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百瑞宝盈317号集合资金信托计划（名门地产基金2期）投资建议书具体内容以签署的信托合同为准目录一、信托计划简介二、项目简介三、保障措施五、百瑞信托简介四、合作对象六、综合评价与投资须知八、一、信托计划简介募集期收益：4%/年；过渡期收益：12%/年；基础预期收益：12%/年优先受益人预期收益：募集期收益+过渡期收益（如有）+基础收益+浮动收益信托期限:过渡期+2+1+1年，其中前2年为持有期，第3年为回收期。第4年为延续期。信托规模：不超过70000万元受益权类型：优先受益人信托资金规模不高于50000万元，名门地产以其持有的目标项目公司2亿股股权加入信托计划，担任一般受益人。1.1信托计划要素资金运用方式：信托计划资金以股权方式投资于衡水名门房地产集团有限公司，用于衡水名门未来城项目的开发和经营。1.2优先受益人预期基础收益及分配基础收益分配：信托计划成立后，每个自然年的6月20日和12月20日后10个工作日内向受益人分配当期基础预期收益，于信托计划终止后10个工作日内分配最后一期信托基础收益和浮动收益。预期基础收益率为12%/年。如信托计划的净现金余额不足以向优先受益人分配信托资金及当期基础预期收益的，名门地产补足差额部分。1321.3优先受益人预期浮动收益信托计划年净收益率≦12%时信托计划年净收益率12%时以优先受益人信托资金为基数，按照信托计划年净收益率超过12%以上部分的30%计算*信托优先受益人享受基础预期年收益率12%*优先受益人浮动收益＝优先受益人信托资金金额×（信托基金年净收益率－12%）×0.3×持有上述优先受益权份额的天数÷3651.4优先受益人预期收益估算信托计划年净收益率优先受益人预期收益率假设信托计划净收益率优先受益人到期实际收益率≦12%12%/年12%/年12%（信托计划年净收益率－12%）×30%假设14%/年12.6%/年假设15%/年12.9%/年假设16%/年13.2%/年假设20%/年14.4%/年假设25%/年15.9%/年*优先受益人浮动收益（如有）于信托计划终止时一次性分配。1.5信托资金运用方式信托计划资金以股权方式投资于衡水名门房地产集团有限公司用于衡水名门未来城项目的开发和经营，并通过项目公司分红、清算或股权转让等方式获取投资收益并实现投资退出。信托计划过渡期内，信托资金可以债权方式向名门地产符合监管条件的项目发放贷款，运用于四证齐全的项目信托资金1.6信托计划的退出正常退出清算项目公司收购项目公司非现金资产如项目公司无法对目标项目进行开发或开发期间目标项目出现停工停建、重大事故、遭遇自然灾害等危机事项（或因名门地产原因导致本信托计划终止），受托人有权要求名门地产以投资额（或信托计划规模）为基数，以约定溢价率（不低于20%/年）收购信托计划所持该项目公司所有股权（收购信托基金持有的所有资产）。项目公司已销售面积达到可售面积的90%或信托计划存续届满45个月，或存续满21个月名门地产决定信托计划不再续存，上述任一情况发生时，由名门地产决定：非正常退出收购信托计划所持有项目公司股权二、项目简介2.1项目概况衡水名门未来城项目位于河北省衡水市区东南部,东至滏东街、西至红旗大街、南至滏阳路、北至永兴东路。项目地处衡水市一湖两区发展战略的中心地段，是衡水市空间发展战略规划的重要启动板块——金三角板块，项目紧邻衡水市标志性中心广场——滏阳广场及教育园区和文化创意产业园区，周边规划建设内容包括：艺术中心、博物馆、图书馆、广电大厦、报业大厦、青少年和妇女儿童活动中心等公益设施，地理位置较为优越。项目南北两区共占地约1826亩（含公园约354亩，安置区约364亩），总建筑面积约333.79万平方米。项目定位为涵盖别墅、洋房、高层住宅及商业的风情小镇。2.2项目区位价值滨湖新区，即以“水韵田园、智慧湖城”为特色，集旅游、度假、休闲、展示、教育、农业推广为一体，建设兼有城市和乡村优点的综合性新区。