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1租赁项目方案设计及创新卢志斌2013年7月2目录一、租赁的概念及主要交易类型二、租赁业务流程简介三、目标市场与客户定位四、租赁方案设计要素五、业务创新与方案创新六、融资渠道创新23一、租赁的概念及基本交易方式34（一）租赁——定义租赁：租用或出租的意思，以归还原物并付给一定代价为条件而使用别人的东西。45（二）融资租赁——定义♦融资租赁，是指出租人根据承租人对租赁物和供货人的选择或认可，将其从供货人处取得的租赁物按合同约定出租给承租人占有、使用，向承租人收取租金的交易活动。♦融资租赁合同是出租人根据承租人对出卖人、租赁物的选择，向出卖人购买租赁物，提供给承租人使用，承租人支付租金的合同。（合同法237条）56租赁物适用于融资租赁交易的租赁物为固定资产。（摘自银监会《金融租赁公司管理办法》）7外商投资租赁业管理办法的规定《外商投资租赁业管理办法》第6条规定，“本办法所称租赁财产包括：（一）生产设备、通信设备、医疗设备、科研设备、检验检测设备、工程机械设备、办公设备等各类动产；（二）飞机、汽车、船舶等各类交通工具；（三）本条（一）、（二）项所述动产和交通工具附带的软件、技术等无形资产，但附带的无形资产价值不得超过租赁财产价值的二分之一。”从该条规定看：租赁物限定在动产范围，不包括不动产,同时也排除了无形资产单独作为租赁物的问题8（三）融资租赁的类型——直租♦直接租赁（直租）：出租人根据承租人的请求，向承租人指定的出卖人，按承租人同意的条件，购买承租人指定的承租设备，并以承租人支付租金为条件，将该承租设备的占有、使用和收益权转让给承租人的一种融资租赁方式♦特征：三方两合同1你选我付款，质量厂家管2你租我才买，我买你必租3想要所有权，租金要付清8出租人供货人承租人④支付租金①签订租赁合同租赁9（三）融资租赁的类型——回租♦售后回租（回租）：承租人将自有物件出卖给出租人，同时与出租人签定融资租赁合同，再将该物件从出租人处租回的融资租赁形式。售后回租是承租人和出卖人为同一人的融资租赁方式。♦特征：两方一合同出租人承租人③支付租金①签订租赁物转让及租赁合同，出让租赁物②支付购买租赁物资金、让渡租赁物使用权10（三）融资租赁的类型——其他♦转租赁：以同一物件为标的物的融资租赁业务，上一租赁合同的承租人同时又是下一租赁合同的出租人（称为转租人），转租人从其他出租人处租入租赁物件再转租给第三人。转租人以收取租金差为目的，租赁物的所有权归第一出租人。11转租赁交易结构资产所有人承租人租赁公司模式一出租转租付租付租模式二租赁公司承租人转租人出租转租付租付租•第二种模式下的转租人可以是租赁公司，也可是专业运营商。12♦并购租赁：是指将被并购方的资产转让给租赁公司，并出租给并购方的租赁方式。通过并购租赁，并购方可以用较少的资金完成资产占有权、使用权、收益权的转移，实现并购双方的资产整合并最终完成所有权的转移。（三）融资租赁的类型——其他13并购方被并购方租赁公司①筛选资产，商谈价格⑤交付资产并购租赁的交易结构14（三）融资租赁的类型——其他♦厂商租赁：出租人向厂商购得设备，承租人通过支付租金享有设备的占有、使用、收益权，厂商既是租赁设备的出卖人，也是租赁项目的担保人♦联合租赁：若干个出租人共同向某一承租人提供租赁服务♦杠杆租赁：出租人设立项目公司，投入购置租赁物的部分款项，并以此为财务杠杆，通过租赁物抵押向银行融资，为租赁项目取得全部资金15（四）经营性租赁经营性租赁的定义：除融资租赁以外的其他租赁（会计准则规定)经营租赁具有以下特点：租赁资产的所有权不转移；租赁期届满后，承租人有退租或续租的选择权，不存在优惠购买选择权，租赁公司承担租赁资产的余值风险。