第2章房地产投资环境分析

最新房地产经营管理丛书第二章房地产投资环境及其分析方法第一节投资环境概述广州南沙区的区位优势一、投资环境的含义投资环境，是指影响投资活动整个过程的各种外部境况和条件的总和。二、投资环境的分类（一）对投资环境有两种理解狭义的投资环境主要指自然环境和经济环境。广义的投资环境则包括自然、经济、政治、社会四大因素在内的综合的复杂的系统。对于投资者而言，自然和经济是很难独立于政治和社会之外的。对于投资环境进行广义理解则更全面、更准确，有利于对投资环境的综合考察和评价。（二）“硬环境”和“软环境”硬环境是指自然环境与基础设施。软环境是指对投资活动有重大影响的政治、经济、社会、人文诸方面的外部条件。政治条件经济条件管理条件人口素质政策优惠条件软环境房地产投资要跟着规划走！（三）宏观、中观和微观投资环境按投资环境层次可以将投资环境分解为宏观投资环境、中观投资环境和微观投资环境进行研究。宏观投资环境又称总体投资环境，是指项目所在地的总的投资环境，一般需要通过国与国之间的比较才能正确予以评价，它所包含的各种因素，通常为国外投资者所重视。中观投资环境分为地区投资环境和行业投资环境。微观投资环境是指进行投资活动的具体场所的自然、经济、社会条件，如企业进行直接生产所需的厂房、设备、水电等基本生产条件，企业管理水平及其与生产经营需要的程度，企业职工素质及其费用水平，企业原材料来源及产品销路等。这些都是直接影响投资者切身利益的具体因素。系统性动态性相对性三、投资环境的特征第二节房地产投资环境分析的内容一、社会环境（一）社会制度（二）社会秩序（三）社会信誉二、政治环境（一）政治体制和政权问题（二）政治局势（三）政策三、法律环境包括了法律的完整性、法制的稳定性和执法的公正性。四、经济环境（一）宏观经济环境（二）市场环境（三）财务环境（四）资源环境五、文化环境六、自然地理环境七、基础设施环境第二投资环境2.投资环境的构成内容第三节房地产投资环境分析方法一、冷热因素法从投资者和投资国的立场出发，选定各投资环境因素，据此对目标国家逐一进行评估并将其由“热”至“冷”依次排列，“热国”表示投资环境优良，“冷国”表示投资环境欠佳。该方法把投资环境分为七大因素：（1）政治稳定性。（2）市场机会。（3）经济发展及成就。（4）文化一体化。（5）法律阻碍。（6）实质阻碍。（7）地理及文化差距。二、等级尺度法这种方法将投资环境因素分为八个方面，即：（1）资本抽回限制度；（2）外商股权比例；（3）对外商的管制和歧视程度；（4）货币稳定性；（5）政治稳定性；（6）给予关税保护的意愿；（7）当地资本可供程度；（8）近五年的通货膨胀率高低。三、道氏评估法（1）评估影响企业业务条件的各个因素；（2）评估引起变化的各个主要压力因素；（3）在前述两步的基础上，进行有利因素和假设条件的汇总，从中指出8～10个在某个国家的某个项目能获得成功的关键因素；（4）在确定各关键因素及其假设条件后，提出4套项目预测方案。四、多因素和关键因素分析法（一）多因素分析法111i2345iiiiiiiedcbaW）（投资环境总分式中：Wi——第i类因素的权重；ai,bi,ci,di,ei——分别是第A类因素被评为优、良、中、可、差的百分比，且ai+bi+ci+di+ei=1（i=1,2……11）。投资环境总分在1～5之间。总分越接近5，投资环境越好。（二）关键因素分析法（1）重点因素，权重系数Wi=0.6：①市场环境中的购买力水平、市场容量、供应量、同类楼盘的分布及其现状等；②财务环境中的项目融资可能性、融资成本、税费负担、同类项目盈利水平等；③自然环境中的地理位置、风景地貌、自然景观；④基础设施条件中的电力、通讯、给排水、交通及其他生活设施条件。（2）一般因素，权重系数Wi=0.3：①经济环境中的消费结构、居民收入、物价指数等；②资源环境中的劳动力资源条件、原材料供应等；③法制环境中的争议仲裁公正性等。（3）次要因素，权重系数为Wi=0.1：①社会环境中的社会秩序、社会信誉等；②文化环境中的文化传统、教育水准等。J=（k1a1+k2a2+……knan）÷n式中：n——基础设施项目个数；k——各项基础设施的权重；a——各项基础设施与1对比的适应程度。