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BUSINESSREPORT2015厦门房地产市场回顾及2016年展望厦门新景祥市场研究中心2016年1月PRESENTEDBYNVA序2015年厦门楼市定调新常态，但在政策托底、地王拖市，天时人事交叉影响下，房市峰回路转，年底火热态势恍若黄金时代，全年成交优于去年同期。政策方面，2015年是一个政策大年，央行五次降准降息，以及降首付、降门槛等利好政策组合拳频出。另外，厦门落户政策取消，亦变相托市。成交量方面，2015年市场新常态态势愈加明显，但总体表现优于去年同期。年初楼市表现平平，进入二季度，随着“330新政”等一系列利好政策的落地实施，市场实现反转，成交量逐步上扬，5月份迎来成交小高潮；下半年楼市继续复苏，成交稳步上行，年底楼市在“落户政策倒计时”、“开发商加快推盘节奏”、“政策利好持续发酵”等各大因素带动下，购房需求集中爆发，12月份供销创近23个月以来新高，全年成交达350.6万㎡，同比上涨12%。价格方面，2015年各大新老地王纷纷入市，取得较好的销售成绩、拉高成交量的同时，价格预期进一步抬升，加之落户大限将至等因素，助推厦门房价迈上新的台阶。步入2016年，经济下行压力依旧，在行业分化加剧、投资环境愈加严峻的情况下，2016年的厦门楼市或步入更加理性的新常态，而未来，金融宽松、政策支持、地王效应等将成为厦门楼市“慢牛”行情的最为有力的推手，厦门房市“慢牛”行情有望延续一段时日。天时人事日相催，冬至阳生春又来1234宏观环境分析房地产市场分析房企分析后市展望ontents5营销分析Part01宏观环境分析宏观环境分析政策环境分析中国经济运行相对困难，经济下行压力较大，中央维稳能力备受考验；房地产为中国经济顶梁柱，年初以来一系列利好政策的频繁出台构建了宽松的市场环境，助力市场回暖宏观环境概述2015年是中国经济运行相对困难的一年，经济增速放缓，经济下行压力较大，经济需要政策与房地产托底，中央维稳能力备受考验；在房地产方面，房地产投资累计增速屡创新低，行业环境同样不容乐观，中央在经济工作会议上首提鼓励开发商降房价，定调“去库存”，房地产行业再受瞩目。另外，2015年也是一个政策大年。央行五次降准降息，以及降首付、降门槛等利好政策组合拳频出，一系列利好政策的频繁出台构建了宽松的市场环境，有利于提振市场信心，减轻客户购房成本和购房门槛，增加置业意愿，释放购房需求，助力市场回暖。ONE1Part宏观环境分析全国经济形势当前经济低位盘整，下行趋势压力较大，预计明年经济下行趋势依旧，经济形势较为严峻第一季度、第二季度经济增速皆为7%，第三季度为6.9%，首次跌破7%创近年新低，预计第四季度依旧为6.9%，当前经济低位盘整，下行趋势压力较大。数据来源：国家统计局官网国内生产总值（GDP）环比增长（%）近五个季度国内生产总值（GDP）1Part10.410.48.565.14.64.33.52.621.30246810121月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月2015年房地产投资累计增长率（单位：%）2015年11月达近年新低宏观环境分析房地产投资环境累计增速屡创新低，并无企稳迹象，企业投资意愿不高，行业环境不容乐观数据来源：国家统计局官网•固定资产投资增速连续放缓，企业投资意愿不高；•房地产投资累计增长率继续下滑并触底，11月达近年历史低位；•累计开发增速放缓，且占固定资产投资比例下滑明显；房地产指标1Part政策环境分析政策基调新政红利不断，政策基调宽松2015年以来全国性房地产政策全面宽松；除7月份外，加之降准降息等，每月均有新政利好出台；各地响应中央政策，持续出台调控刺激政策，地方政策落地积极度较高2015年|楼市重大政策TEXTHERETEXTHERE1月16日3月20日3月30日8月30日厦门全面取消商品住房限购措施闽七条，首次使用公积金购房，首付最低20%降低二套房首付比例至4成，降低首套房公积金贷款比例至两成9月30日非限购城市首套房