1516二、租赁业务流程简介1617（一）业务流程概述申请立项尽职调查审查审批合同签订资金投放日常管理合同结束租赁业务流程包括以下几个大环节：1718（二）业务流程简介——申请立项1819（二）业务流程简介——尽职调查19内部审查租赁申报20尽职调查八项经验先看法人代表后看法人(由人看事)先看产(行)业后看企业(由外看内)先看经营风险后看综合效益(由负看正)先看企业出身后看企业未来(由前看后)先看企业地图(产权关系)后看企业财务(由繁看简)先看企业现场后看企业管理(由实看虚)先看报表附注后看报表数字(由小看大)先看企业现金流后看企业盈利(由动看静)21（三）业务流程简介——审查审批21•针对租赁物、抵押物的权属，租赁行为、担保行为的合法性及合规性出具法律审查意见风险管理部•对客户所处行业及经营状况、偿债能力、担保人实力、租赁物的价值、其他风险防范措施、项目风险点等出具评审意见项目评审部•就有关项目是否符合上会条件提出审查意见，送交项目审查委员会项目审查委员会秘书处•集体审议项目审查委员会•根据审查委审议情况对项目进行签批公司总裁•超出总裁审批权限的，须将项目报董事会审批董事会22（三）业务流程简介——合同签订22•根据项目审议意见，制作法律文本。风险管理部•与承租企业、担保企业现场签订合同，并根据需要取得其他法律文件或办妥抵押、质押手续。•在合同签订前，项目负责人根据《租赁物品明细表》对租赁设备逐项进行查看、清点、核实，确认租赁物品完好齐备。项目负责人23（三）业务流程简介——资金投放23•制作租赁付款凭证，连同相关法律文件送风险管理部审核。业务部门•审核法律文件无误后签署同意投放意见风险管理部•统筹安排资金，通知财务部投放。资金部•划付资金财务部•制作核算表通知单，经风险部审核同意后交财务部制作租金支付计划，并同相关合同资料等向承租人寄送。业务部门24（三）业务流程简介——日常管理24•落实条件，租金催收，调整项目方案申报，风险分类，租赁资产运行情况报告日常管理•了解租赁资金使用、租赁物运行、承租人和担保人经营等情况定期项目巡访•每个租赁项目设立台帐记录项目日常管理工作，反映租赁项目基本情况、分析项目运行情况。管理台帐•按照“一笔一档”规则管理，按类分别立卷装订。档案管理•培养和增加客户的忠诚度，稳定优质客户，了解市场需求和客户评价。客户关系管理25三、目标市场与客户定位2526听党的话，跟政府走，按市场规律办事政府部门干什么，我们干什么♦公用事业（水、电、气、基础设施）♦民生工程（公交、医疗、节能环保、文化传媒、旅游）♦先进制造业♦现代服务业27（一）目标市场企业技术改造设备，公交、环保、工程机械、医疗等行业的设备（设施）租赁业务。坚持综合性与专业化并举，抓住企业技术改造和设备更新这一关键，突出公交、医疗、环保、工程机械等若干重点。通过厂商租赁，拓展租赁业务，延伸租赁服务，降低租赁风险。28企业价值分析资产1负债1资产2负债2......资产n负债n总资产=总负债+所有者权益29企业价值分析会计学企业价值=企业所有者权益或净资产金融学企业价值=净资产+NPV30净现值：NPVNPV:项目投入使用后的净现金流量，按资金成本或企业要求达到的报酬率折算为现值，减去初始投资以后的余额，叫净现值(netpresentvalue,NPV)计算公式NPV=Σ（CI-CO）（1+i）^(-t)式中：CI——现金流入，CO——现金流出，（CI-CO）——第t年净现金流量，i——基准收益率或称贴现率31（二）行业选择—鼓励类♦鼓励投向涉及国计民生的垄断型行业、基础产业和基础设施建设项目，如中心城市的供水、污水处理、供气、供电、供热等有较为稳定收入来源的优质项目；♦鼓励投向经济效益好的节能减排、清洁能源和新能源产业，得到政府财政支持的节能重点工程、再生能源项目、水污染治理工程、循环经济试点、水资源节约利用、资源综合利用、环保产业等项目；♦鼓励投向科技含量高、经济效益好的先进制造业，如代表装备制造业核心优势的大型设备制造业等，积极鼓励与先进制造业企业开展厂商租赁合作。32（二）行业选择—支持类支持投向石油、天然气、煤炭、有色金属等资源性行业；支持投向已形成实际生产能力、产品有市场、生产经营状况正常的高新技术行业。