五、综合评价法（一）环境要素权重系数的确定1．建立层次结构模型参考书本P61房地产项目投资环境影响因素的层次结构参考模型房地产项目投资环境社会政治环境社会秩序社会服务文化环境价值观念风俗习惯……2．确定同层间单权重系数设判断矩阵为［a］，各因素的权重系数为Wi，则有：a11a12…a1na21a22…a2n····［a］=········an1an2…annW1/W1W1/W2…W1/WnW2/W1W2/W2…W2/Wn=············Wn/W1Wn/W2…Wn/Wn如果aij的值判断正确，便有：aij=Wi/Wj=Wi/Wk×Wk/Wj=aik×akj将判断矩阵两边同乘以特征向量［W］T，便有：［a］［W］T=λmax［W］T则有：（［a］－λmax［I］）≈0式中：［I］——单位矩阵；λmax——判断矩阵唯一非零的最大特征根；［W］Ｔ——特征向量，即各要素的同层单权重系数。niiiiWWW1—式中：nniijiaW1niiiWAWn1max）（其中：〔AW〕=［a］［W］T3．一致性检验设［a］的估计矩阵为［a］′，由于判断误差的存在，［a］′与［a］是不相容的。只有［a］′与［a］完全相容时，才有λmax=n。一般情况下，λmax＞n，因此，可将（λmax－n）作为度量判断矩阵偏离相容性的指标，建立一致性检验公式：C·I=（λmax－n）/（n－1）式中：C·I——一致性检验指标；λmax——判断矩阵最大特征根；n——判断矩阵的阶。一般来讲，只要C·I值小于0.1，就可以认为这个判断是令人满意的。4．组合权重系数的确定设某房地产项目投资环境层数为A、B、C三层，由判断矩阵已求得B层各因素的单权重系数为bi，C层各因素的单权重系数为cij，则C层各因素的组合权重系数为B·Cj，可按下式计算：BCj=Σbicij（i,j=1,2…n）组合权重系数BCj描述了C层各因素相对于A层的优先顺序。如果C层下还有一层要素D，其单权重系数为dij，则该层相对于A层的优先顺序BCDj，按下式递推运算求出：BCDj=Σ（bc）idij（i,j=1,2…n）由上而下，依次递推，就可以求出层次结构模型的最下层投资环境因素在环境分析中的组合权重系数。（二）各投资环境要素的评分Vj=4rj1+3rj2+2rj3+rj4式中：Vj——投资环境Xj的评分值；rj1——认为j指标为优的评价者占全部评价者的百分比；rj2——认为j指标为良的评价者占全部评价者的百分比；rj3——认为j指标为中的评价者占全部评价者的百分比；rj4——认为j指标为差的评价者占全部评价者的百分比。上述这种评分法评出的分值在4～1之间。显然，得分越高越好。（三）投资环境的综合评分G=ΣBCDj·Vj（j=1,2,…,n）式中：G——目标项目投资环境的综合评分；BCDj——第j环境因素的权重系数；Vj——第j个环境因素的评价分值；n——环境因素的个数。上式求得的分值在4～1之间。分值越高，目标项目投资环境越好。（四）投资环境分析的敏感性分析⑴逐项分析环境因素的稳定状况，判断其在房地产投资建设或经营期内发生变化的可能性，并研究其变化的基本趋势及变化程度；⑵对将要发生变化的因素，依据其变化的趋势及变化程度，请专家予以重新评价；⑶统计各因素的评价结果，计算它们的分值；⑷计算变化后的房地产投资环境综合评分值；⑸如果是不同地点投资环境的比较和排序，则按新的综合分值重新排序，并比较前后两种排序的差异、分析原因、作出判断；⑹如果是单一项目、单一地点的投资环境评价，则比较前后两次综合评分值，研究其变化程度、分析原因、作出判断。六、世界银行的“四指标法”外国股份所有权的行业限制，建立一个外国公司的程序，取得工业用地的程序，及商业纠纷仲裁机制。关键概念投资环境房地产投资环境投资硬环境投资软环境冷热因素法等级尺度法道氏评估法多因素分析法关键因素分析法综合评价法四指标法复习思考题1．简述房地产投资的“硬环境”和“软环境”。2．简述国际投资环境的特征。3．试比较冷热因素法、等级尺度法、道氏评估法、多因素分析法和关键因素分析法等投资环境分析方法。