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成都合能物业管理有限公司编号：HNWY/TX08-G012版本：A/1生效日期：2012年11月1日新建物业接管验收工作规范编制陈春阳日期2012年4月17日审核邓智勇日期2012年4月20日批准李瑞军日期2012年4月20日修订记录修改日期申请单号修改人审核人批准人2012-11-1A/1陈春阳邓智勇李瑞军承接查验作业指导书编号：HNWY/TX08-G012版本：A/1页码：第1页共34页1．目的规范新项目在竣工验收的基础上进行接管验收的工作方法和验收标准。2．范围适用于集团内所有新建物业接管验收工作。3．职责3.1集团物业管理部负责本指引的制订、修改、指导和监督；3.2各物业公司严格按有关验收标准进行验收，并建立书面验收档案，对不合格项目向地产提出整改要求；3.3各地产公司配合物业做好验收工作，完成整改工作，确保物业完好、完整移交。4．方法和过程控制4.1.接管验收的定义：物业公司在接管开发物业时，以物业安全、质量和满足使用功能为主的验收。内容包括：资料、房屋本体、道路、公建配套、设施设备、绿化景观等。4.2.为尽快发挥投资效益，地产公司应按接管验收应具备的条件和应提交的资料提前做好房屋交验准备，在售房合同约定入伙日期之前两个月左右以《接管验收邀请函》形式通知物业公司进行接管验收；依据新建房屋竣工后地产公司提出的接管验收邀请，物业公司应于5～10个工作日内对该工程是否已具备接管验收条件予以审核并记录《新建房屋具备接管验收条件审核单》、编制《新建物业接管验收工作安排》，并回复是否同意接管验收；4.3.如同意接管验收，即物业公司与地产公司签定《新建房屋交接责任书》，并签发《验收通知》约定时间验收；4.4.于约定的时间开始按《新建房屋验收表》、《小区公共绿化验收单》、《小区公共设施及道路设施验收单》所列项目进行逐项验收，验收周期根据建筑面积多寡和与人力情况来定，一般每人每天验4～5套房，时间控制在十五个工作日之内完成（建筑面积10万平方米为单位）。4.5.如验收有不合格的项目，物业公司应签发《质量问题整改通知单》，对所列返修项目，地产应于规定的日期内返修完毕交与复验直至合格。一般要求在二十个工作日内完成，全部验收工作应控制在入伙前完成。返修复验需由地产公司提出，随时提出，随时复验。4.6.验收合格，物业公司于5个工作日内签署《验收通过证明》；4.7.对于已签署《验收通过证明》的新建房屋双方应于规定时间内办理交接手续，承接查验作业指导书编号：HNWY/TX08-G012版本：A/1页码：第2页共34页并应及时签发《接管通知》。附：《新建物业接管验收流程图》接管验收申请书入伙前2个月填写《新建房屋具备接管验收条件审核单》、《新建房屋一览表》《新建房屋交接责任书》，《验收通知》《新建物业接管验收工作安排》15工作日/10万平方《小区公共设施及道路设施验收单》《小区公共绿化验收单》《新建房屋验收表》《质量问题整改通知单》《验收通过证明》、《接管通知》入伙前完成承接查验作业指导书编号：HNWY/TX08-G012版本：A/1页码：第3页共34页5.物业接管验收标准和要求（部分内容可根据项目具体情况删减）5.1.资料：5.1.1.产权资料A.用地批准资料。B.项目批准资料。C.施工许可证。D.用水、用电、用气指标批文。5.1.2.技术资料A.住宅区规划图、小区竣工总平面图。B.所有单体建筑、结构、设备安装竣工图。C.单位工程竣工验收证明书。D.地质勘探报告，沉降观察记录。E.地下管网竣工图。F.所有设备订货合同、产品合格证、随机资料（使用说明书、检验报告），随机专用工具清单。G.电缆铺设记录。H.线路及电力电缆试验记录。I.发电机、电动机检查试运转记录。J.电气设备试验调整记录。K.电气设备绝缘检查。L.电气设备送电验收记录。M.防雷接地电阻检测记录。N.防雷引下线焊接记录。O.水、卫生器具检验合格证。