商贷首付不低于25%；10月8日起全面推行公积金异地贷款业务公积金购二套房首付降至二成1Part降准:央行宣布降准金融机构人民币存款准备金自2月5日起下调0.5个百分点降息：央行宣布自3月1日起下调存贷款基准利率降准：20日起下调各类存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点降息：央行宣布自5月11日起降息0.25%，存准率调整至1.5倍降准降息：央行宣布自28日起定向降准0.5个点降息0.25个点降准降息：央行宣布自26日起定向降准0.25个点降息0.25个点降准降息：央行宣布自24日起定向降准0.25个点降息0.25个点政策环境分析重点货币政策多轮降准降息等货币政策组合发力，构建金融宽松环境一年期贷款基准利率下调至4.35%；一年期存款基准利率下调至1.5%10月24日起“央妈”连放大招，年内五次降准降息；首套房贷标准达到五年内低点；货币政策宽松，金融环境向好；预计央行还会有再次降准、降息举措2月4日2月28日4月19日5月11日6月28日8月25日10月24日1Part政策环境分析重点政策汇总上半年新政频出，释放部分客群，5月实现成交井喷；下半年成交趋缓，第三季度新政再度爆发，加之落户政策取消等因素，四季度成交量不断上扬，12月达峰值，预计2016年政策环境仍然宽松为主三季度峰值新政频出短期内释放部分直接受益于新政的购房者；部分购房者期待叠加利好政策出台，观望情绪加强，因此新政利好将有几个月的缓冲期；时间政策1月16日厦门全面取消商品住房限购措施2月4日降准0.5%2月28日降息0.25%3月20日闽七条3月30日330新政：降低二套房首付比例至4成，降低首套房公积金贷款比例至两成4月19日降准1%5月11日降息0.25%6月28日降准0.5%、降息0.25%8月25日降准0.5%、降息0.25%8月30日公积金购二套房首付降至二成9月30日非限购城市首套房商贷首付不低于25%9月30日10月8日起全面推行公积金异地贷款业务10月24日降准0.25%、降息0.25%14.768.9716.3122.5138.3531.9829.4132.7326.1431.542.955.41月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月降准2015年厦门全市商品住宅销售月度走势（万㎡）厦门取消限购330新政降息降准830新政闽7条降息降降准息降准降息新政爆发期二季度峰值三季度峰值新政缓和期新政爆发期930新政全年峰值降息降准1Part政策环境分析政策风向研判2015年中央经济工作会议召开部署明年经济五大任务明年经济社会发展特别是结构性改革任务十分繁重，战略上要坚持稳中求进、把握好节奏和力度，战术上要抓住关键点，主要是抓好去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板五大任务：第一，积极稳妥化解产能过剩。第二，帮助企业降低成本。第三，化解房地产库存。第四，扩大有效供给。第五，防范化解金融风险。政策影响：会议明确提出，要鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格，促进房地产业兼并重组，提高产业集中度，通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场。中央定调“去库存”主旋律，且自十八大之后首提“房价”，皆表明了中央稳定房地产市场的信号与信心，然而大部分政策的落地与实施仍然需要较长过程，全国房价并不会快速下滑，另外对于部分城市，如厦门，库存处于低位，市场相对健康，影响或许有限。中央明确去库存，鼓励开发商降价，预计2016年房地产行业政策中，以“去库存”为核心刺激需求、控制供应政策仍将会层出不穷，但由于厦门库存处于低位，市场相对健康，影响或许有限。•由于厦门人口吸纳能力较强，房地产市场整体供应偏紧，库存常年处于低位，整体市场相对健康，预计2016年厦门房价仍然会稳步上行。