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2010年南京房地产市场年报目录122010年政策环境分析2010年城市经济分析32010年南京房地产市场分析42011年运行趋势预判本报告数据来源：南京市统计局官方网站、南京网上房地产、南京搜房网、新浪房地产PART12010年城市经济分析2010年南京市宏观经济企稳回升，经济总量再创新高07年一季度～08年二季度，南京市GDP增幅平均达18.09％；其中，在08年二季度达到峰值20.40％。08年三季度～09年二季度，南京市GDP增幅平均为10.34％；其中，09年一季度、二季度GDP增幅已逐步回落至6.97％、8.97％，处于历史低位。在09年三季度～今年一季度，在经济逐步复苏的过程中，政策进入真空期。前期扶持性政策效应仍在延续，受经济复苏预期影响，以楼市为代表的行业开始迅速进入快速发展阶段，并带动整体经济强劲反弹。从指标来看，2010年三季度GDP增幅已出现较大幅度回落，只有9.68％，考虑到居高不下的CPI（11月份南京为5.3％），经济放缓的速度将更为明显。GDP固定资产投资：区域经济投资型拉动特征明显，城市新发展战略提供二次投资契机。2003年，南京提出“一城三区、跨江发展”的发展战略，在此背景下，当年全社会固定资产投资增幅达58.2％，其中，基建投资增幅高达83％。2009年，南京城市外延的扩展，提出“一主城三副城八大新城”的开发战略。在此带动下，2009、2010年全社会固定资产投资增幅达到23.90％、24％，从而拉开了新一轮的城市建设高潮。2010年1-11月份，南京市全社会固定资产投资累计3012.41亿元，同比增幅24％，与2009年全年相比增幅12.91％，延续了2009年投资加大的发展态势。固定资产投资金融危机信贷扩张政策负面效应初步显现后，本年度，央行连续六提存款准备金率、两次加息收缩资金流动性，极大程度上遏制了资金流动性过剩的发展势头。鉴于通货膨胀愈演愈烈的态势，央行下半年开始连续六次上提存款准备金率，并两次加息。金融机构贷款开始逐渐收紧，截至年底，南京金融机构本外币贷款余额增幅已与07年、08年相当，但考虑到09年基数较大，目前的市场资金流动性仍较宽裕。本外币贷款余额地方财政一般预算收支增幅与经济发展状态相辅相成，2010年，财政收支状况好转，首次出现盈余96.2亿截至2010年11月，南京市地方财政一般预算收入累计为466.97亿元，地方财政一般预算支出为370.77亿元，六年来首次出现盈余96.2亿元。2005年－2010年，地方财政一般预算收入增幅年均为20.30％，高于整体经济的发展速度，政府对社会财富的再分配作用在不断加强。如果考虑到土地出让的地方收入，政府收入将更显盈余，国富更有待民强。财政收支截至9月份，南京市人均可支配收入同比增幅10.7%。考虑到通货膨胀因素，实际涨幅仅6.8％。2009年南京人均可支配收入增幅仅10.30％，低于地区生产总值（11.5％）1.2个百分点。2010年三季度数据显示，南京市人均可支配收入增幅10.7％，低于地区生产总值（13.3％）2.6个百分点，二者差距有进一步拉大的趋势。人均可支配收入生活水平贫穷温饱小康相对富裕富裕极其富裕恩格尔系数60％50％-60%40％-50%30％-40%20％-30%20％恩格尔系数为0.35，属于相对富裕的城市行列。自2005年南京从小康水平跨入相对富裕阶段就一定停留该区间，甚至部分时期恩格尔系数不降反升，与近年来经济的快速发展形成了鲜明的对比。恩格尔系数南京城建规划十二五期间，南京将组织实施八大工程，360个左右重大项目，计划投资13100亿元左右。对南京未来影响至深的城建规划南部新城一主城三副城八新城地铁……主城”指传统新街口地区、河西新城、南部新城河主城北部地区“三副城”，则是江北、东山和仙林的升级。“八新城”，分别为桥林、板桥、龙潭、永阳、淳溪、滨江、汤山和禄口。《南京城市总体规划修编成果草案(2007年-2030年)》一主城三副城八新城10年后，南京常住人口则将从现在的741万，增加至1060万。城市人口将由“井字加外环”，升级为“井字三环”，并且向多个方向快速联通。市民关注的过江通道，将由现在规划的10条，增加到14条。城市交通方面南部新城主城区南部新城主城河西新城南部新城南部新城将与主城区、河西三足鼎立南部新城以南京南站地区(5.63平方公里)、红花机场地区(约10平方公里)为核心，包括雨花台宁南地区和江宁东山新市区(含土山)部分地区在内共约48平方公里。作为未来的主城南部中心，南部新城将与主城区、河西共同构建成三足鼎立的格局。地铁“十二五”期间，南京预计将投资1000亿元。加快轨道交通建设，提高快速通勤能力，包括地铁3号线、10号线、机场线、4号线一期、11号线一期、12号线等项目10号线3号线4号线12号线11号线南京市经济周期性波动特征明显。随着南京市“一主城三大副城八大新城”发展战略的提出，以及青奥会在宁举办的契机，区域内必将掀起新一轮的建设热潮，并带动整体经济进入新一轮的发展周期。投资拉动型的经济发展模式虽在一定程度上带动了经济的发展，但并未实质性提升人们的收入水平。居民收入水平提升缓慢，消费也难以有效放大，未来经济持续快速发展的不确定性因素增多。南京城市经济运行小结PART22010年政策环境分析全年调控政策列举全年调控政策分类汇总阶段第一轮调控前期第一轮调控期第二轮调控期时间2008.11-2010.32010.4-2010.82010.9-2010.12金融个人信贷首套房房贷最低首付比例调整为20%建筑面积90平米以下首付比例不得低于20%，面积90平米以上不得低于30%首付款比例调整到30%以上二套房房贷改善型最低首付比例调整为20%首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。