P.通风机风量测量调整记录。Q.空调器性能测定调整记录。R.环保达标验收许可证。S.消防验收许可证。T.房屋测绘验收资料。U.房屋验收记录。V.绿化平面图。5.2.房屋承接查验作业指导书编号：HNWY/TX08-G012版本：A/1页码：第4页共34页5.2.1.内墙面表面平整光滑，阴阳角方正顺直，无明显抹纹，接槎平整，无空鼓开裂，批嵌细腻，无脱皮；预留洞、槽、管道等各面层及门窗框与墙面空隙填嵌密实，色泽一致，尺寸正确、方正、整齐、光滑；立面垂直，允许偏差小于3mm，表面平整度允许偏差小于2mm；阴阳角垂直、方正、允许偏差小于3mm，检查每个面不少于3个点。墙表面细裂缝空鼓处，经修补后应保持与原墙面色泽一致，无修补痕迹。5.2.2.顶棚（层高），开间尺寸验收标准基本同内墙面。各房型房间净高，开间长、宽尺寸符合设计标准。顶棚在平整度的基础上应水平，检查点每间不少于5个点，允许偏差5mm；开间尺寸两头应相等，允许偏差小于10mm。5.2.3.地坪地坪表面平整，水泥颜色一致，清洁干净，无污染，无开裂空鼓，表面无麻面，不起砂。地坪2m靠尺和塞尺检查平整度允许偏差小于4mm。踢脚线平整顺直，高度一致，无空鼓开裂，与墙面结合牢固，上下接槎平整，分色清楚，检查每面不少于3个点。5.2.4.进户门、电表箱门、弱电箱门、水表箱门门扇开启灵活，不碰擦，无自开、自关、回弹现象；表面平整，光洁无雀丝、划痕、毛刺、锤印和缺、断角；门框与墙体间砂浆填嵌饱满均匀；框的正、侧面垂直，允许偏差小于3mm，框的对角线允许偏差小于3mm；框与扇，扇与扇搭接宽度为1.5~2.5mm，高低差小于2mm，门锁、拉手、插销、小五金、门碰头安装齐全，无遗漏，安装位置准确，牢固，表面整洁无污染，油漆涂膜无缺损、划伤，门锁开关灵活、钥匙插入拔出无卡阻现象。电表箱、水表箱、弱电箱必须使用通锁5.2.5.阳台除符合楼地面地坪要求外，不倒泛水，无积水，无渗漏，抗渗带高度一致，出墙厚度均匀，无空鼓开裂；阳台栏杆表面明显凹坑和损伤，划痕不超过0.5mm，栏杆整齐一致，位置正确；阳台挂落线宽度一致，出底板高度一致；阳台墙面涂料无色差；阳台立管清洁无污染。5.2.6.卫生间、厨房间墙面细砂批嵌粗细一致，平整清洁，纹路上下顺直，无裂缝，不起壳，地坪平整。卫生间地面48小时盛水试验，以水覆盖满地面为准，达到不渗不漏。各出水管道灌水通球试验，每根管道试验2分钟。给水进户阀门开启灵活，水表运转正常。5.2.7.塑钢门窗门窗安装牢固，安装位置符合设计要求。门窗开启灵活，无倒翘，阻滞及反弹现象，承接查验作业指导书编号：HNWY/TX08-G012版本：A/1页码：第5页共34页五金配件齐全，位置正确；门窗框扇表面外观洁净，无划痕，碰伤，拉毛现象；滑槽内无垃圾，排水孔通畅，玻璃表面洁净，无划伤，无气泡；硅胶槽顺直，槽口方向、宽度、深度符合设计要求，硅胶施放均匀，边缘整齐，光滑。5.2.8.公共部位（楼梯走道）5.2.8.1.墙面平整，阴阳角方正顺直清晰。斜板表面平整，与梁等接点处水平，梁表面平整，梁底水平，高度宽度一致，腻子批嵌平整，无腻灰，无波纹，涂料均匀，无色差。5.2.8.2.地砖铺贴平整，拼花图案清晰，色泽一致，表面清洁，不起壳，无裂缝，无碎块，掉角，缺楞，砖缝均匀顺直，楼梯踏步尺寸一致，无大小头，斜面一条线，2m靠尺检查平整度允许偏差小于4mm。5.2.8.3.楼梯挡水线、挂落线、宽厚度一致，表面平整，颜色一致，阴阳角清晰明快不含糊。5.2.8.4.楼梯栏杆、扶手：栏杆焊接牢固，焊疤处理平整，木扶手拼接牢固，扶手背不弯曲，腻子批嵌密实，油漆表面涂刷后无锈斑、焊渣，毛刺等。5.2.9.外墙5.2.9.1.墙面平整无空鼓开裂，大墙角，阴角挺拔通直，细砂批嵌均匀无接口，表面无明显射影和波纹，阴阳角清晰不含糊；涂料均匀，无色差，无接痕，无污染，收头清爽。5.2.9.2.窗台横平竖直，楞角线条清晰，窗框下槛20mm圆弧光滑顺直；窗台排水坡度20mm以上；窗台滴水槽顺直，二边粉刷相等，整齐一致。