第三章房地产投资经济评价

第三章房地产投资经济评价房地产投资经济评价是房地产投资分析的重要组成部分，是项目可行性研究的核心内容，是投资与贷款决策的重要依据。房地产投资经济评价指标主要分为两大类：1.反映盈利能力的指标2.反映清偿能力的指标成本利润率投资利润率投资利税率静态指标资本金利润率资本金净利润率静态投资回收期盈利能力净现值内部收益率财务动态指标动态投资回收期分析盈利指数指标体系投资回收期借款偿还期还本付息比率清偿能力资产负债率流动比率速动比率一、反映盈利能力的静态指标（一）成本利润率指开发利润占总开发成本的比率。项目开发总价值-项目开发总成本成本利润率项目开发总成本成本利润率反映的是开发经营期内的利润率，而不是年利润率。•某房地产开发商以5000万元的价格获得了一宗占地面积为4000平方米的土地50年的使用权，建筑容积率为5.5，建筑覆盖率为60％，楼高14层，1至4层建筑面积均相等，5至14层为塔楼(均为标准层)，建造成本为3500元／㎡，专业人员费用为建造成本预算的8％，行政性收费等其他费用为460万元，管理费为土地成本、建造成本、专业人员费用和其他费用之和的3.5％，市场推广费、销售代理费和销售税费分别为销售收入的0.5％、3.0％和6.5％，预计建成后售价为12000元／㎡。项目开发周期为3年，建设期为2年，地价于开始一次投入，建造成本、专业人员费用、其他费用和管理费在建设期内均匀投入；年贷款利率为12％，按季度计息，融资费用为贷款利息的10％。问项目总建筑面积、标准层每层建筑面积和开发商可获得的成本利润率分别是多少?(1)项目总开发价值1)项目建筑面积：4000×5.5＝22000(㎡)2)标准层每层建筑面积：(22000-4000×60％×4)／10＝1240(㎡)3)项目总销售收入：22000×l2000＝26400(万元)4)销售税费：26400×6.5％＝l716(万元)5)项目总开发价值：26400-1716＝24684(万元)(2)项目总开发成本1)土地成本：5000万元2)建造成本：22000×3500＝7700(万元)3)专业人员费用：7700×8％＝616(万元)4)其他费用：460万元5)管理费：(5000+7700十616+460)×3.5％＝482.16(万元)6)财务费用a.土地费用利息：5000×[(1+12％／4)3×4－1]＝2128.80(万)b.建造费用／专业人员费用／其他费用／管理费用利息：(7700+616+460+482.16)×[(1+12％／4)(2/2)x4-1)＝l161.98(万)c.融资费用：(2128.80+1161.98)×10％＝329.08(万)d.财务费用总计：2128.80+1161.98+329.08＝3619.86(万元)7)市场推广及销售代理费用：26400×(0.5％+3.0％)＝924(万元)8)项目总开发成本：5000+7700+616+460+482.16+3619.86+924＝18802.02(万)(3)开发商利润：24684－18802.02＝5881.98(万)(4)成本利润率：5881.98／18802.02×100％＝31.28％某开发商在一个中等城市以425万元的价格购买了一块写字楼用地50年的使用权。该地块规划允许建筑面积为4500㎡。开发商通过市场研究了解到当前该地区中档写字楼的年净租金收入为450元／㎡，银行同意提供的贷款利率为15％的基础利率上浮2个百分点，融资费用为贷款利息的10％。开发商的造价工程师估算的中档写字楼的建造成本为1000元／㎡，专业人员费用为建造成本的12.5％，行政性收费等其他费用为60万元，管理费为土地成本、建造成本、专业人员费用和其他费用之和的3.0％，市场推广及出租代理费为年净租金收入的20％，当前房地产的长期投资收益率为9.5％。项目开发周期为18个月，建设期为12个月，可出租面积系数为0.85,试通过计算开发商成本利润率对该项目进行初步评估。（按季计息）(1)项目总开发价值1)项目可出租建筑面积：4500×0.85＝3825(㎡)2)项目每年净租金收入：3825×450＝172.125(万元)3)项目总开发价值：P＝172.125×(P／A，9.5％，48.5)＝1789.63(万元)(2)项目总开发成本1)土地成本：425万元2)建造成本：4500×1000＝450(万元)3)专业人员费用：450×12.5％＝56.25(万元)4)其他费用：60万元5)管理费：(425+450+56.25+60)×3.0％＝29.74(万元)6)财务费用a．土地费用利息：425×[(1+17％／4)1.5×4-1]＝120.56(万元)b．建造费用／专业人员费用／其他费用／管理费用利息：(450+56.25+60+29.74)×[(1+17％／4)0.5×4-1)＝51.74(万元)c．融资费用：(120.56+51.74)×10％＝17.23(万元)d．财务费用总计：120.56+51.74+17.23＝189.53(万元)7)市场推广及出租代理费：172.125×20％＝34.43(万元)8)项目开发成本总计：425+450+52.65+60+29.74+189.53+34.43＝1241.35(万元)(3)开发商利润：1789.63-l24135＝548.28(万元)(4)开发商成本利润率为：548.28／1241.35×100％＝44.17％（二）投资利润率1、定义：投资利润率是指房地产投资项目开发建设完成后，项目经营期内正常年度的年利润总额（或年平均利润总额）与项目总投资的比率。2、计算公式：投资利润率=年利润总额（年平均利润额）/项目总投资额×100%3、优缺点：计算方便，但年利润总额很难确定。较合理的做法一般按预计回收期的利润平均值为年利润总额来计算投资利润率。（三）投资利税率1、定义：投资利税率是指房地产投资项目建设完成以后正常年度的年利税总额与项目总投资的比率。利税额为实现的净利润加上上缴的所有税金之和。2、计算公式：投资利税率=年利税总额/项目总投资额*100%3、应用：指标越大，说明项目盈利能力越大，为国家所作贡献越大。