XXXX年南充房地产市场研究

2013年背景研判市场总结竞品总结1土地市场——2012年南充土地成交汇总•2012年南充土地市场共计成交235宗（推出262宗，11523亩），成交面积8780亩、成交金额63.58亿元。•受持续从严从紧的调控政策与政府供地节奏影响，一二季度南充土地市场量价齐跌。进入下半年，政府在加大供应量的同时开始推出优质地块，带动房企拿地积极性，市场活跃度有所上升。2南房网公布数据土地市场——2012年南充土地成交汇总•三区土地市场中，高坪区成交量与成交金额领先与顺庆区与嘉陵区；•六县中，阆中与南部县的土地成交量较高。•2012年，南充土地成交以工业用地为主，其中纯住宅用地与商住用地共计成交2602亩。3南房网公布数据年份成交套数（套）成交面积（万平米）成交金额（亿元）2009年25667242.9270.522010年27114239.8189.032011年23946239.1293.762012年23803242.7799.342009-2012年南充市商品住宅成交详情住宅市场——南充市场整体量价走势分析2012年，南充住宅市场整体成交23803套，成交面积242.77万平米，成交金额99.34亿元，成交均价4274元/平米！•从近4年市场情况来看，2012年虽然成交套数最低，但是成交面积、成交金额却相对较高。从成交均价来看，2012年与2011年基本持平，均维持在4200元/平米上下小幅浮动。4南房网公布数据住宅市场——各月量价走势•全年共计新推住宅21153套，但前期原有库存达2万多套；•全年价格走势相对平缓，长期维持在4100-4200元左右浮动，但随着年底一些优质明星项目加推，成交价格明显上升。•全年共计新推面积210万平米，库存面积去化率极低，长期维持在10%以下。5南房网公布数据住宅市场——各月成交金额及成交价格分析•2012年，市场上半年销售金额相对平缓，但进入下半年，销售金额急剧上升，与市场明星产品新推，以及整体市场转暖具有较大关系；•各月成交套均总价主要集中在42万左右；•成交单价方面，除底价产品以外，4000-4400元的产品，成交占比最大，占34%。6南房网公布数据住宅市场——全年成交总价段与面积段交叉分析（三区）50以下50-6060-7070-8080-9090-100100-110110-120120-130130-140140-150150-160160-170170-180180-200200-250250-300300以上合计30万以下2419630138440957822728817063121270730-40万75691172825822381810104107585657411805240-50万315257617203278156061342201012002788950-60万21284752111151316220153719316343960-70万6442166153172304598363870-80万2302094115811318480-90万10534133590-100万113623218100-120万6375122120-140万221519140-160万123160-180万11180-200万0200-230万0230-260万0260-300万44300万以上211711合计2481553952165359547344841311124035105041091053238452012•市场成交产品主要集中在80-90平米面积段，总价30-40万/套的产品；•市场偏刚需，全年总价100万以上的产品，仅成交60套；区域成交套数（套）成交金额（亿元）成交面积（万平米）2012比上年2012比上年2012比上年顺庆区13708-8.54%59.35+0.41%142-4.43%高坪区4749+24.38%19.76+31.72%49+26.91%嘉陵区4478-8.05%18.35-3.90%43-11.89%乡镇868+255%1.83+290%8+266%住宅合计23803-0.58%99.29+5.90%242+1.46%•高坪区成交量居全市第2位，成交套数与金额均超越嘉陵区。且销售的增长率远超其他两个区域，体现出极好的发展潜力。住宅市场——各区域量价变化情况8南房网公布数据住宅市场——三区住宅成交量价走势•高坪区销售相对稳定，但从9月份开始随着嘉陵新品加推增多，销售量连续4个月超越高坪。•从全年价格走势看，高坪区价格相对平稳，低于其他两个区域的成交价格。9南房网公布数据•从2012年南充市各片区的成交量来看，市政新区、嘉南新区、华凤新区为热销区域。市政新区夺取全市片区冠军，共成交5950套，占总成交套数26%。其次是嘉南新区3805套，占总成交套数17%。排行片区成交套数（套）成交面积（万平米）成交均价(元/平米）在售楼盘数（个）1市政新区595062.854162302嘉南新区380537.514208373华凤新区358937.484496194江东新区348435.974196205滨江北段207420.814373196南门坝149916.384414107高坪主城126112.254062128嘉陵主城6716.274390159顺庆主城5954.75513718住宅市场——市区各片区成交情况10南房网公布数据住宅市场——2012年南充成交量前10排名排名楼盘名称成交套数（套）成交面积成交均价产值套均总价套均面积（万平米）（元/平米）（万平米）（万/套）平米冠军君汇上品181618.6146498651847.64102.5亚军恒大绿洲117313.2444725920950.48112.9季军香江国际116212.9144285716549.2111.14泰合尚渡8758.9742083774643.14102.55香槟尚城6285.9343062553540.6694.436华诺国际6016.5641492721745.29109.27金色愿景东苑5855.6137912126836.3595.98春风玫瑰园5656.3944652853150.5113.19翰林尚城4894.1543971824837.3284.8710常春藤大院4394.3440391752939.9398.86•佳兆业君汇上品成为市场绝对明星，成交量价均明显领先于市场其他项目，但成交金额不到9亿；•市场成交量两极分化严重，销售前三名销售量均在1100套以上，且数量为后7位项目销售总和；•明星项目的成交套均总价集中在47-50万总价段，套均面积集中在100-110平米。