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新政对项目影响解析谨呈：深圳@房地产有限公司PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversionwww.pdffactory.com1、金融“二套房”个人按揭贷款、认房不认贷、房地产企业信贷1、金融“二套房”个人按揭贷款、认房不认贷、房地产企业信贷对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款首付款比例不得低于40％，贷款利率严格按照风险定价。严格执行房地产项目资本金要求，严禁对不符合信贷政策规定的房地产开发企业或开发项目发放房地产开发贷款。2、税收物业税开征试点2、税收物业税开征试点3、土地增加土地供应、打击囤地3、土地增加土地供应、打击囤地增加中低价位、中小套型普通商品住房用地供应而广州市国土房管局却已先行一步，着手重新修订《广州市闲置土地处理办法》4、其他规范房地产市场秩序、保障性住房建设4、其他规范房地产市场秩序、保障性住房建设世联认为：后期楼市走向将更多取决于：地方政府态度、加息节点、市场供求变化及开发商资金链状况2010年全国市场政策展望2010年全国市场政策展望政策收紧已成必然,后市相续多项组合拳将出PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversionwww.pdffactory.com2.1最新政策动态p4月14日召开的国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50％，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。同时提出要求，对购买首套住房且套型建筑面积在90平米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30％。p4月18号，对贷款购买第三套住房的家庭，银行可实现更严厉措施（放贷）。新政调控动态新政调控动态PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversionwww.pdffactory.com成交反应滞后性明显，市场观望氛围加重u一线城市市场反应快速，成交明显趋缓u客户赶新政实施前末班车，二线城市成交不跌反涨u三线城市总体成交仍较良好，个别城市供应减少导致成交下滑近期房地产市场表现近期房地产市场表现PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversionwww.pdffactory.com本报告是严格保密的。主要公寓产品上门量走势01002003004005003.22-3.283.29-4.54.6-4.114.12-4.18深港一号御河堤七街公馆丽湾国际东方银座公馆财富港2.2市场竞争分析（公寓类）深圳近期项目上门情况深圳近期项目上门情况主要公寓项目上门量自新政后出现锐减u受新政影响，市场典型项目上门量锐减，4.12-4.18期间，南山东方银座公馆上门量下降68％，南山丽湾国际上门量下降40％，宝安财富港上门量下降35％。PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversionwww.pdffactory.com本报告是严格保密的。深圳近期项目成交情况深圳近期项目成交情况中大户型对非首次置业客户门槛提高，购买合拼户型产品出现两套首付差异1、首次置业者购买合拼户型，一套可付2成首期，另一套则算二套房，须付5成首期；2、对于非首次置业客户的置业成本提高很多，导致部分客户流失；3、对于已交付定金，但银行贷款没有批准的客户，开发商全额退定金260001260002龙岸开盘仅售90余套27000-3000090————万科华府龙华大户型，非首次置业者购房门槛提高——0250004熙龙湾宝安中大户型成交价格(元/平米)成交套数成交价格(元/平米)成交套数上周情况20100419-2010042520100412-20100418项目区域类型PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversionwww.pdffactory.com本报告是严格保密的。在售公寓产品销售量走势（套）0204060801003.22-3.283.29-4.54.6-4.114.12-4.18御河堤七街公馆财富港2.2市场竞争分析（公寓类）深圳近期项目成交情况深圳近期项目成交情况成交均价相对稳定，成交量明显下跌主要公寓产品销售量及均价：u受新政影响，市场典型项目成交量锐减，成交均价基本稳定。u4.12-4.18期间，福田七街公馆成交量锐减53％，财富港成交量锐减45％。