XXXX年佛山房地产市场年报

目录一、宏观经济政策环境....................................................................................................................31.1宏观经济环境概述.......................................................................................................................31.1.1国际经济环境——欧美经济出现分化.......................................31.1.2中国经济环境——投资拉动作用暂令全年经济企稳，但长期带动作用不可取......41.1.3明年政策走向：稳货币、宽财政...........................................51.2政策环境.......................................................................................................................................61.2.1行业政策：坚守“控房价”目标始终如一...................................61.2.2地方政策：鼓励刚性需求入市，紧抓“救市最后一根槄草”...................81.2.3明年楼市政策预判：放松机会不大，新政仍是“达摩克利斯之剑”............101.3.佛山经济政策环境....................................................................................................................101.3.1佛山经济：陷入内外需求不足，各项指标处于五年来最低水平................101.3.2佛山政策环境：三旧改造优惠延续........................................12二、佛山重点规划及市政建设.......................................................................................................132.1产业改造与升级.........................................................................................................................132.2片区规划与改造........................................................................................................................162.3交通物流建设.............................................................................................................................22三、土地市场..................................................................................................................................283.1土地成交大增，为未来楼市提振信心.....................................................................................283.2商住地块成新宠，城市综合体模式盛行.................................................................................293.3溢价率回调，土地市场良性竞争.............................................................................................313.4规模地块预告区域发展重心.....................................................................................................323.5品牌发展商加速扩张，本土企业稳步发展，竞争越趋激烈.................................................333.6土地市场对未来1-2年楼市的影响.........................................................................................35四、住宅市场..................................................................................................................................364.1大佛山市场运行态势：市场回暖，房价现反弹苗头.............................................................364.1.1大佛山市场运行情况....................................................364.1.2五区市场运行情况......................................................394.1.3大佛山市场产品结构分析................................................414.1.4大佛山全年推售分析....................................................424.1.5大佛山2013年推货预测.................................................464.2五区市场运行态势分析.............................................................................................................464.2.1禅城：刚需领跑，“量升价跌”...........................................464.2.2南海：巨头牵头降价，成交“量稳价跌”..................................624.2.3顺德：市场热点向新城板块转移..........................................754.2.4高明：新城发力，市场供求平稳过渡......................................934.2.5三水：“量价齐跌”，市场信心遭遇低位...................................1004.3.5市场预判.............................................................111五、市场预判................................................................................................................................113一、宏观经济政策环境1.1宏观经济环境概述2012年的全球经济呈现三大特色：1）全球经济回稳但是增长依然乏力；2）风险程度下降但欧债危机犹存；3）量化宽松变招流动性主导市场。全球经济增长从2011年的3.8%下降到2012年的3.0%。根据高盛的预计，2013年全球经济增长率将回升至3.3%的水平。不过，这个增速比起危机前的4.5-4.9%的水平仍然大打折扣，而且水分也很大，几乎都是靠人为政策带动的。1.1.1国际经济环境——欧美经济出现分化美国：依赖量化宽松实现触底回升，结构性矛盾是关键年内美国继续推行宽松的货币政策，相继推行了QE3和QE4以逐步改善国内的货币流通量；另一方面采取紧财政政策以减弱量化宽松的负作用，两者结合令美国GDP增长率维持中低位增长。2012年美国经济成功实现了触底回升，第三季度实际GDP环比增长3.1%，为2011年末以来的最快增速。但是就风险而言，美国经济结构调整的根本性挑战，仍在于如何重振制造业，减少“结构性”失业，平衡收支结构，削减巨额债务，从而减少对不可持续的量化宽松政策的依赖。欧元区：危机未有解决方案，经济复苏遥遥无期短期内看，欧债危机难有令各方均感到满意的解决方案，经济弱国的主权债违约风险和银行债务增加等潜在威胁仍然存在。目前唯一相对比较靠谱的做法就是紧缩财政减少赤字。但紧缩则意味着居民福利收入及相关政府私人部门消费的减少，这实际上也拖慢了通过经济增长的方式度过危机的进程。因此，2013年欧盟区经济可能将继续下行。更长远的时间内，受到财政紧缩的制约，欧盟何时能重新走上回归增长之路，仍然难有明确的前景。1.1.2中国经济环境——投资拉动作用暂令全年经济企稳，但长期带动作用不可取重走老路，经济回升仍依赖投资拉动2012年1-3季度，政府实施的控制产能过剩、调控房地产市场等措施对固定资产投资施加了影响，地产和制造业投资出现明显的下滑，由于上半年各种政策不确定性存在，以往对抗民间投资下降的中央和地方基建投资并未跟上，加之外需疲弱，导致上半年经济下滑幅度超出市场预期。但从三季度开始，政府积极干预市场，加快项目审批进度，中央和地方基建投资加快，市场对地产调控预期产生了变化，地产投资加快，加之外需有所好转，一系列的政策取得成效之下，四季度经济有所企稳。2012年下半年以来的投资回升，从内部结构看，主要是基建领域投资尤其是铁路投资的拉动。基于稳增长的考虑，稳定投资仍然是保证2013年经济平稳运行的重要因素。再者，2013年是“十二五”规划的第三年，从历史经验来看，“八五”计划至今，五年计划的第三年均是投资的高峰，为了完成“十二五”规划的投资计划，2013年政府投资的开工和完成进度必然都会加快。房地产投资方面，虽然政府表态房地产政策不放松，但从最近房地产市场的数据来看，虽然房地产投资和建设方面依然比较低迷，但是商品房的销售情况正在改观。商品房销售面积增速正在回升，而商品房销售面积又是领先指标，如果房地产销售能持续回暖，必然会带动房地产投资和建设。另外房地产价格从6月份也开始反弹，从百城房价的统计数据看，房价环比上涨的城市数最近几个月明显增加。同时下半年地产商拿地力度明显加大，反映了房地产商现金流状况的改善。由于房地产企业资金链紧张情况缓解，后期降价的动力减弱，接下来可能有房价过快上涨的风险，需要密切关注政府对于楼市调控的态度。通胀——温和上涨从今年8月份开始，CPI环比再次走入下降通道。根据高盛的预测，2013年我国CPI将从低位逐步温和回升，但仍然保持总体平稳的趋势，全年涨幅维持在3%左右。PPI的走势与国内工业活动复苏和国际大宗商品价格的情况密切相关。固定资产投资增速在今年三季度企稳，