全面并将第二套住房公积金个人住房贷款首付提高至五成三套房房贷---贷款首付款比例和贷款利率应大幅提高，部分地区可暂停发放购买第三套及以上住房贷款暂停发放第三套及以上住房贷款，叫停第三套住房公积金贷款收紧流动资金加息------11.20、12.26两次加息存款基准利率0.25%调高存款准备金率1.18、2.25分别上调存款准备金率0.5%5.10央行上调存款准备金率0.5%11.16、11.29、12.20上调存款准备金率0.5%其他银监会禁止流动资金贷款投资房地产---保险资金不得变相抄地卖地，不得投资开发或者销售商业住宅行政限购---地方人民政府可根据实际情况，采取临时性的措施，在一定时期内限定购房套数房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数保障性住房加快保障性住房建设确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务切实落实中小套型普通商品住房和保障性住房建设计划和供地计划其他国资委要求部分国企退出房地产开发行业，要求商品住房严格实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名，以家庭为单位认定二套房------土地监管国土部强化用地监管---批准杭州、南昌等10个城市土地利用总体规划。房企闲置土地一年以上禁拿地税收减免------支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠，对个人购买90平方米及以上普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减免1%税率征收契税第二轮宏观调控具体情况日期城市停放三套房贷停放第三套公积金贷款限购调整税收房产税试点土地增值税情算稽查增加土地住房供给惩罚违规房企9月29日全国√——√√√√√4月30日北京√——√————√√√9月30日深圳√——√——————————10月1日厦门√——√√————√√10月7日上海√√√√√√√√10月9日宁波√——√√——√——10月10日福建√——√√——√√√10月11日杭州√√√√————√√10月12日南京——√√——√√——10月12日温州√——√————√√√10月13日天津√——√√————√——10月14日海口√——√√——√√√10月15日广州√√√√——√√——10月16日三亚√——√√————√√10月18日大连√——√√————√√全国数十个大中型城市相继出台地方调控细则，从停发三套房公积金贷款、限购、调整税收、土地清理调查，到加大土地和保障房供给、惩罚违规房企等方面出台政策。部分政策解读《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（2010年4月17日）■□出台背景：1-3月份，全国部分城市房价出现暴涨。在此背景下，4月14日温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施。4月17日，《通知》正式出炉，被称“史上最严厉调控”。■□核心内容：1）各地区、各有关部门要切实履行稳定房价和住房保障职责，建立考核问责机制。2）坚决抑制不合理住房需求。实行更为严格的差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。3）增加住房有效供给。4）加快保障性安居工程建设。5）加强市场监管。政策侧重通过货币政策来抑制需求，提高了购房门槛，加大了楼市投资的获利成本，打破了市场一致看涨的预期，短期内起到了立竿见影的作用。在严格执行政策的后几个月，市场成交量锐减。但由于开发企业经过2009年的市场复苏后，资金相对充裕，在成交锐减的背景下多数保持坚挺，房价并未有实质性地松动。随着九十月份市场的回暖，此轮政策调控的初衷并未完全实现。■□政策效应：继四月“国十条”出台后，市场虽经历了短暂的低迷，成交及认购量回落明显，但房价并未有实质性松动。随着“金九银十”的临近，部分城市成交开始回暖，房价重拾涨势。在此背景下，9月29日多部委酝酿出台进一步措施（业内称之为“国五条”），来加强对楼市的调控。其中，差别化信贷政策和税收政策最为引人关注。《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》（2010年9月30日）■□出台背景：九月底出炉的“国五条”，实质上是四月份“国十条”的延续和深化。由于市场对“国十条”的冲击已逐渐消化，国五条对市场的影响十分有限。政策出炉后，高品质楼盘仍有不俗的市场表现，与四月“国十条”出炉后市场的冷清形成了鲜明的对比。另外，此轮调控加强了对开发企业资金的控制，试图通过收紧开发企业资金链来迫使坚挺的房价出现松动，但事实上却导致开发企业放慢开发节奏，未来市场供应萎缩的预期反而使得房价愈加坚挺。■□核心内容：■□政策效应：1）各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。2）对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。3）对有土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规记录的房地产开发企业，各商业银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期。4）对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。5）对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。《市政府关于贯彻住建部等部委宏观调控政策促进我市房地产市场持续健康发展的意见》（2010年10月12日）■□出台背景：继9月30日多部委出台“国五条”后，江苏省随后出台了《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展加快推进保障性住房建设的通知》。在该《通知》指导精神下，南京市于10月12日对调控做了进一步细化，以呼应中央对调控高房价的决心。1）加