第一章概论(房地产金融与投资-武汉理工大学贺富强)

RealEstateFinance&Investments房地产金融与投资RealEstateFinance&Investments房地产金融与投资任课教师：贺富强Email:[e-mail]参考书课本1.(美)威廉姆.布鲁格曼、杰夫瑞.费雪著：《房地产金融与投资》东北财经大学出版社2000.10李秉祥等译参考1.龙胜平主编《房地产金融与投资》高等教育出版社19982.WilliamB.Brueggeeman&JeffreyFisher:《RealEstateFinance&Investments》PublishedbyMcGraw-Hill2001第一章概论outline第一节房地产与房地产业一、房地产二、房地产业三、房地产商品的特点四、房地产业与金融业的关系一、房地产realestate狭义的房地产是指土地及土地上永久性建筑物及其衍生的权利。房产建筑在土地上的各种房屋，包括住宅、厂房、仓库和商业、服务、文化、教育、卫生、体育以及办公用房等。地产土地（含水面、海域）及其上下的一定空间，包括地下的各种基础设施和地面道路等。权利在房地产上可设置的权利众多在房产上有赠与权、继承权、售卖权、租赁权、抵押权、典当权、留置权、占有权、使用权、收益权、处分权等在地产上有地役权、地上权、通行权等地役权：依法为敷设、兴建、修筑公用设施而占有、使用、勘查他人土地的权利。地上权：在他人的土地上修建房屋、拥有建筑物、工作物、林木的权利。广义的房地产除上述内容外，还包括水、矿藏和森林等自然资源。产权和房地产PropertyRightsandEstates与房地产相关的所有者权利（ownershiprights）叫不动产(realproperty),与之相对的是动产(personalproperty)区别实物房地产与房地产所有权财产权(propertyrights)是指所有者对其财产的占有、使用、收益和处置的权力某房地产的价值可看作投资者为取得能带来特定收益流的产权所愿支付的价格财产的界定DefinitionofanEstate财产(Estate)一词是指房地产的所有权益或潜在所有权益，即在所有期内占有和使用该财产的一般权益。并非与不动产相关的所有权益都属于财产—地役权、留置权就不是财产。二、房地产业房地产业是从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰、服务等多种经济活动的具有高附加值的综合产业。它是一个特殊的产业部门：横跨生产、流通和消费领域；把地产和房产结合在一起；经营产权权利，涉及众多法律法规制度。房地产业的界定房地产业属于第三产业,它的产出是各种服务,不包含物质生产活动.房地产业包含以下活动1、房地产开发经营2、房地产买卖及租赁3、房地产经纪与代理4、房地产管理房地产业与建筑业房屋建设土地平整土地买卖房地产买卖房地产开发房地产业建筑业房地产业在国民经济中具有十分重要的地位第一、是城市经济发展的基础产业为城市生产生活提供基础、载体和空间；决定城市经济发展的规模、结构、布局和水平。第二、是国民经济的先导产业在房地产开发、经营和消费过程中，需要大量的资金和物资，联系着一大批相关产业，它的发展，能促进和带动相关产业的发展，起到促进和导向的作用。1、促进建筑业的繁荣2、促进建材工业、建筑设备工业、建筑机械工业和冶金、化工、森工、机械、仪表等产业的发展。建筑涉及23大类，1558个品种我国房屋建筑成本中70%是材料消耗，每年耗用钢材总耗量的25%，木材的49%，水泥的70%，玻璃的70%，预制品的25%%，运输量的8%。3、促进家用电器、家具等民用工业和旅游、园林、运输业、商业、服务业等第三产业的繁荣发展。促进金融业的发展。第三、是国民经济的支柱产业房地产是构成整个社会财富的重要内容，对国民经济具有稳定而长远的影响。英国的房地产价值占该国总财富的73.2%。房地产本身价值大，附加值高，土地不断升值。房地产产品使用周期长。