u最新开盘的南山丽湾国际，成交均价15000元/㎡,低于之前报价17000元/㎡。PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversionwww.pdffactory.com本报告是严格保密的。五一期间开盘项目：潜龙曼海宁—推出927套，销售10余套，均价24000元/平米68-141㎡两-四房主力户型2020总户数（套）深圳市潜龙实业集团有限公司开发商24.6建面（万㎡）5占地（万㎡）宝安区龙华新城西邻新区大道，北邻和平路，东侧为上塘路区位2010年5月2日开盘时间抽签，共分20组，每组5人。抽至第八组时累计进入选房区的客户约20批。开盘方式到场客户约200人（100批），现场车辆约80辆现场客户情况22000元/平米起，均价24000元/平米销售均价10余套，销售率约1%开盘当天销售套数及销售率927套，68-141㎡两-四房推出套数及户型深圳近期项目成交情况深圳近期项目成交情况PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversionwww.pdffactory.com本报告是严格保密的。140-178㎡三-四房主力户型713总户数（套）深圳市高发投资控股有限公司开发商20建面（万㎡）8占地（万㎡）宝安区新安街道创业路与裕安西路交汇处区位五一期间开盘项目：第五大道—推出500套，销售130余套，均价21000元/平米到场客户约500人（约300批），以宝安自住客户为主现场客户情况2010年5月2日开盘时间营销中心开放时，对外报价25000元/平米备注均价21000元/平米，最低18000元/平米，最高24000元/平米；楼王均价32000元/平米销售均价130多套，销售率约26%；国土局信息网上公布123套开盘当天销售套数及销售率500套，140-178㎡三-四房推出套数及户型深圳近期项目成交情况深圳近期项目成交情况PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversionwww.pdffactory.com本报告是严格保密的。190-300㎡的庄园别墅为主；小高层面积在140-180平方米主力户型800总户数（套）深圳大贸股份有限公司开发商15建面（万㎡）13占地（万㎡）龙岗区布吉镇坂田布龙路南侧(珠江旭景佳园旁,四季花城东)区位五一期间开盘项目：十二橡树—推出168套，销售8套，均价18000元/平米2010年5月3日开盘时间之前计划均价24000元/平米，受新政影响，价格作出大幅调整备注均价18000元/平米销售均价8套，销售率约5%开盘当天销售套数及销售率168套推出套数及户型深圳近期项目成交情况深圳近期项目成交情况PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversionwww.pdffactory.com本报告是严格保密的。本次调控持续时间将超过六个月，政府调控决心大，投资客短期将离开市场u本次调控可视为挽回民众对政府的“公信力”的大动作，决心和态度是非常的明确的。u调控时间至少持续六个月以上，同时价格如果不能在目前状态下实现至少是10-15%的回调幅度，政府是不会就此打住。u从稳定社会情绪出发，重点防范金融风险、控制资产价格泡沫，所以本来打压的重心将会是近期价格上涨过猛、绝对价格虚高的城市，其中一、二线是为主要目标区域，短期内所受冲击也会是很大。u二手市场会率先松动，间接推动新房市场的松动。u按照目前整体节奏来看，第四季度以及2010年上半年将会是集中的上市供应期，压力会比较大。对后市判断对后市判断判断一：就格局而言——为赢回社会公信力，政府调控决心非常之大判断一：就格局而言——为赢回社会公信力，政府调控决心非常之大判断二：就反应而言——本轮调控，市场发展的量价表现将会经过三个阶段判断二：就反应而言——本轮调控，市场发展的量价表现将会经过三个阶段判断三：就城市而言——一、二线城市所面临冲击要远大于三、四线城市判断三：就城市而言——一、二线城市所面临冲击要远大于三、四线城市判断四：就购买行为而言——投资者短期会加速离场判断四：就购买行为而言——投资者短期会加速离场判断五：就后续供应而言——集中性压力将会出现在今年四季度及2011年上半年判断五：就后续供应而言——集中性压力将会出现在今年四季度及2011年上半年PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversionwww.pdffactory.comTHEEND.发掘物业价值节省交易成本降低交易风险达成客户目标Values.Cost-saving.Risk-control.AchievementsPDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversionwww.pdffactory.com