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百瑞宝盈41号集合信托计划－－华联地产股权投资投资建议书一、信托计划简介信托规模:9500－10000万元,其中优先受益人规模5000－5500万元；信托计划名称:百瑞宝盈41号集合信托计划（华联地产股权投资）；优先受益人年预期收益率:100万－300万元10%/年,300万元(含)以上12%/年；信托期限:两年期，满一年后可提前终止;收益率按实际存续期计算；收益分配方式:信托终止时一并分配本金及收益；资金运用方式:投资于长沙市华联房地产开发有限公司的股权；推介期：2009年11月11日－2009年12月10日（可提前成立）。1324567一、信托计划简介－－交易结构劣后受益人劣后受益人华联地产三个自然人股东余含、黄志强、王占仪以各自所持华联地产的股权1800万股、1350万股、1350万股作为劣后资产加入本信托。优先受益人优先受益人信托优先受益人：以现金方式加入信托计划，并与受托人签署优先类信托合同的受益人。一、信托计划简介－－交易结构信托计划优先部分信托资金实现投资后，受托人直接持有华联地产公司95%的股权。一、信托计划简介－－退出方式项目公司项目公司清算清算项目公司实现销售收入，偿还相应债务，达到清算条件后，受托人按照公司章程，对项目公司进行资产清算，并将信托利益向受益人分配。缩减缩减注册资本金注册资本金目标公司项目达到预售条件开始销售后，受托人根据累计可支配现金流状况，以缩减注册资本金的方式退出，并将信托利益向受益人分配。¾信托计划设计为结构化；¾华联地产三自然人股东以持有的4500万股权加入信托计划，并为优先受益人的信托利益提供保障。分级分级设计设计¾华联地产第一大股东余含为信托计划的按时顺利退出签署《担保承诺函》，以其所有资产承担连带担保责任。股东股东担保担保¾信托完成股权投资后，持有华联地产95%的股权。¾修改目标公司章程，委派法人代表和财务总监，行使控股股东监管权。股权股权控制控制一、信托计划简介－－保障措施二、项目简介－－华联商住楼指标楼层面积商铺1－2层或1－3层1477－2000M2住宅3－32层或4－32层630套地下出库地下两层93个总建筑面积34705M2容积率8.0“华联商住楼”，是长沙市的重点招商项目（长沙市五一市民绿化广场东厢配套开发项目即南阳街棚户区旧城改造），该项目主体为综合楼单体建筑，建筑面积约3.4万平方米，地下两层（停车场），地上三十二层。二、项目简介－－华联商住楼二、项目简介－－华联商住楼项目地处长沙市核心商业地带－－五一商圈，地铁交汇处，极具商业、办公、居住、投资价值。周边状况二、项目简介－－华联商住楼项目可售面积销售均价销售收入（万元）高层住宅28608M28000/M222886商铺1477300004431地下车库按销售50%即40个120000480收入合计27797费用：总投资16663期间费用1695利润总额9440净利润7080二、项目结论区位优势：根据对项目及周边的考察认为，该项目所开发土地为长沙市五一核心商圈内近年内仅存的可供开发商业用地，且地理位置极佳，具备商业、居住、投资价值，项目区位优势相当明显。定价优势：周边类似该项目的商住楼盘目前的价格均在6000－8000元/M2，且多为毛坯房，而该项目预定8000元/M2的简装房价格，具备一定的定价优势，因此面临的定价风险很小。盈利空间：按建筑面积计算的楼面地价加上建筑安装成本及所有相关费用后，项目均衡价格约4950元，可以承担较大的房地产价格冲击，面临的盈利风险较小。区位优势：根据对项目及周边的考察认为，该项目所开发土地为长沙市五一核心商圈内近年内仅存的可供开发商业用地，且地理位置极佳，具备商业、居住、投资价值，项目区位优势相当明显。定价优势：周边类似该项目的商住楼盘目前的价格均在6000－8000元/M2，且多为毛坯房，而该项目预定8000元/M2的简装房价格，具备一定的定价优势，因此面临的定价风险很小。盈利空间：按建筑面积计算的楼面地价加上建筑安装成本及所有相关费用后，项目均衡价格约4950元，可以承担较大的房地产价格冲击，面临的盈利风险较小。三、投资价值分析-安全性项目优势项目优势所投资项目位于长沙市核心商圈－－五一广场，商住楼物业形态宜商宜居，加上所处黄金地理位置，项目具备较高的投资价值。结构设计结构设计劣后受益人以所持的4500万股股权加入信托计划，承担劣后受益人责任，优先受益人利益能够得到较大保障。风险控制风险控制信托计划完成投资后，持有项目公司95%的股权，受托人将修改项目公司章程，改组董事会，委派法人代表和财务总监，进行严格的监督控制。三、投资价值分析-收益性收益对比收益对比300万元以下投资人预期收益率为同期存款利率的3.58倍。