第四、是保护和优化生态环境的重要环保产业三、房地产商品的特点1、是一种价值量大、集约化的商品2、具有不可移动性3、个体差异大4、建设使用的期限长5、具有保值增值功能房地产资金的特点1、房地产资金运用规模大2、房地产资金周转期长，周转速度慢3、房地产资金运动相对稳定4、房地产资金增值性较强5、房地产资金流动性差四、房地产业与金融业的关系（一）金融业对房地产业的作用（二）房地产业对金融业的作用（一）金融业对房地产业的作用1、为房地产业前期大额投资提供贷款2、提供购房贷款，促进房地产销售市场的扩大3、分散风险，提高房地产资金效益（二）房地产业对金融业的作用1、金融资产得以迅速扩大2、拓宽金融业务，提高金融业收益3、降低了金融资产的风险第二节房地产金融概述一、房地产金融指围绕着房地产业的开发、经营、消费而展开的筹资、融资、结算等各种金融活动。如房地产抵押贷款、房地产信托、房地产保险、房地产证券等房地产金融学，是一门介于房地产经济学、货币银行学、保险学、投资学和经济学等学科之间的边缘科学，专门研究房地产金融活动的方法和规律，以便运用有效的金融手段，筹集、融通房地产资金，探索实现房地产资金良性循环的最佳途径和方法。二、房地产金融学的主要内容1、房地产金融机构和融资主体2、房地产信贷资金的需求与供应3、房地产信贷资金的来源与运用4、房地产信托与投资5、房地产融资的可行性研究6、房地产保险的原理和险种设置7、房地产证券市场，股票、债券的发行与交易8、农业地产与住房消费的融资9、其他业务，如典当、金融结算的理论与实务三、房地产金融的构成（一）房产金融房屋或建筑物在生产、流通、消费过程中的资金融通活动。与住房金融有区别。（二）地产金融又称土地金融，指围绕土地的有偿使用而产生的融资活动，可分为：1、市地金融为城市土地的获得、改良、转让与经营而融资2、农地金融四、房地产信贷市场的构成1、房地产开发企业2、房地产金融机构3、房地产商品的消费者4、金融管理机构房地产开发企业土地开发公司房屋开发公司（住房开发公司）地产开发公司（城市建设综合开发公司）房地产金融机构银行保险公司证券公司信托投资公司财务公司典当行信用社房地产商品的消费者个人住宅合作社住宅租赁公司五、房地产信贷资金的筹集以偿还为条件用于房地产业的资金，包括（一）政策性房地产银行资金（二）商业银行房地产信贷资金（一）政策性房地产银行资金（1）国家财政基本建设资金（2）预算内行政事业单位住房基金（3）公房售房款和租赁保证金（4）职工住房公积金（5）发行地方住房建设债券（6）国际金融机构提供的住房贷款（7）政策性住房贷款（二）商业银行房地产信贷资金1、自有资金2、各类存款3、借入资金4、同业往来资金5、发行金融债券、出售可转让大额定期存单筹集的资金6、国外借款7、其它1、自有资金（1）国家拨入或其他股东投入形成的（2）经营中资金增值部分的银行留成对股份制银行，自有资本包括：股本资本盈余未分配利润准备金2、各类存款占商业银行资金来源的70%以上（1）各级政府部门有关房地产开发经营的存款（2）企事业单位存款除一般企业存款外还有房地产开发企业存款房地产经营企业存款（3）个人存款（3）个人存款合同储蓄自愿储蓄强制储蓄合同储蓄签订合同，长期存款储蓄者与房地产金融机构按事先约定的存款数量、存入方式和期限，参加房地产专款储蓄。待储蓄额达到约定的数额和期限，有权向该机构申请一笔贷款，其数额可为储蓄额的数倍，储蓄者可用这笔钱买地产或作购房的首次付款。此外还有从工资中扣下人寿保险、退休基金存入房地产金融机构的。自愿储蓄优点：资金来源广泛缺点：存期较短强制储蓄政府利用法律、行政命令和经济手段，规定人们将一定数量的资金按期存入房地产金融机构的一中存款形式。公积金就是一种强制储蓄3、借入资金同业拆借资金向中央银行借款或再贴现六、居民个人购房资金（一）居民个人购房资金的筹集途径1、向金融机构申请购房抵押贷款2、向私人借款3、典当4、集资建房和合作建房（二）居民购房资金的测算（二）居民购房资金的测算1、房价款＝每平方米价格×购买面积建筑面积＝套内面积＋分摊公用部分面积2、应交税费含契税、契约印花税、交易印花税、交易监证费、权证综合费、抵押登记费等共六种，合计占商品房成交价的3.88%3、物业管理费套内建筑面积商品房的套内建筑面积是指成套商品房（单元房）的套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积之和。