评估培训讲义

项目贷款评估培训讲义主讲人：工作单位：联系方式：项目贷款评估培训讲义江苏国衡土地房地产资产评估咨询有限公司第一部分：项目贷款评估基础知识第二部分：项目贷款评估大纲及评估内容第三部分：案例分析汇报提纲项目贷款评估培训讲义江苏国衡土地房地产资产评估咨询有限公司第一部分：项目贷款评估基础知识一、项目贷款评估的概念二、项目贷款评估的目的三、项目贷款评估的原则四、评估方法五、项目贷款评估的依据和条件九、贷款项目评估与项目可行性研究的区别八、项目贷款评估前的准备工作七、项目贷款评估的主要内容六、贷款评估的基本程序项目贷款评估培训讲义江苏国衡土地房地产资产评估咨询有限公司项目贷款评估是银行对借款人申请使用贷款的建设项目，以项目可行性研究报告为基础，根据国家现行经济方针政策、财税制度以及各银行信贷政策和发展战略的要求，结合通过调研所得来的有关项目生产经营信息资料，从项目建设的必要性、技术的先进合理性、财务效益、银行收益及潜在风险等方面进行全面系统的分析论证，为贷款决策提供意见和建议的工作过程。一、贷款评估的概念项目贷款评估培训讲义江苏国衡土地房地产资产评估咨询有限公司银行进行项目贷款评估的目的是以银行的立场为根本出发点，以提高银行的信贷资产质量和经营效益为目的，根据项目的具体情况，剔除项目可行性研究报告中可能存在的、有可能影响评估结果的各种非客观因素，重新对项目的可行性进行分析与判断，为银行贷款决策提供依据。二、贷款评估的目的项目贷款评估培训讲义江苏国衡土地房地产资产评估咨询有限公司项目贷款评估工作须客观、公正、科学、谨慎，其通常遵循以下原则：1、贯彻银行发展战略的原则2、系统性原则3、宏观评估与微观评估相结合的原则4、静态方法与动态方法相结合的原则5、定性分析与定量分析相结合的原则6、原则性和灵活性相结合、具体问题具体分析的原则7、客观性原则8、前瞻性原则9、以银行效益为中心的原则10、权衡风险与效益的原则11、从有利于银行的角度出发的原则三、项目贷款评估的原则项目贷款评估培训讲义江苏国衡土地房地产资产评估咨询有限公司1、贯彻银行发展战略的原则信贷资产在银行资产中占有较大的比重，贷款收益是银行收入的主要来源，贷款项目的成功与否对银行的影响很大，因此在进行项目评估、决定项目的取舍时，必须以银行发展战略为指导，使所选择的项目有助于银行发展目标的实现。2、系统性原则贷款评估包括投资估算、资金筹措、产品和原辅材料市场、工艺技术及设备方案、配套建设条件以及财务效益等评价内容，各部分既是相互独立，又是紧密联系的，因此要把项目评估作为一个系统工程，对所涉及的各个方面进行系统分析。（从整体出发，合理开发、设计、实施和运用系统的工程技术。它根据总体协调的需要，综合应用自然科学和社会科学中有关的思想、理论和方法，对系统的结构、要素、信息和反馈等进行分析，以达到最优规划、最优设计、最优管理和最优控制的目的。）三、项目贷款评估的原则项目贷款评估培训讲义江苏国衡土地房地产资产评估咨询有限公司3、宏观评估与微观评估相结合的原则从项目评估的客体看，它只涉及一个项目或一个企业，属于微观经济的范畴；但从所涉及内容看，项目评估必须了解项目所在地的经济社会发展情况、国内外经济发展趋势、国内外市场和竞争者的情况以及科技进步趋势等宏观经济的内容。因此进行项目评估时必须综合考虑宏观和微观两方面的因素。4、静态方法与动态方法相结合的原则项目评价有静态（不考虑资金的时间价值）和动态（考虑资金的时间价值）两种方法，两种方法的分析内容各有侧重，原则上应以动态评价为主。但有些内容只要进行静态分析就可以说明问题，因此项目评估应根据实际情况把静态与动态分析相结合。三、项目贷款评估的原则项目贷款评估培训讲义江苏国衡土地房地产资产评估咨询有限公司5、定性分析与定量分析相结合的原则对经济现象的分析一般应以定量分析为主，但有些新的经济现象难以有足够的数据进行分析；或者在经济、技术变革较快的时候，以现有的数据对未来进行预测往往会得出错误结论。