本项目位于城市南部，距离规划的衡水湖生态新城仅6km；北依成熟主城区，南邻滨湖新区，项目总体位于城市的新老城区交界处，区位优越。衡水市教育园区规划占地约1400亩，一期建设用地970亩，总建筑面积约25万平方米，总投资约8.8亿元。项目距离衡水市教育园区1.2km，未来的成型教育园区规模将继续加大，为后期项目产品提供有力的客户支撑。衡水主城区以滏阳河为中心，与中铁电气化局集团共同投资69.68亿元开发全长12公里的滏阳河市区段，河道两侧各拓宽500米，形成12平方公里的滨河新区，建设商业、文化、教育、商贸、居住5大中心，打造滨湖休闲度假城市的城市“客厅”，本项目即位于滏阳河沿岸。位于以衡水主城区与“滨湖新区”交界处南邻“滨湖新区”仅6km毗邻衡水市教育园区2.3项目整体规划项目总建筑面积约333万㎡，可开发地块共计15块，其中北区9块，南区6块。项目产品类型涵盖别墅、多层洋房、高层、写字楼、集中式商业、步行街等。规划图如下：三、安全措施3.1结构化设计一般受益人优先受益人信托合同约定，一般受益人以其全部信托利益保障优先受益人信托利益的实现。优先受益人对应信托规模为不超过50000万元。一般受益人对应信托规模为20000万元。优先受益人3.2名门地产承诺在信托计划存续期间，如信托计划优先受益人分配基础收益时未达到12%/年，由名门地产补足。承诺如因非正常退出导致信托计划存续期间项目无法继续实施的，名门地产将以不低于20%/年的约定溢价率收购信托计划持有的该项目公司全部股权。如名门地产在存续期提出提前终止的，由受托人根据评估值或最低值确定股权价格，以达到降低整个信托计划的投资风险的目的。3.3项目公司股权质押为保证名门地产履行以上承诺，名门地产将持有的项目公司的100%股权质押至信托计划名下。3.4百瑞信托享有对项目的管理权百瑞信托委派项目公司监事，百瑞信托委派的董事可兼任项目公司分管财务的副经理。百瑞信托可以通过聘请监理公司等机构监督工程建设、销售等环节。百瑞信托有权聘请房地产外部顾问团队负责项目现场管理等服务。四、合作对象4.1名门地产名门地产（河南）有限公司是以房地产投资开发经营为主的集团化股份制企业，初创于1998年，注册资本5000万元，拥有二级开发资质。经历15年的发展，名门地产由一个专业从事住宅地产的开发商，成长为一个以郑州为中心，向河南省内洛阳、安阳、驻马店、南阳、平顶山、商丘各地市以及河北、北京等周边区域辐射的一个综合性地产投资、开发集团。2008年底，以河南地产企业纳税第三的优异成绩，跨入河南地产开发企业第一军团。现下辖南阳兴达房地产有限公司、郑州名门地产有限公司、河北名门房地产开发有限公司等10多家房地产公司。名门地产（河南）有限公司在郑州及河南各地市已建、在建的项目有：郑州名门世家、名门•紫园、名门盛世、浦发国际金融中心、文化嘉苑、名门国际、常丰名门小区、航空港、孙八砦城中村改造等；驻马店名门风光城市广场；洛阳名门盛世、名门世家、名门•半山溪谷；安阳名门盛世；商丘名门城；南阳兴达花园、兴达金苑花园、兴达电力花园、兴达卧龙苑和新华城市广场等。名门地产郑州新区航空港项目4.2名门已建、在建项目“骏逸天下”项目是隆鑫地产在重庆开发的首个高品质项目，该项目位于南坪丹龙路，项目总占地200余亩，规划建筑面积达20万平方米，以罕见的三重景观（江景、园景和超大规模中庭）缔造居家品质的新标高，并荣膺“中国名盘创新奖”。名门国际中心“骏逸新视界”项目位于九龙坡区石坪桥，项目总用地面积约12万平方米，总建筑面积34万平方米，绿地率为46%，总栋数19栋，总户数2801户，以“都市和自然”的特点，全新演绎时尚居家的新潮流。名门国际4.2名门已建、在建项目名门世家“隆鑫国际”项目紧邻城市主干道，与奥林匹克体育中心隔街(谢陈路)相望，项目总占地70余亩，规划总建筑面积约25万方，其中住宅约12万方，商业约3万方，办公3万方，地下商业及停车场约7万方。