300万元（含）以上投资人预期收益率为同期存款利率的4.3倍。预期收益预期收益信托计划设计年限2年，300万以下投资人年预期收益率为10%，300万元（含）以上投资人预期年收益率为12%。三、投资价值分析-流动性提前终止提前终止信托计划设置提前终止条款：满1年后，受托人可根据项目经营状况，提前终止。权益转让权益转让信托受益权可以进行依法转让、继承，在受托人住所办理受益权转让手续。四、房地产宏观形势分析-利好频出金融危机背景下，房地产作为支柱产业，为恢复中国经济，实现09年保八目标提供了原动力。商品房资本金比例大幅下调，对房企形成重大利好。长沙作为二线城市，调整幅度相对较小、人口优势明显，政府救市力度加大。利好频出利好频出四、房地产宏观形势分析－长沙房地产趋势长沙市房屋销售价格指数97.59898.59999.5100100.5101101.53月份4月份5月份6月份7月份房屋销售价格指数同比房屋销售价格指数环比长沙市新建住宅价格指数97.59898.59999.5100100.5101101.53月份4月份5月份6月份7月份新建住宅价格指数同比新建住宅价格指数环比总体而言，长沙市住房市场进入2009年后销售量和价格均稳步回升，同比和环比数据均保持了稳定上升的势头，一定程度上说明长沙市房地产行业回暖迹象明显。四、房地产宏观形势分析-优胜劣汰冬去春来，优胜劣汰是自然规律。不同的开发商在周期调整时的不同命运。资产规模、开发经验、资产负债率、盈利能力、拿地成本等因素影响较大。房地产信托适逢其时，信托作为银行的补充，为真正优秀的房地产企业做好融资服务，度过寒冬，未来成长更快。优胜劣汰优胜劣汰优中选优优中选优五、投资建议目标项目地理位置优越，风险承担能力较强，盈利空间较大，具备信托投资价值。信托计划分级设置，劣后受益人以账面价值4500万元的股权作为劣后资产为优先受益人的信托利益提供保障。受托人作为项目公司股东，持有其95%股权，控制了9500万元的账面资产价值，目标公司违约成本较高，风险可控。整体看来，该信托计划风险可控、投资收益可观，具整体看来，该信托计划风险可控、投资收益可观，具有较高的投资价值。有较高的投资价值。六、投资须知投资起点金额为100万元，超出部分以10万元的整数倍递增。金额账户交款联系账户名称：百瑞信托有限责任公司开户银行：郑州商业银行兴华街支行账号：920870123501002671可采用现金、银行卡、存折、直接汇款交款，公司将开通POS机，建议客户携带银联卡缴款。签约地址：郑州市金水路24号润华商务花园D座2楼。咨询电话：0371-63581273800-883-6667（全国免费）携带证件明细：自然人携带有效身份证件（居民身份证、军官证、士兵证、护照、户口簿、文职干部证、警官证等）和银联卡；机构需携带营业执照、组织机构代码证副本原件及复印件（加盖公章）、法定代表人证明书（加公章）、法定代表人身份证件复印件（加盖公章）、法定代表人的授权委托书（如有：法定代表人签字并加盖公章）、代理人的身份证件原件和复印件（如有：加盖公章）。七、百瑞信托简介百瑞信托有限责任公司是经中国银监会批准设立的非银行金融机构。注册地河南省郑州市。秉承“诚信、创新、务实、高效”的理念，百瑞信托将立足中原，面向全国，融入国际，用专业化的理财方式为投资者创造最大价值。百瑞信托坚信“专业就是实力、诚信就是品牌”，秉承诚信、创新、务实、高效的企业理念，发挥专家理财的优势，对客户负责、对股东负责、对员工负责、对社会负责，帮助客户、股东、员工、社会成就恒久基业。2006年7月，“百瑞富诚”系列信托产品在《证券时报》主办的“首届优秀信托公司评选活动”中荣获“金融创新奖”。2007年9月，在《证券时报》举行的最佳信托公司评选中，百瑞信托荣膺“最佳区域理财机构”称号。2008年9月，在中国私人财富管理“聚宝盆”奖评选活动中，“百瑞富诚系列信托产品”荣获“中国最佳金融创新奖”。2006年初，公司推出了“百瑞富诚”、“百瑞宝盈”和“百瑞恒益”三个系列信托产品的注册品牌。2006年7月，“百瑞富诚”系列信托产品在《证券时报》主办的“首届优秀信托公司评选活动”中荣获“金融创新奖”。2007年5月，百瑞信托获得“2006年度河南省最佳雇主企业”等荣誉称号。2007年9月，在《证券时报》举行的最佳信托公司评选中，百瑞信托荣膺“最佳区域理财机构”称号。2008年9月，在中国私人财富管理“聚宝盆”奖评选活动中，“百瑞富诚系列信托产品”荣获“中国最佳金融创新奖”。截止2009年4月底，公司今年新增信托规模达70.48亿元，使得公司存续信托规模突破100亿元大关，达120.37亿元。八、百瑞信托简介-百瑞成绩理财专线：800-883-6667（全国免费）