在这两种情况下用定性分析的效果将会更好。6、原则性和灵活性相结合、具体问题具体分析的原则（1）项目评价的判断标准和评价参数都是以某一地区和某一类型的企业为参照物制定出来的，一般能够反映某一时期的社会平均水平。但各地的情况不一样，经济发展水平不同，统一公布的参数可能高于或低于本地区的发展情况，采用何种评价标准和参数进行评估应具体进行分析。（2）进行项目评估，必须按照有关规定进行。但规定的调整可能会出现时滞现象。此外，经济发展存在经济周期问题，如果刚好遇到周期的转换，原来所制定的规定也不能适应形势的发展。处理以上情况时，可以不必固守有关规定，但必须有充分的理由。三、项目贷款评估的原则项目贷款评估培训讲义江苏国衡土地房地产资产评估咨询有限公司7、客观性原则客观性原则要求项目评估必须反映项目的客观情况，尽量不要以评估人的主观偏好而对某些对项目不利的客观事实视而不见或过分夸大。8、前瞻性原则项目评估涉及的时间跨度较长，因此对项目的分析和参数的取值必须充分预测未来的发展变化。9、以银行效益为中心的原则银行贷款发放在遵循国家有关方针政策和银行信贷政策的前提下，应该以银行效益为中心，考虑贷款资金的成本，对成本和效益进行综合比较。三、项目贷款评估的原则项目贷款评估培训讲义江苏国衡土地房地产资产评估咨询有限公司10、权衡风险与效益的原则风险与效益应该成正比例的关系，因此在评估中对于那些风险大而综合效益差的项目应给予放弃。在权衡风险与收益时，不能因项目可能带来的存款、结算等中间业务而降低贷款发放的标准，降低对贷款风险的防范。11、从有利于银行的角度出发的原则同样一件客观事物，从不同的角度看可能会得出不同的结论，而且这些结论都是正确的。因此在判断一件事有利或不利以及可取或不可取，都必须从银行的立场出发。三、项目贷款评估的原则项目贷款评估培训讲义江苏国衡土地房地产资产评估咨询有限公司1、定量与定性分析2、指标评价法3、折现现金流法（DCF）：按收付实现制的原则确定贷款项目的收入和支出，并引入资金具有时间价值或资金的使用具有机会成本的思想。4、实物期权法：DCF方法隐含地假定：商业银行要么立即贷款、要么彻底放弃。实物期权方法的引入极大地方便了关于灵活性价值的计算。贷款项目的实物期权，即关于是否贷款（或者关于贷款规模或时间）的选择权。商业银行可以在未来某个时点实施某项贷款，当然也可以不实施，商业银行拥有相机选择的权利。5、动态与静态分析：考虑资金的时间价值。四、评估方法项目贷款评估培训讲义江苏国衡土地房地产资产评估咨询有限公司1、贷款评估的依据（1）国家产业政策、财政税收政策，行业发展规划，国家和行业的可行性研究设计标准和参数；（2）中央银行和农行的信贷政策及管理规定，农行的评估规定和参数；（3）政府有关部门对项目立项的批准文件，项目可行性研究报告；（4）借款人生产经营等有关材料；（5）中央和地方政府有关的城市建设规划、环境保护、消防、安全卫生、运输、劳动保护等有关法规和规定。五、项目贷款评估的依据和条件项目贷款评估培训讲义江苏国衡土地房地产资产评估咨询有限公司2、贷款评估应具备的基本条件（1）符合国家的产业、土地、环保等相关政策和农业银行信贷政策，并按规定履行了固定资产投资项目的合法管理程序；（2）符合国家对项目投资主体资格和经营资质要求;（3）符合农业银行关于营业执照、贷款卡、账户管理等要求；（4）借款人信用等级原则上在AA级（含）以上，有特别规定的除外；（5）借款人及控股股东、主要股东无重大不良信用记录（虽然有过不良信用记录，但不良信用记录的产生并非由于主观恶意且申请本次用信前已全部偿还了不良信用）；（6）项目资金来源明确并有保证，项目资本金比例及来源符合规定；（7）能够提供合法、有效、足值的担保，有特别规定的除外；（8）申请外汇固定资产贷款，须符合有关外汇管理政策；（9）农业银行信贷管理基本制度规定的其他条件。