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大中华区物业摘要二零一二年第三季度专题文章中国房地产市场概览42012年，北京甲级写字楼租金增长放缓6境内投资者市场活跃度大增7写字楼北京8上海9广州10成都11深圳12天津13青岛14重庆15沈阳16台北17香港18商铺北京19上海20广州21成都22深圳23天津24青岛25重庆26沈阳27住宅北京28上海29广州30成都31深圳32天津33青岛34重庆35沈阳36台北37香港38澳门39工业北京40上海41广州42封面：京基100，深圳4大中华区物业摘要|二零一二年第三季度中国房地产市场概览随着上季度GDP同比增长回落至7.6%，今年下半年中国经济增长的预期也因此下调。最近的数据显示中国整体经济将连续7个季度放缓，今年年末经济增长恢复的可能性微乎其微。办公楼市场：中国经济持续放缓、外部经济环境仍充满不确定性，办公楼扩张及升级需求因此受到抑制。一线城市甲级办公楼市场虽未出现退租、降级或缩小租赁面积等现象，但新增租赁需求持续减弱，跨国企业尤为明显。以沿海各主要城市为例，绝大多数的租赁需求未见好转，有些甚至较之前有所减弱。预计四季度甲级办公楼吸纳量将因此很难有实质性的提高。然而，作为本季度为数不多的市场亮点，成都、武汉、西安等新兴区域性中心城市依然呈现出一定的租赁需求，尽管已很难回到2011年的历史高位。绝大多数二线城市巨大的甲级办公楼新增供应致使租赁市场偏向租户方。然而，有个别城市的甲级办公楼供应趋紧，武汉、西安、长沙、沈阳尤其如此，大连其次。在上述城市中，租赁需求虽然持续放缓，但由于其供应有限，尤其是单一业权物业的实际可租赁面积很少，甲级办公楼租金因此得以维持平稳或温和增长。零售物业市场：进入下半年以来，中国经济放缓致使消费者购买行为趋于谨慎，也因此使得零售物业租金涨幅放缓。然而，零售商的扩张计划并未随着消费品零售额增速放缓而随之减弱。零售商们开店计划仍在执行，但较之前在选址上变得更为慎重，这一点在二线城市尤为明显。因此，绝大部份二线城市在本季度依旧保持相对健康的吸纳量。但也有例外，在仲量联行跟踪的城市中，沈阳是零售物业供大于求现象最为明显的城市之一，其租金在本季度出开始下跌，下跌的幅度已抵消了上季度的涨幅。第四季度新增供应集中入市，这主要是由于绝大部份物业希望在年末开业，以赶上随之而来的圣诞及新年销售旺季。住宅市场：就全年来看，首次购房者的需求保持稳定。今年第二季度销售回暖以来，绝大部份高端住宅开发商不再提高优惠力度，因此第三季度高端住宅价格整体保持平稳。限购政策对稳定楼市起着关键的作用，预计短时间内政府将不会就这点做出改变。然而于此同时，政府也将继续鼓励首次购房，并提高首次购房者的购买能力。整体而言，目前高端住宅市场的需求并未有实质性的增长，同时新增供应又使市场存量保持在较高的水平上，因此我们认为开发商在未来几个月内将很难有能力提高售价。预计今年绝大部份城市高端住宅平均价格仍有温和的同比下跌，幅度约在5%左右。由于上半年降价幅度已达峰值，在政策不会发生变化的前提下，价格将在第四季度保持稳定。中国房地产市场概览图1：甲级办公楼新增供应量02004006008001,0001,2001,400千平方米二线及三线城市新增供应一线城市新增供应2012年第一至第三季度2012年第四季度（预计）图2：甲级办公楼净吸纳量02004006008001,0001,2001,400千平方米二线及三线城市净吸纳量一线城市净吸纳量2012年第一至第三季度2012年第四季度（预计）大中华区物业摘要|二零一二年第三季度5中国房地产市场概览上海苏州杭州沈阳重庆成都厦门南京天津北京深圳青岛宁波*郑州*长沙*武汉*西安*广州大连租金跌幅加快租金跌幅放缓租金涨幅放缓租金涨幅加快备注：该同心圆图代表仲量联行对每个代表城市物业市场成熟度的判断。判断基于对经济发展现状（例如住户类型是否多样，跨国企业所占比重等）及房地产市场活跃程度（供需、实际租金及价格水平等）的综合考量。