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——固安区域+市场研究核心问题聚焦整体思路项目定位启动区策略项目机会寻找整盘操盘策略问题聚焦。本报告是严格保密的。一小时交通圈一小时交通圈亦庄房山大兴燕郊通州廊坊顺义京哈京沈京津塘京开京石京承永清固安半小时交通圈大厂香河机场快速亦庄房山大兴燕郊通州廊坊顺义京哈京津塘京开京石京承永清固安半小时交通圈大厂香河机场快速问题聚焦区域印象北京1小时交通圈城镇组团中，发展相对滞后的非热点外围城镇,区域竞争力有限1小时交通圈城镇：燕郊：京哈高速，快速公交通达；房地产成熟发展区域；区域配套有限；大厂：京哈高速，快速公交可达；房地产起步发展区域；区域配套匮乏；香河：京沈高速，快速公交可达；家具产业、房地产发展区域；区域配套匮乏；廊坊：京津塘高速，快速公交可达；自身产业发展完善、房地产成熟发展区域；区域配套完善；永清：京津塘、廊霸路；自然环境良好，房地产启动区域；区域配套匮乏；固安：京开高速，快速公交可达；农工业、房地产启动发展区域；区域配套匮乏；本报告是严格保密的。永清县固安县廊坊市固安-北京南四环:京开高速路程约40公里；固安-广阳区九州镇：密涿高速廊坊段约20公里固安-永清县：廊涿线约20公里；固安-涿州市：廊涿线约25公里、廊涿高速路程约30公里；固安-霸州市：106国道约35公里、大广高速规划路；京津南通道固安县概况：总面积698.73平方公里2008年末总人口416670人主导产业：农业与大兴县紧邻，且有交通联系紧密固安县产业结构比例12.3%9.6%41.5%43.8%56.6%23.8%39.0%32.8%31.1%66.6%19.5%23.4%廊坊市广阳区永清县固安县第一产业第二产业第三产业数据来源:2009廊坊经济统计年鉴问题聚焦区域印象农业产业为主，具备优质交通系统的北京南部外围城镇无强势区域价值吸引力本报告是严格保密的。主要客户流向燕郊均价：7500元/平米产品形式：普宅交通方式：公交、自驾车刚需主流热点选择区域香河均价：5500-6000元/平米产品形式：普宅、类低密交通方式：自驾车刚需主流选择区域大厂均价：4500元/平米产品形式：普宅交通方式：自驾车刚需选择区域廊坊均价：6500－7500元/平米产品形式：普宅交通方式：自驾车内向型市场，北京客户鲜少固安均价：5500-6000元/平米产品形式：普宅、别墅交通方式：公交、自驾车刚需选择区域永清均价：5500元/平米产品形式：别墅、类低密交通方式：自驾车低密度首置客群选择区域次要客户流向亦庄房山大兴燕郊通州一小时交通圈廊坊顺义京哈京沈京津塘京开京石京承永清固安半小时交通圈大厂香河机场快速亦庄房山大兴燕郊通州一小时交通圈廊坊顺义京哈京津塘京开京石京承永清固安半小时交通圈大厂香河机场快速问题聚焦区域市场热点区域共享北京支付能力有限的刚需客群，受区域发展限制，当前阶段属认知度有限区域北京永定河106国道低密度项目普宅项目核心区区域内市场处于起步阶段，区域市场同质化竞争严重，本项目处于现有认知较低的南部区域固安市场目前主要代表项目北部区域南部区域市场分析板块分析以中小规模中高容积率普宅项目为主，平台价格集中在5500-6500元/平米，目前仅万汇广场在售，开盘当月销售400套，新政后每月8-9套；规划中新城区域，价格主要集中在5800-6200元/平米；京御系列，不同产品系均有，品牌具有一定知名度，大卫城8月8日开盘，续客4月4000组左右，均价5300－6000元/平米；固安的房地产市场处于房地产发展初级阶段，多数为当地开发商，中小规模项目为主；市场同质化竞争严重，户型均以80-100平米两居为主力供应（占比70%左右），一居面积60平米左右，三居100-130平米之间，建筑类型多以小高层板楼为主，中小规模为主；本报告是严格保密的。