33（三）综合类业务准入标准（1/3）♦商业模式稳定，具有可持续发展能力；♦主营业务清晰，业务收入和盈利水平在同行业平均水平之上；♦新建企业须连续经营满两周年，新建项目自有资金比例应符合国务院2009年5月发布的《国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》之规定；♦环保一票否决制；34（三）综合类业务准入标准（2/3）♦公司治理完善——客户与股东和关联企业之间的业务和资金往来关系清晰，无显失公允的关联交易；♦客户生产经营状况正常，主要营运指标符合行业特征；♦资产、负债结构合理，不存在大额的闲置和低效资产，无逾期贷款和不良信誉记录；35（三）综合类业务准入标准（3/3）♦客户资产负债率、流动比率、租金保障系数、现金流量等指标无明显异常，具备长短期偿债能力；♦客户长短期投资、其它业务和或有负债无重大风险隐患；♦客户没有影响正常经营和租金支付的重大涉诉案件，经营环境稳定；♦租赁资金用途明确、合理。36公交车辆租赁37医疗设备租赁38（四）医疗设备租赁目标市场：鼓励投向地市级以上城市中具有品牌和医技优势的国有非营利性医院。适度投向具有专科特色和盈利能力的民营医院。限制对股东挪用资金、关联交易情况复杂、缺乏医技特色的民营股份制医院和其他营利性医院的投入。39（四）医疗设备租赁客户定位县（市）级以上（含县级）医疗机构，包括综合医院或专科特色医院。在当地医疗行业中排名前列。40（四）医疗设备租赁设备类型1.CT2.PET（CT/PET）3.彩超4.核磁（MR）5.直线加速器6.脑磁图7.其他大型设备：射波刀、切层治疗系统、MM50、质子刀41污水设施租赁42（五）污水设施租赁目标市场投向污水量有保证、水质稳定、收费结算信誉好的中心城市综合污水处理项目,适度投向项目运营条件较好的中小城市综合污水处理项目和工业区配套的工业污水处理项目。43工程机械租赁4444（六）工程机械设备类型441.起重机械汽车吊、履带吊、塔吊2.混凝土机械搅拌车、泵车3.挖掘机械挖掘机、盾构掘进机4.桩工机械旋挖钻机、桩机5.路面机械摊铺机、压路机、冷铣刨机6.其它装载机、铲运机等4545（六）工程机械客户定位与我建立合作关系厂商推荐的客户。4546四、租赁方案设计要素4647思路决定出路你?我世界上最难的两件事世界上最容易的两件事1\是把你口袋里的钱放到我口袋里来1\是把我口袋里的钱放到你口袋里去2\是把我脑袋里的想法放到你脑袋里去2\是把你脑袋里的想法放到我脑袋里来48租赁项目方案设计简介一、租赁方案的基本构成要素及要素的敏感性分析（一）构成要素1、租息率（不低于基准利率）2、服务费（一般为本金的1%—1.5%/年）3、保证金（一般为本金的20%左右）4、保证金利息（不计息、活期利率、同期存款利率）5、名义货价（一般为本金的1%—1.5%；一般设定惩罚条款，如租赁期内无违约行为，则优惠至较低金额）49租赁项目方案设计简介（二）要素的敏感度分析以上个5要素中对项目内部收益率最敏感的为保证金比利。降息通道50存一租三浙租模式民营企业发展加速折旧，涵养税源万向集团，从一小农机厂发展成全球知名企业盾安集团51公交租赁杭州公交每年汽车租赁规模约1—3亿元，并在全国推广每辆车贴上租赁公司名称，成为流动广告。52租赁案例♦企业技术改造案例♦公交车租赁♦医疗设备租赁案例♦污水处理设备租赁案例53金钱债与物的债权方案设计中要考虑：金钱债租赁物债权的实现风险资产处置租赁担保：关联担保及非关联担保54企业技术改造项目企业概况及项目背景1）承租企业成立于2004年6月，厂房面积厂房面积4737.78平方米，土地面积6454平方米。公司的经营范围主要是：研发、生产、加工、销售：非标机械设备及零配件、纺织机械配件、泵体、灯具；销售：隔膜泵、数控机床、数控铣床；2）公司注册资本为人民币1428.57万元，全部为自然人出资3）承租人总资产7587万元，其中固定资产2678万元，净资产4290万元。4）销售指标：2010年实现销售收入：5089亿元，净利润6