5.2.9.3.空调板宽度一致，尺寸相同，左右上下横平竖直，阴角通直清晰不含糊，阳角方正顺直。5.2.9.4.阳台粉刷曲线和顺，阴阳角清晰明快，挂落线厚度、宽度一致，细砂批嵌均匀，纹路顺直；涂料均匀，无色差，无起皱脱皮。上下阳台进出一致，梁底水平无翘裂，上口压顶流水向里。5.2.9.5.外墙勒脚线和明沟：表面平整，无空鼓开裂，颜色一致无污染，上口水平，厚度相同不弯曲；明沟里、中、外按档次尺寸一致，转弯处和顺，月亮弯型状统一，无积水，排水流畅；伸缩缝宽度一致，不弯曲，油膏饱满，平整均匀无外溢。5.2.10.屋面5.2.10.1.光棚油漆均匀，无流坠起皱，无锈斑，焊接饱满，无漏焊，脱焊现象。栏杆安装牢固、焊接饱满、接口平整、表面喷涂均匀、无损伤。5.2.10.2.飘板、圆柱表面光滑平整，线角顺直，涂料均匀无色差。承接查验作业指导书编号：HNWY/TX08-G012版本：A/1页码：第6页共34页5.2.10.3.屋面地坪找坡准确，基层与突出屋面结构（女儿墙、排气管等）的连接处以及基层的转角处（水落口，天沟等）均应做成光滑圆弧形，防水卷材铺贴密实，卷材无孔洞，裂口，裂缝。天沟排水通畅，无明显积水。整个屋面24小时盛水无渗漏。5.3.给排水、电器部分5.3.1.给水管每层管道内应设支架，管卡埋设牢固，管卡与管子接触紧密。给水阀门的位置准确，开关严密、灵活。水表安装位置正确、平整，水表进水口中心距地面高度偏差不大于20mm。明敷管和管道井应将管接口麻丝和管子口污物清理感干净后，刷银粉漆二度。所有的给水管（含热水管）都经试压且符合规范标准。5.3.2.排水管排水管每户洁具留口位置准确，厨房、卫生间地漏高出地坪0.5~1cm，阳台地漏低于地表面0.5cm。检查口位置正确，清扫方便。排水管安装完毕后，应将管道井垃圾和检查门处管子口污物清理干净。所有排水管灌水通球试验做到不渗不漏，排水通畅。5.3.3.空调、雨落管按规范每层应装伸缩节，伸缩节安装高度应统一。管道支承件的间距应统一，立管φ75以上的支承件间距不大于2m。立管的垂直度偏差：每5m不大于10mm，全高不大于30mm。所有管道不堵不漏，排水通畅。雨落管口与排水明沟中心、月亮弯中心三点成一线。5.3.4.煤气管管道安装每层应设套管，套管高出地坪8-10cm，顶棚处与顶棚平。立管的垂直度，每5m以下不大于2mm。管道安装完毕后应将管子接口和管子上污物清理干净，并刷银粉漆二度。煤气管明敷，离墙面3.5~4cm。煤气管每层加管夹，安装位置准确牢固。5.3.5.避雷带避雷带规格符合设计要求，-4*25mm镀锌扁铁，焊接不应少于3个面，两个长边必须焊接，搭接长度为25mm的2.5倍。避雷带及引下线焊接符合规范要求，-4*25mm，圆钢焊接搭接倍数为φ的6倍双面焊。承接查验作业指导书编号：HNWY/TX08-G012版本：A/1页码：第7页共34页全面测试接地电阻符合设计要求阻值，无明确时应小于10欧姆。5.3.6.配电箱元件齐全，接地正确，线材色标正确，排列清楚，接触严密。（相线为红线、黄线、绿线，零线为兰线，接地线为绿黄双色线）配电箱盘面垂直，箱体高50cm以下，允许偏差1.5mm，箱体高50cm以上，允许偏差3mm。5.3.7.开关、插座（含电视机、电话、可视对讲、宽带网）线材色标合理，接线正确，左零右相，相线为红线，零线为兰线，接地线为绿黄双色线，接地接触紧密。开关、插座面板并列安装高差允许偏差0.5mm；每户内面板高差允许偏差5mm；面板的垂直度允许偏差0.5mm。5.3.8.阳台灯具安装上下对齐5.3.9.电器回路测试绝缘测试。导线间和导线对地间的绝缘电阻值必须大于0.5兆欧。通电测试。漏电开关短路保护、过载保护动作可靠。5.3.10.配电柜、盘盘、柜的固定及接地应可靠，盘、柜漆层应完好、清洁、整齐。盘、柜内所装电器元件应齐全完好，安装位置正确，固定牢固。所有二次回路接线准确、连接可靠，标志齐全清晰，绝缘符合要求。