项目容积率4.0，建筑密度28%，绿地率30%，共计可提供1500户约4000余人居住，样板区一开放就受到市场热烈追捧。名门半山溪谷4.2名门已建、在建项目新华城市广场“隆鑫.花漾湖”项目地处沙坪坝区、高新区、九龙坡区交汇处的制高点，地理位置得天独厚，是拥有主城中央唯一近4万平方米自然活水资源的楼盘。依湖向南，滨湖地带建造了4＋1退台花园洋房，其次是8＋1电梯洋房，最南端高地修建视野极佳的景观高层，小区拥有自由、浪漫、高贵西班牙建筑精髓；拥有别墅般奢侈的洋房院落舒适空间。五、百瑞信托简介5.1百瑞信托历史沿革1986年4月15日，经郑州市人民政府批准，百瑞信托的前身－郑州信托投资公司设立，注册地河南省郑州市。随着公司股权多元化战略的不断推进，历经数次增资扩股，公司目前注册资本已由最初的1,000万元增至12亿元，并形成地方政府、央企、境外金融机构三方精诚合作、优势互补，共谋百瑞发展大计的良好股权结构。2002年至2012年期间，公司累计发行信托项目491个，发行信托规模1165.84亿元，累计向投资者分配信托收益近90亿元。所有到期信托计划均实现按时清算，信托本金、收益兑付率100％。2006年2月，经中国人民银行批准，成为银行间债券市场成员。2008年6月，经中国人民银行批准，成为全国银行间同业拆借市场成员。2009年6月，经沪深交易所批准，成为沪深交易所大宗交易合格投资者。2009年12月，经中国银行业监督管理委员会批准，成为特定目的信托受托机构。2010年3月，经中国银行业监督管理委员会河南监管局批准，获得以固有资产从事股权投资业务资格。5.2风险管理风险管理制度体系公司针对业务前期调研、审批、运行管理和终止清算等各个环节及特点制定了完备的规章制度，并通过制定《公司责任追究管理办法》和强化督办力度等方式，确保各项制度得到有效执行。公司内部控制大纲公司稽核监察制度公司合规及风险管理制度公司信托业务管理制度公司自有业务管理制度公司合规及风险管理制度实施细则公司证券投资及风险管理办法、公司信托项目风险处置预案公司集合资金信托计划推介风险处置暂行办法……风控制度法律法规各部门负责人部门内部风控风险监控和预警执行风险管理政策制定风险策略风险稽核部合规法律部高级管理层5.2风险管理董事会、合规及风险管理委员会风险管理组织体系按照有关法律法规要求和自身实际，逐步构建起以董事会、合规及风险管理委员会和经营管理层为主体的风险管理组织体系。按拟实施项目的业务模式、规模和收入划分不同风险层级，匹配对应的股东会、董事会、投资决策委员会和经营层的四级决策。5.2风险管理风险管理过程事后风险管理事中风险管理事前风险管理设置“项目与审核”、“项目风险提示”、“分层次业务决策”、“法律风险提示”等四道事前风险防范关口。定期开展全面风险排查和重点项目风险排查；定期开展专项压力测试；建立财务指标预警体系。总结经验，加强学习，根据内外部环境变化调整优化风险管理的制度及组织体系，提升风险管理的专业能力。5.2风险管理房地产业务风险计量模型地方政府信用风险计量模型证券行业风险计量模型风险量化模型风险管理优化风险量化模型建设：针对房地产业务风险、地方政府信用风险和证券行业风险，公司相继建立了多个风险计量模型，其中围绕房地产业务的市场风险、信用风险、流动性风险和操作风险建立起的4个风险计量模型已投入使用，初步实现了通过数据测算衡量房地产信托业务风险的目标。5.3公司荣誉2007年8月，证券时报社举行的“寻找值得尊敬的信托业领袖——证券时报第二届优秀信托公司评选活动”中，公司荣获“最佳区域理财机构”称号。2009年4月，《金融界》和中国社会工作协会举行的“中国金融企业2008年慈善榜”评选中，公司被授予“信托行业－突出贡献奖”。2010年7月，证券时报社举行的“信托行业发展高峰论坛暨第三届中国优秀信托公司”评选中，公司荣获“中国最具成长性信托公司”和“最具影响力品牌(产品)”两项专业奖项。2011年、2012年，证券时报社举行的“优秀信托公司评