甲级写字楼上海重庆青岛大连北京杭州深圳厦门郑州*无锡*长沙*宁波*苏州天津成都武汉*沈阳西安*广州南京租金跌幅加快租金跌幅放缓租金涨幅放缓租金涨幅加快备注：该同心圆图代表仲量联行对每个代表城市零售物业市场成熟度的判断。我们考虑的因素包括：零售品牌多样性、市场体量（高端零售存量）、租金水平，以及消费力。优质商铺价格跌幅加快价格跌幅放缓价格涨幅放缓价格涨幅加快南京成都杭州上海宁波广州青岛深圳沈阳无锡北京郑州*重庆厦门苏州大连西安*天津武汉*长沙*备注：该同心圆图代表仲量联行对每个代表城市住宅市场价格的波动程度，及市场成熟度的评估。我们考虑的因素包括：聚集效应（例如省会城市或主要城市），市场对政策、宏观经济变化，供应增减等情况的敏感度（例如开发商的反应速度等）优质住宅图3：优质零售物业新增供应量05001,0001,5002,0002,5003,0003,5004,000千平方米二线及三线城市新增供应量一线城市新增供应量2012年第一至第三季度2012年第四季度（预计）图5：高端住宅新增供应量020406080100120二线及三线城市新增供应一线城市新增供应2012年第一至第三季度2012年第四季度（预计）千套图4：优质零售物业净吸纳量05001,0001,5002,0002,5003,0003,5004,000千平方米二线及三线城市净吸纳量一线城市净吸纳量2012年第一至第三季度2012年第四季度（预计）6大中华区物业摘要|二零一二年第三季度2012年，北京甲级写字楼租金增长放缓覃晓梅北京研究部主管2012年以后，市场需求与租金增长开始放缓受北京核心商务区开发进度的影响，在2000年以后开始集中开发的CBD地区、金融街地区及中关村西区的绝大多数甲级写字楼项目均在2011年以前陆续完工。2012年北京只有一个位于金融街地区的小型甲级写字楼竣工，同时市场的租金水平还在不断创出新高，无论是租金水平还是租金增幅都高过了上海市。在2012年，针对于住宅市场的宏观调控政策也拖累了其它上下游产业链发展，原本由出口、投资与内需拉动的国民经济表现出增长乏力，而且内需的增长也出现了增幅下降，感到市场变化的内资企业对于北京高启的写字楼租金表现出了信心不足。在三季度，甲级写字楼的空置率只有5.7%，90%的项目是处于基本满租的情况，与原有业主续租是当前大多数企业的选择。当然，对于一些对成本十分敏感的企业也不得不从高品质的甲级写字楼搬迁到乙级写字楼中。在前三季度，市场的净吸纳量只有210,000平方米，相当于去年同期的27%。国内经济增长的动力不足，高启的租金及市场中有限的可租赁面积导致了市场成交的活跃性减少。图12012年前三季度，北京甲级写字楼的业主们谨慎地图1小幅上调租金，前三季度租金的涨幅已经过到了16%，预计全年租金增幅有望达到20%，虽然大大低于2011年40%以上的涨幅，但在亚太地区甲级写字楼租金增长中仍然显眼。图22017年之后，大量新增项目入市将打破业主方主导的市场行情北京CBD核心区土地供给与位于北京西部金融街的扩容为市场供应了大量的写字楼新开发用地，受建筑物体规模巨大及前期土地平拆迁困难影响，绝大数项目将在2017年之后陆续完工，北京甲级写字楼市场将进入下一个高峰完工期。另外，随着北京地铁交通体系将更加完善，一些位于地铁交汇处的新兴商业区内的项目也将以有竞争力的价格优势吸引租户，导致整体甲级写字楼竞争激烈。竞争不仅限于新项目之间，当前很多项目业主也都密切关注未来的发展，以确保留住本项目中优质租户与项目经营利润的最大化。市场竞争加剧对于业主在产品开发与物业经营方面将提出更高的要求，也将客观上推动了北京写字楼行业水平的提升。图3届时，市场租金的走势将依赖于当时的经济环境和每年图3的新增完工项目，但可以明确的是，市场中符合国际标准的甲级写字楼项目将增多，随着租户可选择面积的增长，市场将结束从2010年开始延续的由业主主导的市场行情。