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万科集团项目可行性分析集团战略管理部2011年1月29日内容提要第一部分集团项目发展程序第二部分可行性研究报告撰写方法第三部分案例介绍《上海黄浦区金陵路项目可行性报告》《项目发展管理制度》：集团项目发展工作的基础制度，约定了整个项目发展的工作要求、决策过程。《新项目发展计划体系》：各分公司根据对当地市场的认识和现有资源情况，由项目发展部门牵头，经总经理层讨论确定发展战略，集团企划部协助制订相应的新项目发展计划。该计划每年制定一次。集团项目发展相关·制度第一部分万科集团项目发展制度介绍《项目发展信息通报》：一线公司考虑重点介入和发展的项目，从开始接触到正式签约（或自然终止）时为止都要求以项目发展信息通报形式上报集团。日常要求，每月定期上报两次。《可行性论证报告内容指引》：规定了可研工作额的内容和成果标准。下一部分将全面介绍。《进入新城市可研报告内容增补》：作为新城市可研工作的补充要求。《项目用地投标/竞拍管理办法》：针对新的土地出让方式，规定的项目发展工作方式、决策过程。《项目跟踪体系》：新项目签约后，要求每两月上报一次项目操作进展，并与可研报告列表对照，作为项目论证工作的考评依据。项目发展管理制度项目论证及决策阶段业务主线项目可行性研究集团项目决策会项目签约进入项目跟踪一线公司研究集团项目小组研究项目发展计划获取土地信息报董事会项目论证阶段部门分工项目论证阶段，一线公司多部门配合主要体现在各专业部门对项目可行性的分析。项目发展阶段，总部多部门配合主要体现在项目发展工作小组的工作。项目发展工作小组：小组负责项目进展过程中，各种信息上传下达，保证信息通畅，有义务对一项目前期进行建议和专业指导，并协助一线公司完成相关工作。由集团财务部、资金中心、审计法务等部门委派的人员共同组成。项目决策阶段时间控制计划项目论证工作是在整个项目开发过程中，对投资风险控制的最重要环节。在此阶段，每一分钟时间都是规避项目操作风险的宝贵财富。协议方式获取土地成立小组申请14D可研报告初稿10D项目决策会申请可研报告正式稿0D组织项目听证会8D回复完成小组实地调研3D可研报告报集团领导董事会审批一线公司工作集团项目发展小组工作公开方式获取土地7D0D3D10D根据评估，最终确定是否参加投标、竞买决策会申请、投标竞买申请书样稿、可研报告报集团确定资金准备情况投标、竞买截至日获知拍卖/招标当天领取文件，及时决定是否参与。初步可研分析、成立项目发展小组申请。完成小组实地调研4D完成项目决策会、确定投标/竞买方案，完成董事会议案一线公司工作集团项目发展小组工作第二部分可行性报告撰写方法介绍指引的目的•规范项目前期操作，提高工作效率•规避签约风险，提升集团竞争力•提升项目可研工作的专业化水平项目可行性内容指引框架•项目决策背景及摘要•第一部分：项目概况•第二部分：法律及政策性风险分析•第三部分：市场分析•第四部分：规划设计初步分析•第五部分：工程、销售计划及后期物业管理•第六部分：投资收益分析•第七部分：管理资源配置•第八部分：综合分析与建议全程分析结论建议概况描述•第九部分：竟拍和投标方式取得土地需要增加和完善的内容项目决策背景及摘要前言部分外部环境内部因素城市发展规划及政策影响宗地所属区域的城市定位项目本身的特殊性对公司总体发展战略的影响项目在公司发展规划中的定位项目的利润贡献项目概况主体部分要点：项目的基本情况要详尽、真实、清楚项目概况内容框架宗地位置宗地现状周边社区配套周边环境大市政配套规划控制要点土地价格土地升值潜力评估立即开发与作为土地储备优缺点比较宗地位置宗地所处城市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）的地理位置。附图：项目在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物（如市中心商圈、机场等）的相对位置和距离、地段的定性描述（与主要中心区域办公/商务/政府的关系）。汉阳汉口武昌四季花城建银大厦长江一桥长江二桥徐东商圈中南商圈亚贸商圈鲁广商圈武昌火车站湖北省委东湖风景区武汉光谷科技新城范围示意三湾地块中环线内环线例：武汉三湾项目中可研报告宗地城区位置图。例：上海浦东S－15地块，宗地区位图。