Part02房地产市场分析土地市场住宅市场办公市场商业市场土地市场火热，地王多次易主；住宅市场新常态态势更加明显，整体优于去年同期；办公市场表现平淡，SOHO依旧为主力，近年SOHO市场由强转弱；商业市场规模有限，整体呈现供过于求土地市场概述ONE2015年以来，厦门政府加快推地节奏，商办用地供应增幅明显，供应量同比上涨315.7%，但商住用地供应量相对同期仅上涨2.7%。得益于供应量，今年总出让金额高达300.06亿元，同比大幅增长了73.9%。其中商住用地成功出让11宗，成交173.6万㎡，占比总成交量的29%，同比上涨26%，吸金178.96亿元。而近两年厦门商住用地供应日益趋紧的局面，也导致了外来及本地开发商的集体哄抢，鏖战频频，地王多次易主，地价屡创新高。另外，今年成功出让的11幅商住地块中，有6幅被本土企业包揽；反观外来房企，虽然拿地数量不及本土企业，但总体量却远远超过本土企业，外来房企共在厦拿地98.07万平，耗资122.67亿元，资金超过了本土企业的一倍，外企在厦拿地决心可见一斑。土拍也能映射出当下市场的企业状况、市场预期、板块认识，由今年土拍情况可见，厦门房地产市场依旧被看好，几大岛外热点区域集美杏林湾、海沧马銮湾、翔安新城等片区依旧被强势关注。2Part土地市场历年土地成交143715835505606391222602915826732223001661371742008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年土地总建(万㎡）商住总建(万㎡）政府大规模建设供应达高位调控加强出让回落市场好转土地有所放量土地供应锐减房企求地若渴2008-2015年厦门土地成交趋势备注：2015年有多块50-100万㎡商服类用地，商服类用地出让量的上扬，拉动了整体土地总建大幅上涨商业用地供应暴涨商住用地供应依旧紧张商服用地拉动整体出让量大幅上涨，但商住用地供应依旧偏紧，近三年商住用地成交仅约159万㎡注：数据来自新景祥数据库2Part土地市场土地成交结构商办用地依旧占主角，商住用地紧缺愈发凸显，总建面积仅成交174万㎡商办及商住类用地占据市场主力成交，其中商办类用地成交231.85万㎡，占比38%；商住用地成交173.60万㎡，占比29%，纯商业类用地成交160.04万㎡，占比27%。厦门商住用地紧缺的矛盾愈发凸显，成交总建面积仅174万㎡，仅为今年二级市场住宅去化量的1/2。商住29%商办38%办公27%商业4%酒店1%其他1%2015年厦门成交土地性质情况用地性质建筑面积（万㎡）土地宗数商住173.611商办231.8515商业160.048办公27.383酒店5.213其他4.331总计60241思明9%湖里24%集美15%海沧13%同安21%翔安18%2015年厦门成交土地区域分布情况区域建筑面积（万㎡）土地宗数思明55.519湖里144.836集美91.594海沧79.2611同安126.445翔安104.86合计60241注：数据来自新景祥数据库2Part土地市场商住用地情况住宅土地稀缺，土地市场火热、地王多次易主9月25日，H2015P05商住地块经过281轮疯狂争夺，最终龙湖地产以45亿元竞得，楼面价为15679元/平，溢价率为66.8%，成为厦门新的总价地王和海沧楼面价新地王。1月7日，2015年的首场土拍，T2014P01、T2014P02受限于地块规模影响，6家开发商仅以66轮遍决出胜负，最终由中海以平均楼面价7019元/㎡夺得，中海正式进军同安。1月16日，集美国贸地王旁的J2014P03地块经过7家房企186轮鏖战，最终由禹洲以8979元/㎡楼面价夺得，但此地块商业和办公均需自持50%，后期开发较大。5月27日，两幅商住地块共吸引12家房企参战，翔安X2015P01地块由古龙以3.2亿元意外竞得，楼面价为12549元/㎡，仅次于海晟地王12634元/㎡；而集美2015JP01地块竞争则颇为激烈，现场令人血脉喷张，经过160轮鏖战，恒大最终以30.94亿元斩获，楼面价14858元/㎡，成功晋级集美单价地王。9月7日，H2015P04商住地块经过30轮叫价，最终由66号海投集团以