第一章 房地产投资开发

房地产投资与管理课程目的•对房地产业具有初步认识•理清房地产开发经营的系统体系•完成一项房地产相关的方案设计市场调查报告项目可行性分析营销策划方案•为同学就职房地产相关企业奠定基础课程安排•讲述教材•专题演讲•案例讨论参考书目•刘洪玉编著，房地产开发（修订第3版），首都经贸大学出版社•李燕华、姚建军，房地产开发经营，清华大学出版社•乔志敏编著，房地产经营管理教程，立信会计出版社•[美]尼尔·卡恩等著，房地产市场分析：方法与应用，中信出版社•[美]丹尼斯迪帕斯奎尔等著，城市经济学与房地产市场，经济科学出版社参考网站•搜房网•住在杭州•杭州市房产信息网联系方式•[e-mail]•QL151土地和房屋是人类安身立命的场所，没有人能够脱离土地，没有人能够离开房屋。第一章导论1234Contents房地产房地产业房地产市场本章关键词•名列港澳十大首富的李嘉诚，是长江实业及和记黄埔有限公司主席，是名副其实的地产大王。他从地产业发迹，最终成为压倒群雄的“地产界巨子”。其经典言行被地产界奉为圭臬（guinie，标准）。他说：“我投资的秘诀是：不论做什么生意，必先了解市面的需求，做人处世则应忠诚努力，遵守诺言，且要不断充实自己，追上瞬息万变的社会。”•由中国电影大王之称的邵逸夫爵士，财产遍及美、加及东南亚，名列香港十大首富。他这样谈及自己的致富之道：“我的财产主要来自购入的地皮升值，我买戏院时，总带买下附近的地皮。戏院带旺附近区域后，买入的地皮便会大幅升值。•富甲一方、鼎鼎大名的霍英东是一位勇敢地“土地爷”，在房地产投资方面，他的创新经营意识有口皆碑。一是开创房屋预售，他说：“我从自己买房中就悟到，只有最大限度地扩大购买对象，房地产才能发展起来”他采取的楼宇预售办法，只要先付10%的现金，就可购得即将破土动工兴建的楼宇（香港称为“楼花”）。二是率先采用小册子和广告形式宣传推销楼宇，吸引更多的人购买房地产。•“持有实物才是最佳额保值办法”，这是李兆基投身房地产的初衷。他的投资作风雷厉，善于把握时机，房地产低潮时吸纳，高峰时吐出，绝不拖泥带水，评论家称他“眼明手快，先声夺人”，“重新部署战略最快”。•在美国，最看好的行当就是房地产的投资，投资额超过股票、债券的金额，投资收益更是远超其上。事实上，在美国，今天百分之七八十的富人，多半是由房地产投资发迹的。与购买股票、期货、公债、黄金买卖，或经营进出口贸易等比较，房地产投资是风险最小，最稳健的赚钱之道。美国前总统富兰克林.罗斯福曾归结其理由，说道：“房地产不会被偷、遗失、也不会被搬走，只要适当地注意管理，它是世界上最安全的投资。”1房地产•1.1房地产（realestate/realproperty）概念•代表性观点：–房和地有机整体论：房地产是房屋建筑和建筑地块的有机组成整体（汤树华，1992）。–房产和地产统称论：房地产从字面上看是房产和地产的统称，即房产和土地两种财产的合称（包亚钧等，1998）。–狭义房地产论：指土地和土地上永久性建筑物及其衍生的权利（王克忠，1995）。–广义房地产论：除上述（狭义房地产）内容外，还包括诸如水、矿藏和森林等自然资源（周诚，1997）。–房地产即不动产论：房地产是不动产的原称；不动产是房地产的别称；房地产是通俗概念，而不动产则是理论化的概念。•曹振良等（2003）：房地产是指建筑地块和建筑地块以上以房屋为主的永久性建筑物及其衍生权利。•乔志敏（2004）：房地产是指房屋及其附属物（与房屋相关的建筑物如校区设施、建筑附着物、相关林木等）和承载房屋及其附着物的土地，以及与它们相应的各种财产权利。•概念的核心：地块房屋衍生权利房地产Vs.不动产Vs.物业房产、地产、房地产、不动产•房地产和物业•据《香港房地产法》一书解释，“物业是单元性房地产。一住宅单位是一物业，一工厂楼宇是一物业，一农庄也是一物业。故一物业可大可小，大物业可分割成小物业。”