北京甲级写字楼租金增长放缓图2：北京甲级写字楼租金增长放缓甲级写字楼市场（元每平方米每月）CBD区域市场01002003004005006003Q104Q101Q112Q113Q114Q111Q122Q123Q12图3：2017年之前北京CBD甲级写字楼新增供应有限310,160373,754120,000167,2080150,000070,000135,000140,000050,000100,000150,000200,000250,000300,000350,000400,00020082009201020112012F2013F2014F2015F2016F2017F建筑面积平方米图1：北京甲级写字楼新增供给，吸纳量与空置率0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%0501001502002503003504004505003Q104Q101Q112Q113Q114Q111Q122Q123Q12（'000平方米）空置率空置率净吸纳量新增供应大中华区物业摘要|二零一二年第三季度7中国商业地产市场投资总量前三季度保持稳定今年前三季度中国商业地产的投资成交量保持稳定，市场成交金额约为546亿元人民币，与去年同期相比仅下降了7%。由于房地产投资市场交易波动性大，因此实际投资活动与去年同期相比大致相当。成交数据表明，投资者对酒店物业的投资兴趣最弱，而工业物业和零售物业则获得投资者进一步的投资关注。成交量背后：市场结构的改变虽然市场成交量在前三季度保持平稳，但这些数据并不能完整体现投资市场的现状，尤其是从去年2011年开始发生的投资者构成的改变（见图表2）。不考虑短期波动的影响，目前在中国商业地产市场，境外投资者活跃度整体呈下降趋势，这也与城市土地学会（ULI）与普华永道会计师事务所（PwC）的调查结果吻合。从数据来看，人们可能推断境外投资者投资情绪受到抑制，这与中国的外商直接投资下行趋势一致。九月份，流入中国境内的资金持续下降，同比降幅达6.8%。在欧美经济状况仍未好转的情况下，中国经济的增长放缓进一步消减了境外投资者的热情。但是通过与境外投资者的频繁接触，我们看到他们积极的投资兴趣。我们认为境外投资者收购量的下降最主要是由于市场缺乏与境外投资者策略相匹配的投资机会。市场上适宜境外投资者投资结构的物业数量非常有限。部分之前在中国投资成熟物业的境外投资者近来在资金回笼方式上有所转变，开始探索将资金回笼平台扩展至在海外成立房地产投资信托的机会。这使得那些将目标瞄准结构简洁、风险较低的投资级别物业的投资者们选择范围更加有限。这也就不难解释为什么本年度非中央商务区的投资成交量更多。相比较而言，境内投资者收购策略更为灵活，且对市场环境的变化反应迅速，因此他们成为了本年度房地产投资市场上的主要买家群体。境外投资者需要更多的时间来调整投资策略并接受传统核心区域以外的投资机会。与境外投资者相反，境内投资者正加速他们的收购活动，并推动商业地产直接投资的成交总量。这些境内投资者，包括自用买家等，比较不易受到全球经济的影响。由于国内经济增长放缓并未影响这些投资者对中国经济和商业地产回报率的预期，因此房地产投资仍是他们的首选。消极的宏观经济数字并没有误导或阻碍境内投资者。相反，他们敏锐地意识到当前中国经济的结构性变化，如服务业的加速发展和内需的扩大等。这种观念差异导致境内和境外投资者的买卖差价变大，致使境内投资者出价高于境外投资者。进入冲刺阶段尽管前三季度的市场成交量与2011年的数字持平，作为传统旺季，第四季度的波动最终会决定2012年整体投资市场的走向。目前，很多大宗交易还处于谈判阶段，因此要追平2011年最终的市场成交总量确实还有一段距离。无论2012年的成交总量如何，对于投资者尤其是境外投资者而言，更需要关注的是未来市场的走向。在欧美经济形式无法操控的情况下，境外投资者在当前更需要通过调整投资策略来提高其在中国投资市场的灵活度。仅将投资范围局限于核心区域的成熟物业是远远不够的。境外投资者应适当学习境内投资者对市场的乐观态度，重新审视中国的增速放缓和经济结构的