2010年2011年目前在售未来供应恒基现代城天顺家园红城方城馨苑汇丰家园孔雀大卫城橘洲万汇广场北京第九区68、110平米的一居，85、97平米二居，118、120、139平米的三居，供应量37万平米1居59平米，2居70-80平米，3居115平米，供应量1600多套中宏新界76-90平米两居，120平米三居，供应量约40万平米以二居90-100平米为主，供应量5万平米一居40-60平米，二居67-87平米，三居91-125平米，供应量40万平米供应量5万平米一居约60平米；二居约90平米左右；三居110-135平米，未来供应量83万平米以80-90平米两居为主，未来供应量14万平米以89-128平米两居为主，未来供应量10万平米以85-97平米两居为主，未来供应量14万平米未来将面临多层面的激烈竞争，主要为区域内同期开发的京御系、绿洲项目未来供应量150万平米2012年市场内同期存在多个大规模开发项目，京御集团旗下的孔雀大卫城和廊坊京御地块，绿洲地产的大留村地块，潜在供应量超过400万平米内向型，低品质，尾盘销售——分流竞争廊坊京御地块未来供应量180万平米绿洲地产地块外向型、高品质——主要竞争竞争锁定问题聚焦区域市场问题聚焦核心问题Q1:寻找区域机会,挖掘区域发展价值，突破现有区域竞争劣势Q2:寻找市场机会,挖掘自身价值体系，突破激烈综合性市场竞争审视现有区域认知、市场基础、本体条件与目标实现间存在的问题世联的大盘操作经验•大盘操作，有规可循：•不是随行就市，大盘也可把握、可控制启势炒作区域奠定形象，灵活应变产品升级，精神属性传递生活方式控制卖点、控制节奏、控制价格•远郊大盘，看发展、看客户紧抓区域发展前景，把握客户真实需求项目背景核心问题聚焦整体思路项目定位启动区策略项目机会寻找整盘操盘策略机会寻找。区域机会寻找市场机会寻找价值体系建立区域机会——从城市发展视角寻找机会区域机会凭借优越的地理位置，固安将在北京城市发展过程中受到南城发展计划、第二机场建设、大七环发展的多重利好影响，取代东部方向成为新的城市发展热点北京城市定位国家首都世界城市文化名城宜居城市大七环范围的北京城世界城市2005年2010年2015年2020年2050年中关村、CBD、金融街的逐渐成熟CBD东扩、“南城计划”、首都国际第二机场等带动北京全面发展，特别是向东南方向的延伸北京城市发展近期远期远景内容来源于《北京城市总体规划2004－2020》《北京市2010年政府工作报告》区域机会北京城市未来城市西部发展带东部发展带中心城区域山区区域山区区域“两轴两带多中心”北京城市发展格局中心城区不断升级完善，东部区域首先启动，西部区域以生态涵养发展为主，形成多点带动的城市格局高度发展新城/05年启动重点新城•通州——现代国际化新城，北京未来城市综合服务中心；主要功能——行政办公、商务金融、文化、会展等。•亦庄——高新技术产业中心、高端产业服务基地、国际宜业宜居新城；•顺义——北京绿色国际港；主要功能——现代制造业、空港物流、会展、国际交往、体育休闲等；发展中新城/09－10年启动新城•大兴——宜居、宜业的，具有综合性区域服务职能的京南绿色新城；主要功能——生物医药等现代制造业、商业物流、文化教育等；•房山——首都西南枢纽、友好产业新区、山水文化名城、宜居城市；主要功能——现代制造业、新材料产业、物流、旅游服务、教育等；•昌平——科教创新基地、人文生态景区、和谐宜居新城主要功能——高新技术研发与生产、旅游服务、教育等；•怀柔——国际交往中心组成部分，生态友好型都市产业园区和重要的科技创新及成果转化基地；主要功能——会议、旅游、休闲度假、影视文化等；•密云——国际交往中心组成部分，环境优美、舒适宜居、节约高效、社会和谐的生态新城；主要功能——科技含量高、无污染的都市型工业、旅游度假、会议培训等；•门头沟——西部综合服务中心的发展平台，生态、旅游宜居新城；主要功能——文化娱乐、商业服务、旅游服务等；未启动新城•延庆——北京联系西北地区的交通枢纽、北京国际化旅游休闲区；主要功能——都市型工业、旅游、休闲度假、物流等；•平谷——北京东部物流、