（李宗锷，1988）•在我国内地，物业是指已建成投入使用的各类建筑物及其相关的设备、设施和场地（中国物业管理指南，1995）。建设部及各地方的物业管理办法均采用此定义。•可知，物业与房地产最大的区别在于使用的范围有差异。即物业通常用于个体；房地产通常用于整体。如：“房地产业”和“物业业”房地产Vs.不动产Vs.物业1.2房地产的分类基于地上物类型（张红，2003）•以房地产的运作为标准收益性房地产非收益性房地产•按市场交易性质出售性房地产出租性房地产抵押性房地产典当性房地产……1.3房地产属性•自然属性位置固定性Location,location,location耐久性异质性/独特性（地段、楼层、朝向等）土地的不可再生性土地总面积的有限性•经济属性房地产有高资本价值特征投资和消费的双重性房地产利用的外部性（如配套设施、道路等）土地供给的稀缺性土地投资收益的递减性——存在一个最优点……1.3房地产属性•社会属性社会效应（如通勤距离、犯罪率）美学价值（绿城）心理效应（如归属感）1.3房地产属性2房地产业•学术界对房地产内涵及由此所引致的产业定位等莫衷一是房地产业是从事房地产开发、经营、管理、服务的行业（周诚，1997）——开发是否包括房屋建设过程不明确？•房地产业是从事房地产投资、开发、经营、管理和服务，主要是流通领域里活动的产业部门（王克忠，1995）；•房地产业是指在流通领域中从事房地产开发、经营、管理和服务的企、事业群体所组成的行业（李燕华、姚建军，2008）；•房地产业是从事房地产开发建设、租售经营以及与此紧密相关的中介服务如融资、置换、装饰、维修、物业管理等经济活动的行业，是国民经济中兼有生产和服务两种职能的独立产业部门（张永岳等，1998）；•房地产业是指从事房地产业开发、经营、管理和服务等经济实体所组成的众多行业的产业部门。房地产行业包括房地产生产、经营、消费等各个领域的经济组织和经纪人以及各类专业技术人员，他们是互相依存、互相联系、互相提供服务的有机体（包亚钧2.1房地产业的概念•分歧存在于两方面：一是房地产除了包括经营环节外，是否还包括开发建设（生产）环节？二是房地产业的内涵除了包括从事房地产经营活动外，还要不要包括房地产经营活动的各种法人单位？•一般经济理论广义来说，房地产业是生产经营型产业，兼有第二、三产业的特征；从具体狭义核算统计管理来说，房地产业归类为流通领域第三产业（曹振良，2003）。2.2房地产业的功能定位•基础产业地位简单地说，基础产业是指在国民经济中有重要影响、能较大程度制约其他产业和部门发展的产业。•支柱产业地位房地产业不论占GDP的比重，还是增长速度，都具备支柱产业的条件。（中国——超过5%（2008年）；美国——12.5%，英、意、法——6~9%；日本——9.4~10.9%，曹振良，2003）•产业链长，关联度大：据有关测算，我国房地产业每增加1单位产值对各产业的总带动效应为1.416单位2.3房地产业运行机制的基本构架生产、流通、消费三环节3房地产市场•市场是社会生产分工和商品交换的产物，是维系商品经济的纽带。包含两重含义：一是指买卖双方交易的场所；二是指交易活动发生的过程。•房地产市场是指房地产交易活动的总和，是买卖双方相互作用的一种机制。3.1房地产市场类型•按用途划分住宅市场、工业房地产市场、商业房地产市场•按发育程度分萌芽市场、发育市场、成熟市场•按覆盖范围划分地方性、全国性、国际性房地产市场•按层次划分一级房地产市场：土地出让市场：政府—开发商二级房地产市场：增量房交易市场:开发商—消费者三级房地产市场：存量房交易市场:消费者之间3.2房地产市场特点•地区性•供给调节滞后性•投机性•交易复杂性•受金融市场的强烈影响性•政府干预性强•宏观经济•人口•就业及工资水平•利率及抵押贷款的条件•税率•土地价格、土地利用控制•政策•建筑材料价格、建筑工人工资•建筑技术的变化、建筑质量•售价、租金水平、空置率•房价预期•……3.3影响房地产供求的因素体系框架本章回顾关键词房地产房地产业房地产市场