S－15地块宗地现状1、四至范围；2、地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较；3、地面现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑（小峡谷）、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积；4、地面现有居民情况，包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响；5、地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建；6、土地的完整性，有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地；7、地质情况，包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。例：武汉三湾项目中可研报告宗地现状图周边社区配套例：上海浦东S－15地块，周边配套设施图。周边环境1、治安情况2、空气状况3、噪声情况4、污染情况（化工厂、河流湖泊污染等）5危险源情况（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等）6、周边景观7、风水情况8、近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市的建设等。例：某地块的配套管线现状示意图土地价格土地价格计算的方法，若有代征地要说明代征地价格。根据购买价格计算总地价、楼面地价。土地升值潜力初步评估从地理位置、土地供应、周边环境及配套、市场发展状况、政府规划、城市未来发展战略等角度对土地升值潜力做出初步评估。近几年与本案相临地块的土地价格比较分析。立即开发与作为土地储备优缺点分析主体部分法律及政策性风险分析项目用地取得土地使用权的法律手续现状描述1.项目立项2.项目用地现状3.项目用地规划4.项目用地取得土地使用权程序评估5.项目用地土地性质变更的评估（已经是商品房用地可以不写）6.政策性风险评估合作方式及风险评估1.合作方基本情况2.合作方式3.主要合作条件4.合作风险评估总体评价对各项法律手续和程序的可操作性、合法性，风险的可控性进行评价。主体部分市场分析区域住宅市场成长状况区域住宅市场简述形成时间各档次住宅区域内分布状况购买人群变化区域住宅市场各项指标成长状况（近3-5年）开工量/竣工量销售量/供需比平均售价区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势二、区域内供应产品特征各档次产品供应状况各档次产品的集合特征尤其研究与本案类似档次物业的特征区域内表现最好个案状况附图：项目周边楼盘个案分布图，其中一些具代表性的未来主要竞争楼盘还要配置现场图片。未来2-3年区域内可供应土地状况、产品供应量和产品类型分析：本案在区域市场内的机会点和威胁点结论：区域市市场在整体市场的地位及发展态势；本案所在位置的价位区间和本案开发产品的价位区间及总价控制；本案在区域内开发市场潜力；本案在开发中的营销焦点问题。规划设计初步分析主体部分规划设计的可行性分析规划设计的初步概念1.设计概念2.技术概念3.可持续发展概念工程、销售计划及后期物业管理主体部分项目前期报批报建计划、取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、开工许可证、销售许可证等的时间。项目设计计划的时间安排。工程计划：开竣工时间及工期计划、各期开工面积、开竣工时占当地城市市场和片区市场的占有率。（按季列示）销售计划：各期销售时间、价格、面积，入住时间，预计销售各期的市场占有率，销售计划实现的可行性分析。（按季列示）物业管理：当地物业管理政策法规、物业管理模式以及收费和运营测算。投资收益分析主体部分成本预测——成本测算表税务分析——营业税及附加、所得税、土地增值税项目资金预测——资金投入计划，回款计划，需求计划，启动资金及启动时占用资金内容、资金占用峰值、实现现金正流入时间、资金占用月平均额。项目投资收益指标要求核心指标内部收益率≥销售净利率≥参考指标单位面积净利销售毛利率资金峰值比例地价支付贴现比各年资金占用回报率管理资源配置机构设置：是否需要成立独立法人公司（项目公司）；主要部门设置。人力资源需求：启动项目对个专业（部门）人员的需求，具体人数（重点是专业经理）。人力资源缺口及解决：现有人员能否满足需要，缺口人员的解决途径（调动、招聘、培训等）。主体部分综合分析与建议主体部分一、项目优势二、项目劣势三、项目机会四、结论和建议主体部分从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合万科一贯发展思路等方面论述。