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房地产经营与管理•主讲：王莉飞第一章房地产投资概述第一节房地产的种类第二节房地产投资的特性第三节房地产投资的形式和利弊第四节房地产投资的风险第五节风险与投资组合第一节房地产的种类一、土地二、在建工程三、建成后物业一、土地（一）是否开发：未开发的----农村集体土地已开发的----城市国有土地（二）土地所处状态：生地、毛地、熟地二、在建工程已经开始工程建设但尚未竣工投入使用的房地产。三、建成后物业1.居住物业2.商业物业3.工业物业4.特殊物业第二节房地产投资的特性一、位置的固定性(不可移动性)二、寿命周期长自然寿命经济寿命三、适应性四、不一致性五、政策影响性六、对专业管理的依赖性七、相互影响性第三节房地产投资的形式和利弊一、房地产投资的形式二、房地产直接投资三、房地产间接投资四、房地产投资的利弊一、房地产投资的形式直接投资间接投资直接投资投资者直接参与房地产开发或购买房地产的过程,参与有关的管理工作，包括：从购地开始的开发投资和物业建成后的置业投资。间接投资将资金投入与房地产相关的证券市场的行为，房地产的间接投资者不需直接参与有关投资管理工作。二、房地产直接投资（一）房地产开发投资投资者赚取开发利润，风险大收益也大（二）房地产置业投资投资者期望获得收益、保值、增值和消费四方面的利益。（一）房地产开发投资指投资者从购买土地使用权开始，通过在土地上的进一步投资活动，即经过规划设计和施工建设等过程，建成可以满足人们某种入住需要的房地产产品，然后将其推向市场进行销售，收回投资获得利润的过程。（二）房地产置业投资房地产置业投资的对象：增量房地产和存量房地产三、房地产间接投资（一）购买住房抵押支持证券（二）购买房地产开发投资企业的债券或股票（三）投资于房地产投资信托基金四、房地产投资的利弊•（一）房地产投资之利•（二）房地产投资之弊（一）房地产投资之利1.相对较高的收益水平2.能够得到税收方面的好处3.易于获得金融机构的支持4.能抵消通货膨胀的影响5.提高投资者的资信等级（二）房地产投资之弊1.变现性差非流动性资产2.投资数额巨大3.投资回收周期长4.需要专门的知识和经验第四节房地产投资的风险一、系统风险二、个别风险三、风险对房地产投资方向选择的影响一、系统风险对市场内所有投资项目均产生影响、投资者无法控制的风险.(一)通货膨胀风险(二)市场供求风险(三)周期风险(四)变现风险(五)利率风险(六)政策风险(七)政治风险(八)或然损失风险二、个别风险仅对市场内个别项目产生影响、可以由投资者控制的风险.(一)收益现金流风险(二)未来经营费用风险(三)资本价值风险(四)比较风险(五)时间风险(六)持有期风险三、风险对房地产投资方向选择的影响(一)投资者根据不同类型房地产投资风险的大小,确定其合理的投资收益水平;(二)投资者尽可能规避控制或转移风险.第五节风险与投资组合投资组合理论:在相同的宏观经济环境变化下,不同投资项目的收益会有不同的反应。把适当的投资项目组合起来便可以达到一个最终和最理想的长远投资策略。在一个固定的预期收益率下使风险最低或是在一个预设可接受的风险下使收益最大化的投资组合。