套内使用面积住宅的套内使用面积的计算方法为：１、套内使用面积包括卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等分户门内面积的总和；２、跃层住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；３不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；４、内墙面装修厚度均计入使用面积。套内墙体面积套内墙体面积是指商品房各套内使用空间周围的维护或承重墙体。商品房的套内墙体分为共用墙及非共用墙两种。按照《北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》的规定，商品房套内墙体面积的计算方法为：共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。阳台建筑面积阳台建筑面积按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中，封闭式阳台的建筑面积按其外围水平投影面积计算建筑面积；挑阳台（底阳台）按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积。分摊的公用建筑面积根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》规定，各套（单元）分摊的公用建筑面积＝公用建筑面积分摊系数×套内建筑面积，而公用建筑面积分摊系数＝整栋建筑物的公用建筑面积／整栋建筑物的各套内建筑面积之和，其中，整栋建筑物的公用建筑面积等于整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑各套（单元）套内建筑面积之和，并应扣除整栋楼不应分摊的建筑面积。计算结果七、房地产债券股票和债券是筹集资金的重要手段，其作用主要有两个，一是能在短期内迅速筹集大量资金，二是能分散风险。房地产债券的特点发行总额大，票面利率高期限长风险小（一）房地产债券的分类房地产政府债券房地产金融债券房地产企业债券（二）国外房地产债券举例国际上有以下三种行之有效的金融工具1、市政债券2、地价指数债券3、住房预约债券1、市政债券是一种承担还款责任的债务凭证，上面载明债务的条件、期限、票面价格、利息等。总义务债券：由政府以税收作担保，资信级别最高，收益率最低筹资范围广泛，包括公共建筑、厂房、住宅、道路桥梁、医院、学校、绿化、控制污染、控制人口等生产生活领域。收入债券：以某项工程所得的税收、收入或租金等收益作担保，还本付息。2、地价指数债券是一种还债金额与地价连动的债券，票面只有交易的土地面积，涉及三方土地所有者购买土地的机构专门的管理机构管理机构卖方买方签约出资获券付券得地交券受款3、住房预约债券一种以项目完工后转让土地为条件发行的长期、低收益债券，投资者拥有选择权选择购买房产选择债券的投资收益你的名字纪弦用了世界上最轻最轻的声音轻轻地唤你的名字每夜每夜刻你的名字刻你的名字在树上刻你的名字在不凋的生命树上当这植物长成了参天的古木时啊啊，多好，多好你的名字也大起来写你的名字画你的名字而梦见的是你的发光的名字如日,如星,你的名字如灯,如钻石，你的名字如缤纷的火花，如闪电，你的名字如原始森林的燃烧，你的名字大起来了，你的名字亮起来了，你的名字于是，轻轻轻轻轻轻地唤你的名字春雷孔孚•声音有些痛苦，•但很响。o它告诉人们：o雨就在路上。错误郑愁予我打江南走过那等在季节里的容颜如莲花的开落我达达的马蹄是美丽的错误我不是归人，是个过客……东风不来，三月的柳絮不飞你底心如小小的寂寞的城恰若青石的街道向晚跫音不响，三月的春帷不揭你的