五、项目贷款评估的依据和条件项目贷款评估培训讲义江苏国衡土地房地产资产评估咨询有限公司3、项目的一票否决条件项目属于下列情况之一的为一票否决，不进入评估程序：（1）国家政策限制或禁止建设的项目。（2）我行信贷政策限制或禁止支持的项目。（3）借款人在本行已有次级及以下贷款。但属于下列情况的贷款各行可以根据具体情况灵活掌握：（1）债务重组、外贸贷款、政策性贷款、封闭贷款；（2）经确认由资信较高银行担保、或以本行存单质押、或以可转让国库券质押的贷款。五、项目贷款评估的依据和条件项目贷款评估培训讲义江苏国衡土地房地产资产评估咨询有限公司一般程序为：初审→前期准备→调查→编写报告，具体如下：1、根据银行评估条件筛选项目，对企业申请进行初步审查。对符合一票否决条件的项目可以直接否决，不必进入评估程序。2、确定评估机构，成立评估小组，确定主评估人，或委托行外中介机构进行评估。3、制定工作计划，确定项目评估的进度安排和深入调查的重点，提出调查提纲。4、收集有关资料，进行整理、分析，开展调研工作。5、根据调查结果和借款人提交的材料对项目所涉及的各个方面的问题进行分析、审查做出预测与评价。6、编写评估报告，提出评估结论。六、贷款评估的基本程序项目贷款评估培训讲义江苏国衡土地房地产资产评估咨询有限公司贷款评估主要内容包括但不限于：借款人评估，筹资评估，效益评估，担保评估，风险评估等，项目贷款还应对项目概况、产品市场、投资估算等内容评估并进行不确定性分析。1、借款人评估主要是对借款申请人的资信进行综合评估，内容包括：借款人的概况、偿债能力、获利能力、经营管理能力、履约能力、发展潜力等方面。对于新组建的项目法人，要重点分析产权构成和注册资本的到位情况，法定代表人和领导班子素质，主要投资者的生产经营和资产负债状况。2、筹资评估主要评估和分析各项投资来源、出资方式是否落实并符合规定，对新建企业要着重对资本金来源进行分析和评价。3、效益评估指对贷款项目形成的经济效益以及给我行带来的综合效益进行评估。效益评估应以现金流量分析为主，重点分析贷款偿还的可靠性。4、贷款担保评估主要是对借款人提供的保证、抵押和质押等贷款风险防范措施的可靠性进行分析。七、项目贷款评估的主要内容项目贷款评估培训讲义江苏国衡土地房地产资产评估咨询有限公司5、项目贷款还应对以下方面进行评估（一）项目概况评估主要从项目建设的必要性、项目所在地经济法律环境、项目工艺技术及设备、项目建设和施工条件、环境保护等方面进行综合性评估。（二）产品市场评估主要通过对产品所处行业概况的了解,市场供求现状的调查,供求发展趋势的预测，项目产品竞争能力的分析，判断项目产品销售市场的前景和潜力。（三）投资估算评估主要分析项目工程内容和费用是否齐全，取费标准和依据是否合理，是否任意扩大取费范围；投资构成比例是否合理。（四）不确定性分析包括盈亏平衡分析和敏感性分析，主要评估贷款的抗风险能力。6、风险评估是贷款评估的重要组成部分，评估人应根据本银行内定的综合评价指标，对上述贷款各评估要点的风险因素进行定性和定量分析。风险评估结果是贷款决策的主要参考依据，风险评级小的贷款可以批准，风险评级一般的可在落实风险防范措施后方可批准，风险评级高的贷款不予批准。七、项目贷款评估的主要内容项目贷款评估培训讲义江苏国衡土地房地产资产评估咨询有限公司1、评估的组织准备（1）确定主评估人及评估小组成员。（2）确定外聘专家。项目评估所需聘请的专家应是本领域内有造诣的专家学者，如高等学校或科研、设计院所研究人员，国家主管部门或行业协会的有关行业专家等。（3）确定评估费用标准。2、评估资料的准备贷款评估人员应在贷款评估前完备有关评估资料，并检查有关资料的真实性、完整性、合法性、合规性及有效性。对于客户提供的复印件，要与原件核对，经核对无误或相符后，应在复印件上注明“与原件核对相符”字样并签名。八、项目贷款评估前的准备工作项目贷款评估培训讲义江苏国衡土地房地产资产评估咨询有限公司3、评估调研（1）实地调查评估人员通过前往客户营业（或项目）所在地调查，了解客户的生产经营情况和企业经营