11南房网公布数据竞品分析——板块地图高坪区下中坝起飞的城市副中心依托区位和资源优势，开始承接老区部分高端金融商业的功能，吸引老城改善型客户外迁。明星项目：金润华府西华新区顺庆老城市政新区安汉广场嘉陵老城嘉南新城滨江大道（南门坝、清泉坝）日臻完善的高端居住区毗邻传统商业中心，交通便捷，稀缺江景，品牌开发商倾力打造生活配套。随着开发殆尽，清泉坝将成为居住流入地。明星项目：香江国际、COCO香江12望天坝西华华凤（望天坝）教育中心&产业园区大学相关产业和毗邻的化工产业园区提供了较完善配套。明星项目：君汇上品、英伦城邦顺庆老城繁华商业集中区繁华商业中心及顺庆区各政府单位，配套完善。嘉陵区繁华县城&产业园区嘉陵各类政企单位及以汽车等重工业为代表的产业园区，有一定配套。明星项目：天庐市政新区政务中心&工业区市政府及其相关单位的外迁以及以南炼为代表的石油产业为区域带来一定配套。明星项目：恒大绿洲、绿地（未售）高坪安汉广场繁华县城&机场产业园区各类政企单位及以机械等重工业为代表的产业园区，有一定配套。明星项目：东方国际恒大绿洲君汇上品英伦城邦绿地项目COCO香江东方国际紫金港嘉陵江东岸金润华府天庐城市格局：南充市区由三个行政区、八个传统市场板块构成。在城市单心生长状态下形成了三个地缘圈层，相邻圈层各版块、圈层内各相邻版块存在竞争关系。高坪江东北段滨江新住区&物流通道拥江发展思路下开发的新区，缺乏居住配套。明星项目：天来豪庭13竞品分析——竞品地图恒大绿洲高层102㎡-160㎡52万-81万君汇上品高层72㎡-128㎡42万-61万英伦城邦高层、洋房70㎡-120㎡、60㎡-120㎡33万-58万、33万-67万东方国际高层70㎡-130㎡30万-56万天庐高层、70㎡-150㎡、31万-66万；洋房、110㎡-250㎡、64万-145万；别墅、110㎡-500㎡、100万-400万）紫金港高层嘉陵江东岸高层75㎡-140㎡本案绿地项目蓝光COCO香江高层未售在售开发商佳兆业置业（南充）有限公司项目地址顺庆区望天坝白土坝路308号总占地面积282亩（188094平方米）建筑面积626274平方米总户数4288容积率2.7绿化率35%物业形态32F、33F高层(2T4)交房标准清水房车位比1:1.05（4539个）物业管理佳兆业物业物业管理费1.60元/平方米·月建筑风格新古典主义交通5路、17路、22路、33路公交车社区配套华润万家、三大超宽风情园林、7000平豪华会所、1000平室外泳池、3000平果岭高尔夫球场、5万平商业周边配套西华师大、南充一中、市二医院、保利影院景观资源西华体育公园开盘时间2011.9本案14竞品分析——君汇上品（基本经济指标）君汇上品全年销售8.65亿，市场占比8.7%，全年推售1189套，销售1816套，18.6万方，月均去化151套，成交均价4649元/平米。15竞品分析——君汇上品（2012整体销售）1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月成交金额（万元）24317418512165267942760645941050060001178786217651成交面积（㎡）571017527117861473117812170369924219341260424356173531504457101752711786147311781217036992421934126042435617353150440500010000150002000025000300000500010000150002012年销售规模1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月成交套数（套）5717412015018214880221114234177156成交均价（元/㎡）42584232434444304459446546294787476148404968508642584232434444304459446546294787476148404968508601000200030004000500060000501001502002502012年量价走势2012.1-2012.12，锐理数据君汇上品70㎡-80㎡的主力户型户均总价在36万，比华府S1户型少7万，且为2T4的中庭景观；100㎡-110㎡的主力户型总价在47万，面积比华府套三户型大，总价少7万，且为2T4。竞品分析——君汇上品（高层销售）2011.12-2012.12，锐理数据套型存量套数新增套数可售套数销售套数已推余量未推成交均价(元/㎡)户均总价（万元/套）去化率60-70套二088080000.00%70-80套二23930254148754400474636.390.02%80-90套三29186215193220503345.089.77%90-100套三260262240477943.084.62%100-110套四双卫28629057655917240443547.697.05%110-120套四双卫112198310268420464255.186.45%120-130套四三卫7513521018327160458158.487.14%130-140套四双卫459090000.00%140-150套五双卫436110486180486471.582.69%160-170套五双卫347160571