4、优缺点：同投资利润率。（四）资本金利润率1、定义：项目的年正常税前利润额与项目资本金的比例。此处的利润额为税前利润，资本金为项目全部注册资本2、计算公式：资本金利润率=年税前利润额/资本金*100%•投资项目资本金,是指在投资项目总投资中,由投资者认缴的出资额,对投资项目来说是非债务性资金,项目法人不承担这部分资金的任何利息和债务；投资者可按其出资的比例依法享有所有者权益，也可转让其出资，但不得以任何方式抽回。•资本金是指企业在工商行政管理部门登记的注册资金。我国有关法规遵循实收资本与注册资金相一致的原则。资本金在不同类型的企业中的表现形式有所不同。股份有限公司的资本金被称为股本，股份有限公司以外的一般企业的资本金被称为实收资本。•房地产开发项目实行资本金制度，并规定房地产开发企业承揽项目必须有一定比例的资本金，可以有效地防止部分企业的不规范行为，减少楼盘“烂尾”等现象的发生。•目前，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%,其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。（五）资本金净利润率1、定义：项目的税后利润额与项目资本金的比例。2、计算公式：资本金净利润率=税后利润额/资本金*100%例.已知某房地产投资项目的投资总额为5000万元。如果投资者投入的权益资本为2000万元，经营期内年平均利润率总额为800万元、年平均税后利润为600万元。试计算该投资项目的投资利润率、资本金利润率、资本金净利润率？参考答案800100%100%16%5000年平均利润总额投资利润率项目总投资800100%100%40%2000年平均利润总额投资本金利润率资本金600100%100%30%2000年平均税后利润总额资本金净利润率资本金①②③问题：投资估算中总投资和总成本有差别吗？房地产开发项目总投资开发项目总投资包括开发建设投资和经营资金（见表3-1）。开发建设投资是指在开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项成本费用，主要包括：土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用、开发间接费用、管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费用等。经营资金是指房地产开发企业用于日常经营的周转资金。序号项目总投资估算说明1开发建设投资1.11.21.31.41.51.61.71.81.91.101.111.12土地费用前期工程费基础设施建设费建筑安装工程费公共配套设施建设费开发间接费管理费用财务费用销售费用开发期税费其他费用不可预见费2经营资金3项目总投资（1）+（2）表3-1项目总投资估算表单位：万元土地费用前期工程费用基础设施建设费用建筑安装工程费用公共配套设施建设费用开发间接费用管理费用财务费用销售费用开发期税费其他费用不可预见费用固定资产及其他资产开发产品成本开发项目总投资开发建设投资经营资金房地产开发项目总投资构成图示例如，某开发商开发一小区，总建筑面积为49781平方米，其中，住宅部分为47581㎡，休养所为1200㎡，综合商场为1000㎡。住宅部分全部预售，休养所出租，综合商场为自营。该项目总投资为13057万元，其中开发建设投资13049万元，由开发产品成本12867万元和自营固定资产的182万元组成；综合商场在开发完毕后自营时，需经营资金8万元。土地费用前期工程费用基础设施建设费用建筑安装工程费用公共配套设施建设费用开发间接费用管理费用财务费用销售费用开发期税费其他费用不可预见费用固定资产及其他资产182万元开发产品成本12867万元开发项目总投资13057万元开发建设投资13049万元经营资金8万元房地产开发项目总投资构成图示从上图可以看出，如果该项目只有租售部分无自营部分，那么其总投资就不包括经营资金8万元；其中的开发建设投资也不包括自营固定资产182万元，而只余下开发产品成本12867万元。此时，总投资等于开发建设投资也等于开发产品成本12867万元。如果是开发完成后用于租售的项目，项目总投资基本上等于开发建设投资并等于开发产品成本（也即总成本费用）。（六）静态投资回收期1、定义：静态投资回收期是指不考虑资金的时间价值，以项目的净收益来抵偿全部投资所需要的时间。它反映房地产投资项目的在静态情况下回收投入资金的能力。2、计算方法（1）按平均收益额计算静态投资回收期。适用于每年的收益额比较平均时。公式：投资回收期=项目总投资/项目年平均收益额（2）按累计收益额计算静态投资回收期。适用于年收益额不均衡、相差较大的情况下。公式：此处的投资回收期为项目净现金收入累计值等于项目总投资所需要的时间。1累计净现金流量上期累计净现金流量绝对值静态投资回收期出现正值的期数当期净现金流量•例子：某房地产投资项目现金流量表如下：年份现金流土地开发房屋建设销售012345现金流出5006014001500100100现金流入0005035004000年份现金流土地开发房屋建设销售012345现金流出5006014001500100100现金流入0005035004000净现金流量-500-60-1400-145034003900累计净现金流量-500-560-1960-3410-103890年静态投资回收期003.439001015投资回收期越短，说明投资成本回收越快。因此，利用这个指标筛选投资项目时，应选择数值最小的项目。年份0123456净现金流量-100-804060606060累计净现金流量作业：试计算静态投资回收期静态投资回收期的缺陷：1.对于报酬率的估计忽略了整个持有期间内的现金流入。2.没有考虑其他投资机会所带来的收益（例如投资机会成本等）。3.忽略了时间价值因素。4.没有考虑投资所面临的风险。二、反映盈利能力的动态指标（一）财务净现值（FNPV）1、定义：