休闲度假及绿色农业基地；主要功能——都市型工业和现代制造业、物流、休闲度假等；东部新城引领新城快速发展，目前已基本成形，部分区域进入升级阶段，南部近城的远郊区县正处于全面启动阶段，发展空间巨大；内容来源于《北京城市总体规划2004－2020》通州顺义亦庄昌平房山大兴怀柔密云门头沟延庆平谷区域机会北京新城发展阶段京沈亦庄房山大兴燕郊通州一小时交通圈廊坊顺义京哈京津塘京开京石京承永清固安半小时交通圈大厂香河机场快速新城发展带动外围城镇的发展，东部区域为发展成熟片区，发展空间及后续动力有限，南部区域在城市发展主线上，发展前景良好，主流影响力、吸引力建立中交通圈范围确定通过GoogleEarth测量/规划发展情况来源于《北京城市总体规划2004－2020》/《北京市2010年政府工作报告》北京南部区域：2010年初开始启动的南城计划推动了整个南部区域的发展，之后第二机场落户大兴的利好消息又给南部区域增添了很多机会，并通过辐射作用间接影响到了廊坊、固安、永清等县市廊坊：城市升级阶段；固安：起步阶段；永清：起步阶段；固安：由南部发展带动，结合自身城市升级改造，正在加速发展。产业园的不断完善也起到一定的助推作用。刚起步，发展中北京东部区域：2000年起由CBD发展带动整个东部区域，另外由于首都机场的辐射效果，东部区域逐步发展至通州乃至燕郊，而近期香河、大厂区域也稳步发展起来。燕郊：发展成熟；香河及大厂：起步阶段；区域机会北京近郊区县发展区域机会——从城市发展视角寻找机会区域机会处于北京世界级城市发展体系的重点发展方向上处于近期快速推动发展线路之上，发展空间及机会巨大区域影响力及吸引力将在区域发展进程中快速强势化区域机会——从世界级城市视角寻找机会——从重大规划、设施建设视角寻找机会区域机会据丰台区相关负责人透露：首都第二机场“落地”大兴已成“定局”，预计10月份对外公布，北京市有关方面低调处理相关事宜，但业已抽调人手到大兴开展前期工作。大兴区已经为新机场预留了备用地，该预留地目前已具备建设机场的基本框架，并已在拆除违章建筑。《大兴新城规划》中第126条明确指出：“要做好第二机场落户大兴的准备，预留足够的用地，严格控制预留用地的端净空和侧净空区域，适时开展与新空港配套的集疏运交通设施建设的规划准备工作。”北京首都国际机场相关负责人透露：新机场不会与现在的机场错位发展，而将同样建成一座大型枢纽机场，建设规模会满足每年6000万人次的客流需求，但不会一次建成运营，而是根据需求分期建成。空港经济将为城南区域经济新的增长极，强势占位城市发展极点，快速摆脱现有区域竞争局面区域机会第二机场选址第二机场固安广阳永清本报告是严格保密的。第二机场预计2020年达到4000万吞吐量区域机会第二机场定位及发展第二机场的设计吞吐量8000万~1亿，即使按照目前的增长量预测首都第二机场的旅客吞吐量也将排名于世界顶级；并且，按照发改委的说法，预计2015年建成运营，将是下一个时代的机场；0200040006000800010000亚特兰大机场芝加哥机场希思罗机场东京机场巴黎机场洛杉矶机场达拉斯机场北京首都机场法兰克福机场丹佛机场全球前十大机场年旅客吞吐量（2008年）数据来源：国际机场协会万人次/年首都机场2009年11月30日年吞吐量达到6000万第二机场的设计吞吐量8000万~1亿定位为现代化世界顶级机场，建设开发时序长达25年，初期建设与快速发展期将持续至2020年吞吐量年20152020202520302035第二机场拟投入使用预计达到4000万年吞吐量预计达到8000万年吞吐量设计运力8000万~1亿初建期成长期发展期成熟期本报告是严格保密的。由临空产业化向空港新城发展粗放的、低效的、单一的土地利用方式集约的、高效的、复合的利用方式由到高端的、高附加值的产业由到低端的、低附加值的产业由到由到单一的公路交通，不完善的配套立体交通体系完善的生活配套高建筑密度的工业区宜产宜居宜商宜游的新城市社区设施生活化发展理念：以价值为导向的新