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第9章房地产投资可行性研究9.1房地产投资可行性研究概述9.1.1可行性研究的内涵和作用可行性研究(FeasibilityStudy)是在投资决策前对拟投资项目进行全面的、综合的技术经济调查研究和科学论证的方法。可行性研究的重要作用主要体现在如下四个方面：1、保证投资决策的科学性和合理性。2、保证投资方案的优化。3、保证项目投资的有序性。4、为其他工作收集资料，提供依据。9.1.2房地产项目可行性研究的步骤和具体内容房地产可行性研究是房地产项目建设前期的调查研究。按其工作内容大体上可划分为如下几个阶段:1、机会研究阶段机会研究阶段的主要任务在于寻找投资机会，为建设项目的投资方向提出建议。这一阶段的工作主要依靠笼统的估计：根据已有的类似工程来估算投资额，按照当时的市场价来估算项目收入，并按大致估算的百分比来估算税费。这一阶段的机会研究又可分为一般机会研究和具体项目的机会研究两种类型。2、初步可行性研究初步可行性研究的主要目的在于分析机会研究的结论，初步判明项目投资是否可行，决定是否进行下一步的可行性研究。初步可行性研究与可行性研究的区别主要在于获取资料的详细程度不同，计算结果精度不同，分析深度不同。它对投资与成本估算的精度稍高于机会研究成果。3、可行性研究阶段可行性研究阶段又称详细可行性研究阶段，是房地产项目可行性研究全过程中最重要的一个组成部分。这一阶段研究的问题主要包括：①市场研究，主要是拟开发项目的市场供需情况，市场价格等问题的调查研究；②环境分析，包括拟开发项目所面对的产业政策、限制条件及资源状况等软硬环境的研究；规划研究，指项目规划设计方案的比较研究；③进度安排，包括从筹建到规划设计，工程施工、竣工到交付使用等整个项目投资建设过程的进度计划；④项目成本及投资估算和财务分析，包括项目筹资方案分析、项目资金平衡分析、项目现金流量、收益分析以及偿债能力的分析等；⑤项目经济效果估算，包括项目销售、转让、租赁的单价及面积估算、税金估算、收入及纯收入估算；⑥项目经济效益评价，包括投资回收期、投资收益系数等静态评价及净现值、内部收益率等动态评价，以及盈亏分析、概率分析等不确定因素的估算及评价；⑦项目社会及环境效率评价，指从全社会和整个国民经济的角度考察项目带来的利益和消极影响；⑧结论，即对项目的可行性作出结论，对研究过程中的问题提出解决办法。9.2房地产投资可行性研究案例9.2.1项目概况9.2.2市场分析1、宏观市场分析①该地区总体经济发展②该地区房地产走势③该地区房地产政策环境④该地区住宅市场2、区域市场分析9.2.3项目开发条件与项目定位1、优势分析①区位条件②街区功能2、劣势分析①区位条件②街区功能3、机会分析①宏观环境②区域市场4、威胁①宏观环境②区域市场5、项目应对策略6、产品定位①产品的市场定位②客户定位9.2.4项目开发方案与进度安排1、初步规划方案2、建设进度安排①前期工作安排②工程施工进度计划9.2.5投资估算与资金筹措1、项目总投资估算①本开发项目投资成本估算依据②项目投资概况2、经营计划及销售收入预测3、投资分年度使用计划4、资金筹措计划9.2.6项目财务评价1、静态分析2、现金流量分析3、经济效益综合评析9.2.7风险分析(不确定性分析)1、盈亏平衡分析2、敏感性分析9.2.8结论与建议本章基本概念可行性研究机会研究初步可行性研究详细可行性研究