元/平方米，环比上涨32%，同比上涨10%。从同比涨幅来看，1-5月地价同比涨幅均在60%以上，但逐月缩小。6月后涨跌幅波动频繁，但均在10%以下。图：2010年1-11月全国120个城市住宅用地楼面均价(4)上半年住宅用地平均溢价水平持续下降，三季度震荡明显，10-11月又明显上升上半年，120个城市的住宅用地平均溢价水平从1月的61%持续下行至6月17%。7-9月，溢价水平震荡明显，各月分别为20%、28%、24%，并未体现出明显的趋势。10-11月，尽管有更严厉的调控措施出台，但企业拿地依然较为踊跃，溢价水平持续上升，分别为38%和42%。同比来看，2010年1-5月的溢价水平均高于去年同期，但从6月起，溢价水平均低于去年同期，表明今年的土地市场特别是下半年，开发企业拿地要更为理性。3.房产市场全国市场（1）开发投资：1-11月全国房地产开发投资额同比增长36.5%，处于历史高位图：2007年以来全国房地产开发投资额及其增速2010年1-11月，全国完成房地产开发投资额4.3万亿元，同比增长36.5%，增速与1-10月持平，较上半年下降1.6个百分点。其中，全国完成住宅开发投资额3.0万亿元，同比增长34.2%，增速较1-10月提高0.4个百分点，较